#Finsubito news dalla rete – Eliminare i colli di bottiglia per rivitalizzare il mercato immobiliare.

Identificazione dei colli di bottiglia del mercato

Secondo il rapporto del Ministero delle Costruzioni sul mercato immobiliare relativo al secondo trimestre del 2026, a livello nazionale sono in fase di sviluppo 1.297 progetti di edilizia residenziale commerciale, per un totale di circa 694.351 unità. Nel frattempo, nello stesso trimestre si sono concluse poco più di 100.000 transazioni immobiliari andate a buon fine, con una diminuzione del 28,5% rispetto al trimestre precedente e del 36,3% rispetto allo stesso periodo del 2025.

In particolare, le tre province meridionali di Ho Chi Minh City, Tay Ninh e Dong Nai , che presentano la più alta domanda di alloggi a livello nazionale, stanno registrando un continuo aumento di nuovi progetti, ma le vendite sono in costante calo mese dopo mese. Nello specifico, secondo il rapporto di ricerche di mercato di DKRA Group dell’agosto 2026, in queste tre province sono stati lanciati 105 progetti di appartamenti con quasi 10.000 unità, ma solo 1.055 unità sono state effettivamente vendute, con una diminuzione del 36% rispetto a luglio 2026.

Per rivitalizzare il mercato immobiliare e migliorarne la liquidità, le imprese devono sviluppare i prodotti giusti e prezzarli correttamente in base alla domanda; gli acquirenti devono vedere ridotta la pressione sul flusso di cassa; il credito deve avere costi ragionevoli; e l’offerta deve essere più vicina alla reale domanda di alloggi.

Il signor Nguyen Van Hau, direttore generale di Asian Holdings Real Estate Joint Stock Company, ritiene che il principale ostacolo che il mercato sta attualmente affrontando sia rappresentato dagli elevati tassi di interesse sui mutui ipotecari offerti dalle banche. Di conseguenza, i tassi di interesse sui mutui immobiliari si aggirano attualmente intorno al 10-15% annuo, e in alcuni casi raggiungono persino il 16% annuo, esercitando una pressione significativa sia sugli acquirenti che sulle imprese.

Per gli acquirenti, gli alti prezzi delle case, uniti agli alti tassi di interesse, aumentano la somma di denaro necessaria e il costo del rimborso del debito, mentre i redditi delle persone non aumentano. Se si acquista una casa da 3 miliardi di VND a circa 30 km dal centro di Ho Chi Minh City e si contrae un mutuo di 2 miliardi di VND, la rata mensile di capitale e interessi non sarebbe inferiore a 27 milioni di VND. Allo stesso tempo, un appartamento simile, anche in una posizione a soli 5 km dal centro città, verrebbe affittato a soli 9-10 milioni di VND al mese. A questo ritmo, i clienti spesso preferiscono affittare piuttosto che acquistare una casa.

Condividendo la stessa opinione, il signor Nguyen Hoang, esperto immobiliare indipendente, ha sottolineato che il “collo di bottiglia” del mercato è rappresentato dal prezzo delle case. Secondo Hoang, molti fattori contribuiscono al forte aumento dei prezzi degli immobili, in particolare i tassi di interesse bancari. Per acquistare terreni destinati a progetti immobiliari, le imprese devono ricorrere a prestiti bancari e gli elevati costi degli interessi si aggiungono al prezzo di vendita delle case per gli acquirenti. Inoltre, anche le imposte fondiarie, i costi di costruzione e persino le spese di vendita aumentano, contribuendo a far lievitare i prezzi. Con i prezzi che crescono vertiginosamente ogni mese, come sta accadendo ora, per molti acquirenti sarà difficile permettersi di acquistare una casa.

Inoltre, un altro fattore che le imprese immobiliari stanno creando per restringere il mercato è che, nonostante i bassi costi di produzione, continuano ad alzare eccessivamente i prezzi al momento del lancio dei progetti per stare al passo con le tendenze di mercato.

Ad esempio, nel progetto residenziale Diamond Sky, situato nell’area urbana di Van Phuc, nonostante avesse pagato da tempo le tasse sull’uso del terreno a un’aliquota bassa, il costruttore ha comunque fissato prezzi esorbitanti di 130-150 milioni di VND/m2 durante la fase di costruzione, prezzi equivalenti o addirittura superiori a quelli di altri progetti nella zona circostante.

Molti progetti che nel 2015 hanno pagato le tasse di utilizzo del terreno a un prezzo basso, pari a solo un quarto del prezzo attuale, avrebbero dovuto teoricamente ridurre i prezzi delle loro case. Tuttavia, i costruttori basano i propri prezzi su quelli dei progetti che hanno pagato le tasse di utilizzo del terreno di recente.

Un altro motivo dell’aumento dei prezzi delle case è l’incremento delle commissioni di intermediazione. Recentemente, in un progetto di appartamenti nel quartiere di An Phu (Ho Chi Minh City), per incentivare le agenzie immobiliari a partecipare alle vendite, invece della commissione di intermediazione standard di mercato, pari al 4-5%, il costruttore ha fissato un tasso del 9,2%. Con questa commissione, per ogni appartamento del valore di 2,5 miliardi di VND si aggiungono ulteriori 200 milioni di VND di commissioni di intermediazione.

