Asili nido condominiali — idealista/news

I ritmi di vita sempre più frenetici, così come una più complessa gestione della vita familiare, hanno incrementato la domanda di strutture per l’infanzia, oggi sempre più integrate nei complessi abitativi residenziali. Ma quali sono le regole che disciplinano gli asili nido condominiali? In linea generale, l’apertura di un asilo in condominio deve rispondere non solo alle principali disposizioni di legge, ma anche al regolamento interno dello stabile. Possono infatti sussistere limitazioni, purché espresse chiaramente nel regolamento stesso e, in ogni caso, deliberate con i necessari quorum autorizzativi. L’obiettivo è quello di bilanciare le esigenze di bambini e famiglie con i diritti di tutti i residenti del condominio.

Può esistere un asilo nido nello stabile condominiale?

In linea generale, non vi sono particolari limitazioni all’apertura di strutture d’accoglienza e istruzione per l’infanzia all’interno degli stabili condominiali. Similmente a quanto accade per le attività commerciali, è infatti possibile destinare un’unità immobiliare di proprietà esclusiva a servizi per terzi e, in alcuni casi, anche parti comuni dello stabile. Di solito, all’interno del condominio possono esistere due differenti realtà:

• l’asilo condominiale unicamente destinato ai bambini di famiglie residenti nello stabile;
• l’asilo aperto al pubblico, che può accogliere bimbi anche da famiglie esterne al condominio. In questo caso, può trattarsi di una struttura completamente privata o, ancora, di un asilo nido convenzionato con il Comune.

Affinché la struttura possa operare nello stabile condominiale, è però necessario rispettare degli obblighi di base, come ad esempio:

• la conformità della destinazione d’uso catastale e urbanistica dell’unità immobiliare;
• i requisiti strutturali e organizzativi previsti dalle norme nazionali e regionali sui servizi educativi per l’infanzia;
• le norme e i divieti del regolamento condominiale, con particolare riguardo all’impatto sulla vivibilità dello stabile, in termini di rumore, accessi, occupazione dei parcheggi e via dicendo.

Quale legge regolamenta la gestione degli asili nido

A livello normativo, la gestione di una struttura per la prima infanzia risponde a una complessa architettura di legge. La cornice di riferimento nazionale è il D.Lgs. 65/2017, che disciplina il sistema integrato di educazione e istruzione dalla nascita fino ai sei anni, definendo le modalità di erogazione di servizi educativi per l’infanzia, tra cui appunto nidi e micronidi per bambini da 3 a 36 mesi.

Tuttavia, concorrono anche altre normative, anche e soprattutto quando l’asilo sorge all’interno di uno stabile condiviso, come nel caso del condominio:

• le leggi e i regolamenti regionali, nel rispetto delle disposizioni quadro fissate dal D.Lgs. 65/2017, che definiscono le principali linee guida in termini di requisiti strutturali, il rapporto numerico tra educatori e i bambini, nonché i requisiti pedagogici della struttura;
• le autorizzazioni comunali, come nel caso della SCIA obbligatoria per l’avvio dell’attività e le relative autorizzazioni al funzionamento, ai sensi della Legge 241/1990, previo il parere vincolante dell’ASL su questioni come igiene, aero-illuminazione, servizi igienici idonei e sicurezza antincendio;
• le prescrizioni urbanistiche, come nel caso della mutazione della destinazione d’uso, necessaria quando si converte un’unità immobiliare residenziale in asilo, come previsto dal D.P.R. 380/2001.

In condominio è inoltre necessario sia rispettare numerose disposizioni del Codice Civile – ad esempio, il 1122 sul decoro, la stabilità e la sicurezza dello stabile, oppure l’844 sulle immissioni oltre la normale tollerabilità – che eventuali limiti stabiliti dal regolamento condominiale.

Il regolamento condominiale può vietare gli asili nido?

Particolare attenzione deve essere prestata al regolamento condominiale, che può contenere disposizioni specifiche sull’apertura e la gestione di un nido condominiale. In tal senso:

• il regolamento assembleare, quindi approvato a maggioranza, può includere norme generali sulla gestione dello stabile, come gli orari di quiete da rispettare o l’uso del cortile comune;
• il regolamento contrattuale, solitamente predisposto dal costruttore e accettato dai condomini al momento dell’atto d’acquisto, può includere limitazioni più ferree e, in alcuni casi, anche il divieto all’apertura di strutture per l’infanzia all’interno dell’edificio.

In merito al divieto di apertura di un asilo in condominio, è utile sottolineare che la sentenza 21307/2016 della Cassazione ha confermato che i limiti all’uso delle proprietà esclusive imposti dal regolamento contrattuale costituiscono servitù atipiche. Di conseguenza, affinché il veto sia legalmente inattaccabile, la clausola non può limitarsi a inibire genericamente le attività che generano rumore. Al contrario, il testo deve menzionare in maniera inequivocabile il divieto di insediamento per poli educativi, scuole materne, nidi o altri servizi di accoglienza per l’infanzia.

