Casa, 4,8 milioni di famiglie in difficoltà tra mutuo ed energia

In Italia la casa è sempre meno accessibile, anche per le famiglie con redditi medio-bassi. Per oltre 4,8 milioni di nuclei familiari le spese per mutuo ed energia superano il 35% del reddito disponibile, mentre per 1,2 milioni la stessa soglia viene oltrepassata dai costi dell’affitto e delle utenze. Una pressione che si concentra soprattutto nelle città più attrattive, dove la crescita dei valori immobiliari si scontra con la perdita di potere d’acquisto e con un’offerta abitativa sempre meno coerente con la capacità di spesa delle famiglie.
È la fotografia restituita da Housing accessibility: inquadramento e scenari, l’analisi presentata da Teha Group nell’ambito della seconda edizione del Forum della Community valore rigenerazione urbana. Lo studio introduce l’Indice di pressione abitativa (Ipa), uno strumento costruito su oltre 3 milioni di dati che incrocia redditi familiari, prezzi immobiliari, costi energetici e condizioni di finanziamento a livello comunale, con l’obiettivo di misurare l’effettiva accessibilità economica dell’abitare nei diversi territori.

I risultati mostrano una criticità che va ben oltre le grandi metropoli. Per le famiglie appartenenti al secondo quintile di reddito, l’affitto risulta economicamente non accessibile in 465 comuni italiani, tra cui Milano, Venezia, Bologna, Firenze, Roma e Napoli. L’acquisto presenta difficoltà ancora più diffuse:

785 comuni superano la soglia di pressione per le famiglie con redditi inferiori alla media e 12 dei 14 capoluoghi metropolitani risultano non accessibili per questa fascia di reddito.

A pesare è anche l’anticipo necessario per acquistare un’abitazione. Nei 15 capoluoghi esaminati da Teha, una famiglia con reddito medio impiega quasi 15 anni per accumulare il capitale iniziale, ipotizzato pari al 20% del valore dell’immobile. Per i redditi medio-bassi il periodo sale a circa 23 anni, mentre a Milano raggiunge 23,1 anni anche per una famiglia con reddito medio.
Il quadro è aggravato dall’andamento dell’inflazione. Tra il 2021 e il 2025 i prezzi al consumo sono aumentati del 17,1%, a fronte di una riduzione del 5,7% dei salari reali. Nello stesso periodo, l’inflazione delle spese per l’abitazione ha raggiunto il 33,9% e i costi di costruzione residenziale sono cresciuti del 20,7%. La crisi dell’accessibilità abitativa si inserisce in un contesto europeo nel quale la domanda di alloggi a prezzi sostenibili si estende progressivamente anche alle città medie, universitarie e turistiche.

«La crisi abitativa non riguarda più soltanto le grandi città, ma investe ormai la maggior parte dei territori europei, comprese le città medie, universitarie e turistiche», sottolinea l’eurodeputata Irene Tinagli, richiamando la necessità di una risposta coordinata tra istituzioni comunitarie, governi nazionali e amministrazioni locali.
Il tema è anche finanziario.

In Italia gli investimenti complessivi nell’edilizia abitativa rappresentano il 6,8% del Pil, ma la componente pubblica si ferma allo 0,2%. Il patrimonio destinato alla locazione sociale equivale appena al 3,5% dello stock abitativo nazionale

contro il 30% dei Paesi Bassi, il 24% dell’Austria e il 17% della Francia.
Per Tinagli, la risposta passa da una maggiore capacità di mobilitare strumenti finanziari europei e investimenti privati. «Abbiamo già reso più flessibili le regole sugli aiuti di Stato per favorire la collaborazione tra pubblico e privato e consentito di riprogrammare i fondi di coesione, fino a raddoppiare le risorse destinate alla casa».
La prospettiva guarda ora al prossimo bilancio dell’Unione Europea. «Servono risorse dedicate, ma anche garanzie e prestiti agevolati per rendere economicamente sostenibili gli interventi e ridurre i costi per i cittadini», osserva Tinagli, indicando nell’abitare accessibile una componente delle politiche di competitività.
«Oggi le città rischiano di non funzionare più proprio a causa dell’inaccessibilità della casa». Da qui il lavoro per includere nel nuovo Fondo europeo per la competitività strumenti specifici per le infrastrutture sociali e gli investimenti nell’abitare, valorizzando anche il patrimonio pubblico attraverso la partecipazione degli operatori privati.

Se l’Europa è chiamata a costruire il quadro finanziario, sul piano nazionale il nodo riguarda la capacità di tradurre le risorse in interventi concretamente realizzabili.
«Sul tema dell’housing abbiamo bisogno di una governance multilivello», afferma Lucia Albano, sottosegretaria al ministero dell’Economia e delle Finanze.
Al centro della strategia del Governo c’è la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, da considerare non soltanto come una risorsa patrimoniale, ma come uno strumento di sviluppo economico e sociale.

