La Cina inasprisce le normative sulla vendita di immobili su progetto, riducendo i rischi per gli acquirenti.

In passato, le aziende acquistavano terreni, sviluppavano progetti e, una volta soddisfatti i criteri di vendita, riscuotevano acconti, anticipi e rate dei mutui dai clienti. Questo flusso di cassa veniva poi utilizzato per costruire il progetto, ripagare i debiti o finanziare il successivo ciclo di sviluppo. Questo modello di vendita di immobili sulla carta è diventato quindi un anello cruciale del sistema immobiliare cinese .

Ma dopo la prolungata crisi iniziata nel 2021, il governo cinese ha modificato proprio questo collegamento.

Il 28 agosto, il Ministero dell’edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale cinese, insieme al Ministero delle risorse naturali e all’autorità di regolamentazione finanziaria, ha emanato nuove normative sul sistema di vendita di immobili residenziali commerciali. Tra la fine di settembre e l’inizio di ottobre, Pechino, Shanghai, Guangzhou, Wuhan e molte altre località hanno iniziato a finalizzare l’attuazione di tali normative.

Sebbene la vendita di immobili sulla carta non sia vietata, il periodo durante il quale i costruttori sono autorizzati a riscuotere i pagamenti dagli acquirenti si sta riducendo significativamente.

Di conseguenza, per i progetti che utilizzano il modello di prevendita, la struttura principale dell’edificio deve essere completata prima che possa essere offerta in vendita. Acconti, caparre e altri pagamenti per l’acquisto di una casa devono essere depositati in un conto controllato. Il governo richiede inoltre alle amministrazioni locali di promuovere gradualmente la vendita delle case completate per ridurre il rischio di non essere in grado di consegnarle.

Shanghai si è spinta ancora oltre con i regolamenti attuativi del 28 settembre. I progetti su terreni messi all’asta dopo il 28 agosto che desiderano vendere in anticipo devono aver completato la struttura principale, e tutti i proventi delle vendite anticipate vengono monitorati per tutta la durata del progetto. La città dà inoltre priorità al modello “costruisci prima vendi” per i nuovi lotti di terreno.

Per i progetti che hanno ottenuto i permessi di prevendita a partire dal 28 agosto, i mutui individuali per l’acquisto di case, compresi quelli provenienti dai fondi per l’edilizia abitativa, saranno erogati solo dopo che il progetto avrà completato le procedure di accettazione. Anche Pechino e Guangzhou hanno implementato meccanismi simili.

Dal denaro dell’acquirente al capitale del costruttore e della banca.

Nel vecchio modello, gli acquirenti di case non erano solo clienti, ma diventavano indirettamente anche una delle fonti di finanziamento per il processo di costruzione.

Secondo Reuters, nel 2025 le prevendite di case rappresenteranno circa il 68% delle vendite di nuove abitazioni in Cina. Per molti anni, la possibilità di incassare i pagamenti dai clienti prima del completamento del progetto ha aiutato gli sviluppatori immobiliari a ridurre il fabbisogno di capitale proprio e ad accelerare la rotazione del capitale. Questo meccanismo funziona efficacemente quando i prezzi delle case aumentano, le vendite sono elevate e le aziende lanciano continuamente nuovi progetti, ma diventa un punto debole quando il mercato subisce un’inversione di tendenza.

A seguito della crisi immobiliare del 2021, numerose imprese hanno dovuto affrontare problemi di liquidità. Alcuni progetti avevano venduto unità abitative e incassato i pagamenti, ma non disponevano di capitali sufficienti per proseguire la costruzione, con conseguenti ritardi o mancata consegna degli immobili. Reuters suggerisce che questo rischio di mancata consegna delle case abbia minato la fiducia degli acquirenti e sia uno dei motivi per cui le autorità stanno riformando il sistema di vendita di immobili “su progetto”.

Pertanto, l’obbligo di completare i progetti fino al tetto prima di poterli vendere altera significativamente il ciclo di flusso di cassa. Il fatto che i mutui ipotecari vengano erogati solo dopo il completamento dei lavori amplia ulteriormente questo divario. Da un punto di vista economico , il rischio di costruzione si sta gradualmente spostando dagli acquirenti ai costruttori e al sistema finanziario.

La Cina ha inoltre istituito un meccanismo in base al quale a ciascun progetto veniva assegnata una banca capofila. Gli sviluppatori erano tenuti a depositare i prestiti per lo sviluppo del progetto, il capitale azionario, i proventi derivanti dalla vendita di immobili e i relativi flussi di cassa in conti presso questa banca, che ne curava la gestione. Ciò ha reso più difficile, rispetto al passato, il libero trasferimento di fondi da un progetto all’altro.

Per gli acquirenti, i vantaggi sono relativamente chiari: il denaro speso per una casa non finita è meglio protetto e la probabilità che l’azienda utilizzi i fondi del progetto A per saldare gli obblighi relativi al progetto B è limitata.