Serve l’approvazione dell’assemblea per un asilo in condominio?

Non bisogna inoltre dimenticare che, per l’apertura di una struttura per l’infanzia in condominio, potrebbe rendersi necessaria una delibera assembleare. In linea generale, se il titolare si limita ad avviare l’attività senza intaccare le parti comuni, non è necessario un permesso specifico da parte dell’assemblea. Tuttavia, la situazione cambia se:

• è necessario modificare le parti comuni, ad esempio per montare un ascensore idoneo, predisporre una rampa in cortile e via dicendo. Ai sensi degli articoli 1120 e 1136 del Codice Civile, se l’innovazione è volta all’eliminazione delle barriere architettoniche, basta la maggioranza degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino almeno i 500 millesimi dello stabile. Se si tratta di un’innovazione ordinaria che comporta modifiche sostanziali, serviranno invece i 2/3 del valore millesimale;
• il regolamento contrattuale subordini il cambio di destinazione d’uso al parere assembleare, bisognerà ottenere le maggioranze stabilite nel regolamento stesso;
• serve modificare norme del regolamento contrattuale vincolante, sarà indispensabile raggiungere l’unanimità di tutti i condomini.

Quali disposizioni deve rispettare l’asilo in condominio

Una volta ottenute le dovute autorizzazioni, l’asilo in condominio è chiamato a rispettare le principali regole per la convivenza nello stabile, nonché alcune disposizioni del Codice Civile. In particolare, sarà necessario prestare attenzione:

• alle immissioni oltre alla normale tollerabilità, ai sensi dell’articolo 844 del Codice Civile. In particolare, schiamazzi, pianti e altri rumori non devono ledere la tranquillità dei vicini, anche se la valutazione spetta sempre al giudice, tenendo conto dello stato dei luoghi, del contesto in cui i suoni vengono prodotti e di eventuali perizie sul campo;
• alle norme del condominio sugli orari di quiete e silenzio, che possono variare da uno stabile all’altro, ma tipicamente dopo pranzo, dalle 13 alle 16;
• agli obblighi di pulizia, decoro e manutenzione, dovuto a un maggior passaggio di persone, che può comportare una più alta usura o sporcizia nelle parti comuni, come androni o scale. A questo scopo, l’amministratore potrebbe richiedere all’assemblea una revisione delle tabelle millesimali, per gravare maggiormente sull’asilo i costi di pulizia;
• al divieto di ostruzione, perché carrozzine, passeggini e giocattoli non possono stazionare in modo permanente nelle parti comuni, limitandone l’uso paritario da parte degli altri condomini, ai sensi dell’articolo 1102 del Codice Civile.

Ancora, ogni condominio potrebbe applicare regole specifiche sull’uso dei parcheggi: quando riservati ai residenti, non possono essere utilizzati per le esigenze dei fruitori dell’asilo.

I bambini possono giocare nelle aree condominiali?

Una delle questioni più dibattute riguarda la possibilità che i bambini dell’asilo possano giocare nelle aree condominiali, come ad esempio il giardino. In linea generale, il problema non riguarda specificatamente i nido, dove i bambini tendono a rimanere all’interno della struttura per la gran parte del tempo, data l’età ridotta. Tuttavia, per gli asili che si occupano anche di bambini più grandi, il gioco all’aperto è di certo un’attività consueta.

In linea generale, bisogna sempre rispettare i limiti di utilizzo previsti dall’articolo 1102 del Codice Civile – ovvero, garantire l’uso paritario delle aree anche agli altri condomini, senza cambiarne la destinazione – e i limiti da regolamento in merito ai rumori. Lo stesso regolamento può definire vincoli maggiori, ad esempio stabilire chi possa effettivamente accedere al giardino, escludendo soggetti esterni al condominio dall’uso.

Come intervenire in caso di problemi con l’asilo

Infine, come comportarsi se l’equilibrio del condominio viene minato dalla presenza dell’asilo, ad esempio per forti rumori oppure l’occupazione delle aree comuni? Il primo passaggio prevede una segnalazione all’amministratore che, in base all’articolo 1130 del Codice Civile, ha il dovere di far rispettare il regolamento condominiale, anche inviando diffide formali in presenza di violazioni palesi.

Ancora, ai sensi dell’articolo 70 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, possono essere comminate delle sanzioni, se esplicitamente previste all’interno del regolamento e correttamente deliberate dall’assemblea:

• fino a 200 euro per la singola violazione;
• fino a 800 euro in caso di recidiva.

Se la situazione non dovesse trovare soluzione, si possono infine adire le vie legali, concludendo prima un tentativo di mediazione obbligatorio. Nei casi più gravi, i giudici possono anche imporre la chiusura della struttura o, ancora, accordare un rimborso agli altri condomini.