Secondo il signor Nguyen Hoang, le ragioni principali del calo delle transazioni immobiliari sono gli attuali livelli dei prezzi e la scarsa capacità di spesa degli acquirenti. Gli elevati prezzi delle case (in media 95-120 milioni di VND/m2 a Ho Chi Minh City e Hanoi ) aumentano i costi dei prestiti, rendendo il costo totale dell’acquisto di una casa insostenibile per i veri acquirenti. Per gli investitori, inoltre, l’aspettativa di un aumento dei prezzi è difficile da compensare con i costi di capitale se le transazioni procedono a rilento.

Le imprese e le banche devono collaborare per risolvere i colli di bottiglia.

Gli esperti sostengono che, per rivitalizzare il mercato, il primo ostacolo risiede nelle imprese stesse. La signora Nguyen Thi Thanh Thao, vicedirettrice generale responsabile del settore commerciale presso la Phu Dong Joint Stock Company, ritiene che la liquidità non dipenda solo dalla disponibilità degli acquirenti a spendere, ma anche dalla compatibilità tra prezzo, modalità di pagamento e costo totale di proprietà con la loro capacità finanziaria.

Secondo la signora Thao, una politica di prezzi che rifletta il valore di mercato e lo sviluppo del prodotto giusto sono due fattori cruciali per migliorare le transazioni. Gli acquirenti sono ora più esigenti riguardo ai programmi di sconto. L’aumento dei prezzi seguito da drastiche riduzioni da parte dei costruttori non è più una strategia attraente se il prezzo finale supera comunque il valore del prodotto e la reale capacità di spesa dell’acquirente. Pertanto, le aziende devono stabilire prezzi accurati fin dall’inizio. I dati sulla domanda dovrebbero essere utilizzati anche durante la fase di sviluppo del progetto per determinare la struttura degli appartamenti e la fascia di prezzo che il mercato può assorbire. Questo approccio affronta i problemi di liquidità fin dalla fase di creazione del prodotto, anziché attendere il completamento dell’immobile per trovare il modo di stimolare la domanda.

“Per ottenere prezzi bassi, le imprese devono risparmiare e ridurre i costi di produzione, come le spese di marketing e le commissioni di vendita, e offrire tassi di interesse fissi per molti anni… Questo abbasserà il prezzo di vendita delle case ai clienti, stimolando la domanda e rivitalizzando il mercato. In particolare, le imprese non solo devono trovare acquirenti per i prodotti esistenti, ma devono anche individuare i prodotti di cui il mercato ha bisogno”, ha affermato la signora Thao.

Il signor Ha Van Thien, direttore generale della TTA Land Real Estate Joint Stock Company, ha affermato che il mercato necessita di più prodotti accessibili alla maggior parte della popolazione. Concentrarsi su prodotti di fascia alta con prezzi che raggiungono centinaia di milioni di VND/m2 restringerà la base di clienti. Al contrario, i progetti con prezzi più accessibili possono ampliare i volumi di transazione, anche se il profitto per unità è inferiore. Anche con gli adeguamenti dei prezzi, una parte dei clienti troverà comunque difficile concludere l’acquisto se deve pagare una somma ingente in un breve periodo.

Da un altro punto di vista, il signor Vo Thanh Dat, presidente e amministratore delegato di WestLand Business Corporation, ha sottolineato che i costi di finanziamento sono uno dei fattori che riducono la capacità di assorbimento; pertanto, un credito a costi ragionevoli è una condizione necessaria per sostenere la liquidità. Gli sviluppatori devono negoziare con le banche per ottenere tassi di interesse più bassi. In altre parole, imprese e banche devono collaborare per risolvere il problema della carenza di liquidità.

Inoltre, le politiche di vendita dovrebbero spostare la loro attenzione dagli sconti all’importo totale che i clienti devono pagare in ogni fase. Alcune aziende stanno allungando i tempi di pagamento, riducendo l’acconto iniziale o collaborando con le banche per consentire agli acquirenti di acquistare la propria casa con un acconto inferiore e pagare gradualmente nel corso di diversi anni. Questo approccio non riduce necessariamente il prezzo di listino, ma aiuta i clienti a gestire più facilmente le proprie finanze, ampliando così il loro potere d’acquisto.

“Tuttavia, sostenere il potere d’acquisto sarà difficile da realizzare appieno se i costi di sviluppo del prodotto rimangono elevati. Un progetto immobiliare prevede circa 9 fasi di investimento, di cui 6 relative a questioni legali. I tempi di completamento possono durare molti anni, in alcuni casi fino a un decennio, con conseguenti costi per imposte fondiarie, interessi sui prestiti e costi opportunità. I ​​costi accumulati durante il periodo di attesa vengono solitamente inclusi nel prezzo del prodotto. Pertanto, abbreviare le procedure non solo contribuisce a immettere più rapidamente l’offerta sul mercato, ma aiuta anche a ridurre i costi di sviluppo del progetto, creando maggiore margine per le imprese per adeguare i prezzi di vendita a un livello più appropriato”, ha affermato il signor Dat.

Nel complesso, il signor Dat ritiene che l’attenzione debba concentrarsi sulla riduzione del divario tra prezzi di vendita, costi di sviluppo e potere d’acquisto. Le imprese devono sviluppare i prodotti giusti e fissarne i prezzi in linea con la domanda; gli acquirenti devono vedere ridotta la pressione sul flusso di cassa; il credito deve avere costi ragionevoli; e l’offerta deve essere più vicina alla domanda effettiva.

Pertanto, migliorare la liquidità non significa solo stimolare la domanda a breve termine. Quando i prezzi di vendita, l’accessibilità economica e i costi di sviluppo del progetto si avvicinano, il mercato avrà le basi per migliorare la liquidità.