Per gli sviluppatori, però, il prezzo da pagare è rappresentato da maggiori requisiti di capitale. Più un’azienda si affida alle prevendite, meno liquidità avrà a disposizione e più difficile sarà ottenere finanziamenti, più svantaggiata sarà, dovendo costruire per periodi più lunghi prima di incassare la maggior parte dei pagamenti dai clienti. Le nuove normative potrebbero accelerare il consolidamento del settore, esercitando maggiore pressione sugli sviluppatori più piccoli o meno solidi finanziariamente.

Oltre a rafforzare i controlli sui fondi degli acquirenti, il governo sta anche aprendo nuove vie di accesso ai capitali per l’edilizia. Pechino sta imponendo alle banche di aumentare il sostegno creditizio allo sviluppo per i progetti di vendita di case già completati e per quelli che soddisfano gli standard, erogando prestiti in base all’avanzamento dei lavori. La città sta inoltre consentendo il pagamento rateale delle tasse di utilizzo del suolo per i nuovi lotti edificabili: i costruttori devono versare un minimo del 50% entro 30 giorni, e l’importo restante può essere dilazionato fino a due anni senza interessi.

Guangzhou prevede anche la possibilità di differire di un anno il pagamento della parte restante del terreno e, in alcuni casi, di un ulteriore anno.

Questo modello rappresenta uno scambio di capitali: si riduce la dipendenza dai fondi dell’acquirente, ma si aumenta il ruolo del capitale proprio e del credito per lo sviluppo del progetto.

È in corso una ristrutturazione in un mercato ancora debole.

Secondo l’Ufficio nazionale di statistica cinese, nei primi otto mesi dell’anno gli investimenti nello sviluppo immobiliare sono diminuiti del 19,9% su base annua. La superficie di nuove costruzioni residenziali è calata del 24,8%, mentre quella delle costruzioni residenziali completate è diminuita del 23,7%. La superficie di nuovi immobili venduti è diminuita del 12,1% e il valore delle vendite è calato del 13%. Anche gli afflussi di capitali per le società di sviluppo immobiliare sono diminuiti del 21%.

In particolare, i depositi e gli acconti degli acquirenti – una fonte di finanziamento direttamente correlata al modello di vendita di case su progetto – sono diminuiti del 14,8%; i mutui ipotecari personali trasferiti alle imprese sono diminuiti del 22,4%. Allo stesso tempo, il credito interno alle imprese immobiliari è diminuito del 33,3%.

Ciò significa che Pechino sta riformando il modello finanziario del settore in un momento in cui tutte e tre le principali fonti di finanziamento – vendite, credito e capitale proprio – sono sotto pressione.

Nel breve termine, ciò potrebbe rendere le imprese più caute nell’acquisto di terreni e nell’avvio di nuovi progetti. Gli sviluppatori dovranno valutare un progetto basandosi maggiormente sulla loro capacità di finanziare il processo di costruzione, piuttosto che presumere che il denaro degli acquirenti verrà recuperato rapidamente dopo l’ottenimento dei permessi di vendita.

Ma l’obiettivo a lungo termine è diverso. Se una casa viene venduta solo quando la costruzione è in gran parte completata, il prezzo di acquisto viene depositato in un conto di garanzia e il mutuo entra in gioco solo dopo la fine del progetto, il rischio che un acquirente paghi ma non riceva la casa si riduce.

Ciò è particolarmente importante in un mercato alle prese con problemi di fiducia. A Shanghai, le autorità di regolamentazione hanno spiegato che una delle maggiori preoccupazioni per i potenziali acquirenti di case riguarda i ritardi o la mancata conclusione dei progetti; la riforma del sistema di vendita mira a ridurre direttamente tale rischio.

Pertanto, il paradosso della nuova politica è che mira a salvare il mercato immobiliare, ma nel breve termine rende le cose più difficili per i costruttori.

La riforma non mira semplicemente a incoraggiare le persone ad acquistare più case nell’immediato. La Cina sta ancora attuando le proprie misure di stimolo, tra cui i sussidi sui tassi di interesse per alcuni acquirenti di prima casa, annunciati alla fine di settembre. La riforma “su progetto”, tuttavia, mira a modificare i meccanismi che creano rischio all’interno del modello stesso di sviluppo immobiliare.

Un settore che un tempo si basava su un ciclo di acquisto di terreni, vendita rapida, utilizzo dei fondi dei clienti per costruire case e successivo acquisto di altri terreni, si sta gradualmente spostando verso un modello che richiede maggiori capitali prima che il prodotto possa essere venduto.

Questo non significa che le vendite “su progetto” scompariranno immediatamente in Cina. I progetti più vecchi prevedono ancora meccanismi di transizione e i nuovi progetti possono ancora vendere immobili prima del completamento della struttura principale. Pechino, Shanghai e altre città stanno inoltre implementando politiche graduali anziché bloccare immediatamente le vendite su progetto. Tuttavia, la possibilità per i costruttori di utilizzare il denaro degli acquirenti come fonte di capitale economica e immediata si sta riducendo.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/trung-quoc-siet-ban-nha-tren-giay-giam-rui-ro-cho-nguoi-mua-20261004092906135.htm