«Abbiamo voluto accendere un faro sul patrimonio immobiliare pubblico, come risorsa che può essere valorizzata e non solo dismessa», osserva Albano

richiamando il lavoro della Cabina di regia istituita presso il Mef e la necessità di valutare gli investimenti anche attraverso i benefici prodotti per le comunità.
Il Piano Casa si articola in tre pilastri, con interventi sull’edilizia residenziale pubblica, sociale e convenzionata. Sul recupero del patrimonio esistente, la sottosegretaria ricorda che «quasi un miliardo è già stato messo a disposizione per la valorizzazione dell’edilizia residenziale pubblica», con l’obiettivo di riportare in uso circa 60mila alloggi oggi non disponibili.
Un’operazione che assume anche una dimensione di rigenerazione urbana, soprattutto se accompagnata dall’introduzione di servizi e nuove funzioni per i quartieri.
Il secondo pilastro punta invece alla mobilitazione dei capitali privati attraverso strumenti finanziari dedicati, tra cui il Fondo housing coesione e il ruolo operativo di Invimit. L’attenzione riguarda anche operazioni di dimensione intermedia, con investimenti nell’ordine di 10-30 milioni di euro, potenzialmente rilevanti per le città medie.
«Dopo anni in cui si sono investiti patrimonio e risorse pubbliche sul patrimonio privato, investiamo risorse pubbliche sul patrimonio pubblico e a questo associamo risorse private», sintetizza Albano.
La strategia comprende infine il coinvolgimento del Terzo settore e degli operatori dell’economia sociale. «Spesso utilizzo il verbo abitare, perché diverso è il sostantivo casa rispetto all’abitare. L’abitare ha bisogno di una serie di servizi per poter essere vissuto».
Una distinzione che amplia il perimetro delle politiche abitative: non soltanto nuove unità residenziali, ma servizi di prossimità, inclusione sociale e capacità di generare valore per i territori. In questo quadro, la misurazione dell’impatto sociale degli investimenti diventa uno dei criteri attraverso cui orientare le scelte pubbliche.

Sul versante operativo, Invimit punta a mettere a sistema patrimonio pubblico, risorse europee e capitali immobiliari, replicando nell’housing il modello già sperimentato con il progetto Regenera.

Come illustrato da Mario Valducci, presidente di Invimit, il programma ha portato alla proposta al mercato di circa 30 immobili pubblici, per i quali sono state ricercate destinazioni coerenti con le esigenze dei territori.

Per circa 24-25 immobili è già stata individuata una possibile funzione, dalle residenze per anziani agli alloggi per il personale sanitario, fino agli studentati.
L’individuazione delle destinazioni d’uso costituisce però soltanto il primo passaggio. La sfida è rendere sostenibili gli interventi, individuando risorse finanziarie, operatori immobiliari e gestori capaci di accompagnare gli immobili dalla riqualificazione alla messa in esercizio.
Il modello proposto da Invimit è quello del fondo dei fondi: una struttura nella quale la società mette a disposizione patrimonio e risorse, coinvolgendo società di gestione del risparmio attive sui territori, attraverso fondi immobiliari diretti incaricati di sviluppare i progetti.
Un’architettura che potrebbe diventare centrale anche per il secondo pilastro del Piano Casa, attraverso il coordinamento di risorse nazionali, regionali ed europee e il conferimento di immobili da parte delle amministrazioni pubbliche.
Rispetto ai grandi programmi di rigenerazione urbana, il settore abitativo richiede però anche la capacità di lavorare su unità immobiliari di scala più contenuta, con tempi di recupero e rimessa in uso più rapidi. La sfida non riguarda quindi soltanto la disponibilità di capitali, ma la costruzione di una filiera capace di integrare proprietà pubblica, finanziamento, progettazione e gestione.

Dall’analisi Teha emerge – in sintesi – la necessità di superare interventi frammentati e costruire una politica abitativa fondata sull’integrazione tra risorse pubbliche, investimenti privati e programmi di trasformazione urbana.
La Community individua cinque priorità operative: adottare metriche condivise per misurare l’accessibilità economica; rafforzare la sostenibilità finanziaria degli interventi attraverso fiscalità, garanzie e partnership pubblico-private; ridurre i tempi autorizzativi; recuperare il patrimonio pubblico sottoutilizzato e gli immobili sfitti; integrare stabilmente l’affordable housing nei programmi di rigenerazione.
Il punto di convergenza? Passare da una politica concentrata sulla produzione di alloggi a una strategia capace di mettere in relazione costo dell’abitare, redditi, patrimonio esistente e servizi.
Perché l’emergenza non è più soltanto la carenza di abitazioni, ma la crescente distanza tra il mercato immobiliare e le possibilità economiche di chi nelle città vive, studia e lavora.