Il mercato delle aste immobiliari diventa più efficiente, aumentano le procedure stragiudiziali — idealista/news

Il mercato delle aste immobiliari in Italia sta sperimentando una interessante evoluzione, che solo a prima vista può sembrare una crisi: il numero di nuove procedure giudiziarie sta diminuendo. Ma ciò non è un segnale negativo, bensì la spia di una maggiore efficienza delle procedure stragiudiziali, cosa che sta modificando sensibilmente il mercato. Idealista/news ne ha parlato con Cristian Stanzini, Responsabile e formatore del franchising Neovit consulting, e Alberto Casappa, Ceo di Neovit group e licenziatario di Neovit 115 e autore del libro di recente pubblicazione Conquista il mercato immobiliare con gli Npl.

1) Il calo delle aste non è per forza ascrivibile a una crisi del settore ma può essere il risultato di una maggiore efficienza delle alternative stragiudiziali: è un’affermazione vera? Ci sono altre possibili ragioni?

Sì, l’affermazione è assolutamente vera e centra uno dei nodi più importanti dell’evoluzione recente del mercato immobiliare e creditizio. Le aste hanno subito una velocizzazione nella risoluzione delle procedure, poiché vecchie procedure che si trascinavano da tempo, hanno trovato adesso una soluzione di aggiudicazione insieme al fatto che anche le nuove procedure vengono risolte a livello temporale insieme a queste, riducendo il “magazzino” complessivo delle aste cumulative degli anni passati. Un calo delle aste giudiziarie non equivale matematicamente a una crisi del settore. Spesso, al contrario, indica che il sistema sta trovando modi più efficienti e meno traumatici per gestire il credito deteriorato (NPL – Non-Performing Loans).

2) In cosa consistono le riforme relative alla procedura giudiziaria sulle aste?

Le riforme della procedura giudiziaria sulle aste in Italia (avviate con la Riforma Cartabia e integrate dai successivi decreti applicativi e dal Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza) hanno radicalmente ridisegnato il funzionamento delle esecuzioni immobiliari. L’obiettivo cardine è stato duplice: velocizzare i tempi di recupero del credito (accorciando i tempi dei tribunali) e massimizzare il valore di vendita dei beni, introducendo una forte componente di digitalizzazione e tutele.

3) Quali strumenti sono previsti dal legislatore in alternativa alla procedura fallimentare per i debitori e alla messa in asta dell’immobile: quali sono, come funzionano, e in che modo sono positivi per il debitore e per il creditore?

Innanzitutto l’introduzione della “Vendita Diretta”; è forse la novità più rivoluzionaria (regolata dagli articoli 568-bis e 569-bis c.p.c.). Questa misura consiste nel fatto che Il debitore esecutato (il proprietario della casa pignorata) ha la facoltà di chiedere al Giudice dell’Esecuzione l’autorizzazione a vendere direttamente l’immobile a un acquirente privato, prima che si arrivi all’asta giudiziaria vera e propria. Come funziona? Il debitore deve presentare un’offerta d’acquisto formale che non sia inferiore al prezzo base fissato dalla perizia del tribunale. Questa opzione evita i continui ribassi tipici delle aste deserte e permette di chiudere la procedura in tempi record.

4) Quali sono gli effetti di tali misure sulle tempistiche delle procedure?

Innanzitutto una liberazione dell’immobile più rapida e “deformalizzata”. In passato, l’occupazione dell’immobile da parte del debitore allungava a dismisura i tempi di consegna del bene all’acquirente, scoraggiando molti partecipanti. La riforma ha ridisegnato i compiti del Custode Giudiziario (art. 560 c.p.c.). Oggi il custode può eseguire l’ordine di liberazione emesso dal Giudice senza dover seguire le lunghe trafile burocratiche degli sfratti ordinari gestiti dagli ufficiali giudiziari. Se l’immobile è occupato da terzi senza titolo o se il debitore ostacola le visite dei potenziali acquirenti, la liberazione viene ordinata immediatamente. Se il debitore vi abita regolarmente, l’ordine di liberazione viene emesso contestualmente al decreto di trasferimento (il passaggio di proprietà finale), garantendo tempi certi a chi compra.

5) Qual è lo scopo delle misure descritte?

Entrambi gli esempi che le abbiamo descritto hanno come logica conseguenza un miglior disbrigo delle pratiche del tribunale, che porta inevitabilmente a una velocizzazione della procedura, sia per l’esecutato che ha adesso anche strumenti alternativi alla vendita forzata, che all’acquirente, con procedure piu’ snelle e rapide. Benché le agenzie che forniscono servizi di consulenza e assistenza siano assolutamente non obbligatorie, tali servizi, quando affidati a persone competenti e formate, sono strumenti fondamentali per garantire il successo in operazioni volte al risparmio o al business; spesso un’analisi preventiva di piu’ lotti, consente di individuare a priori l’offerta e la proposta migliore da indicare al cliente. Queste misure, volute dalla riforma, sono altre aggiunte fondamentali per la ricerca del successo immobiliare.

6) Le aste private sono uno strumento stragiudiziale efficace per facilitare il recupero dei debiti?

Se intendiamo le “vendite volontarie”, effettivamente non è raro trovare delle procedure in cui il venditore si affida al tribunale volontariamente per effettuare una cessione di immobile. L’asta di vendita volontaria è una modalità per vendere un bene immobiliare (o mobile) non perché si sia costretti da un tribunale o da un creditore, ma per libera scelta dei proprietari. A differenza delle classiche aste giudiziarie (che nascono da pignoramenti o fallimenti), l’asta volontaria è uno strumento di mercato privato, utilizzato per velocizzare la vendita e cercare di ottenere il massimo prezzo possibile attraverso la competizione tra gli acquirenti. Esempi di aste di questo tipo sono eredità indivise, liquidazioni di patrimoni, privati in cerca di massimizzare il profitto etc..

6) Qual è la situazione degli NPL al momento?

Negli ultimi anni il mercato degli NPL ha registrato una significativa evoluzione. Le banche hanno ridotto notevolmente i crediti deteriorati presenti nei propri bilanci grazie a cessioni massive e a procedure di recupero più efficienti. Ciò non significa però che il fenomeno sia scomparso: l’aumento dei tassi d’interesse e le difficoltà economiche di alcune famiglie e imprese continuano a generare nuove posizioni deteriorate. Oggi il settore appare più maturo e professionale, con una crescente attenzione a soluzioni che consentano di recuperare il credito preservando il valore degli immobili e riducendo i tempi delle procedure.

7) Come vengono gestiti gli NPL, con particolare riferimento alle forme stragiudiziali che facilitano le procedure?

La gestione degli NPL si orienta sempre più verso strumenti stragiudiziali, che consentono di trovare accordi tra debitore e creditore senza ricorrere necessariamente alle lunghe procedure esecutive. Tra le soluzioni più diffuse troviamo il saldo e stralcio, la vendita volontaria dell’immobile, la vendita diretta prevista dalla recente normativa e gli accordi di ristrutturazione del debito. Questi strumenti permettono generalmente di ridurre tempi e costi, favorendo una soluzione più rapida ed efficace sia per il creditore, che ottiene un recupero più certo, sia per il debitore, che può evitare gli effetti più gravosi di una procedura giudiziaria.