Il sale and lease back consente all’impresa di ottenere liquidità vendendo un bene e continuando a utilizzarlo mediante leasing. L’operazione richiede però una verifica coordinata di prezzo, canoni, riscatto, plusvalenza, deducibilità fiscale, IVA e sostenibilità finanziaria. Particolare attenzione è necessaria nelle situazioni di crisi, nelle quali la perdita della proprietà di un bene essenziale e l’obbligo di sostenere i canoni possono compromettere la continuità aziendale.
Il sale and lease back consente all’impresa di vendere un bene a una società di leasing, ottenere liquidità immediata e continuare a utilizzarlo mediante un contratto di locazione finanziaria con eventuale opzione finale di riscatto.
Il sale and lease back, o locazione finanziaria di ritorno, è un’operazione tanto utile quanto delicata. Consente a un’impresa di trasformare in liquidità un bene già presente nel proprio patrimonio senza interromperne l’utilizzo: il proprietario vende il cespite a una società di leasing e, contestualmente, lo riceve in locazione finanziaria, impegnandosi a corrispondere i canoni e riservandosi normalmente la possibilità di riacquistarlo alla scadenza.
L’impresa perde così la proprietà giuridica del bene, ma ne conserva la disponibilità materiale e funzionale. Un immobile industriale, un impianto o un macchinario
continuano a essere utilizzati nella produzione, mentre il corrispettivo della vendita libera risorse finanziarie immediatamente disponibili.
È proprio questa combinazione a rendere il lease back particolarmente interessante nei processi di riequilibrio finanziario, nelle operazioni di ristrutturazione dell’indebitamento e nei programmi di investimento. La stessa struttura, tuttavia, impone di interrogarsi sulla reale natura dell’operazione.
Si tratta di una vendita seguita da un autonomo contratto di leasing oppure, nella sostanza, di un finanziamento garantito dal trasferimento del bene? Quando il lease back può entrare in conflitto con il divieto di patto commissorio? Come devono essere rappresentati in bilancio la cessione, la plusvalenza e i canoni successivi? Quali sono gli effetti fiscali? E cosa accade se l’utilizzatore entra in crisi prima di avere esercitato l’opzione finale?
Sono domande decisive, perché l’efficacia del sale and lease back non dipende soltanto dalla convenienza finanziaria immediata. Occorre verificare se il complesso negoziale sia giuridicamente equilibrato, contabilmente corretto e sostenibile lungo l’intera durata del rapporto.
La struttura dell’operazione
Il sale and lease back non costituisce un singolo contratto tipico disciplinato in modo unitario dal codice civile. È un’operazione economica realizzata attraverso il collegamento tra due negozi:
- la compravendita del bene dall’impresa proprietaria alla società di leasing;
- la contestuale concessione del medesimo bene in locazione finanziaria al precedente proprietario.
Le due componenti non sono indipendenti dal punto di vista economico. La società di leasing acquista il bene proprio allo scopo di concederlo in godimento al venditore; quest’ultimo accetta di alienarlo perché intende ottenere liquidità, ma non vuole rinunciare al suo impiego nell’attività aziendale.
Un esempio di sale and lease back immobiliare
Si consideri una società manifatturiera proprietaria di un capannone industriale con un valore contabile netto di 1.200.000 euro. L’immobile viene venduto a una società di leasing per 2 milioni di euro e, nello stesso momento, concesso nuovamente in uso alla società venditrice per dodici anni, con pagamento di un maxicanone iniziale, canoni periodici e prezzo finale di riscatto.
L’impresa ottiene immediatamente 2 milioni di euro, continua a utilizzare il capannone e può destinare la liquidità al rimborso di debiti bancari, al capitale circolante o a nuovi investimenti. La società di leasing diviene proprietaria dell’immobile e recupera il capitale investito attraverso i canoni.
La continuità nell’utilizzo del bene non deve però indurre a ritenere che la vendita sia soltanto apparente. Se l’operazione è genuina, il trasferimento della proprietà produce effetti reali e la società di leasing assume una posizione giuridica diversa da quella di un creditore semplicemente garantito.
Il lease back come strumento di finanziamento
Sul piano economico, l’operazione svolge indubbiamente una funzione finanziaria.
Il corrispettivo della vendita rappresenta la liquidità ottenuta dall’impresa; i canoni costituiscono il costo periodico necessario per conservare la disponibilità del bene e remunerare l’investimento della società di leasing; il prezzo di riscatto consente eventualmente di riacquistare la proprietà alla conclusione del rapporto.
Nonostante questa funzione, il sale and lease back non può essere automaticamente ridotto a un mutuo assistito da una garanzia atipica. Nel leasing finanziario la società concedente acquista realmente il bene e ne diventa proprietaria, mentre l’utilizzatore assume i rischi contrattualmente e legalmente posti a suo carico, compreso normalmente quello di perimento, e dispone alla scadenza della facoltà, non dell’obbligo, di acquistare il bene al prezzo prestabilito.
La legge n. 124/2017 ha introdotto una disciplina generale della locazione finanziaria. L’articolo 1, comma 136, descrive la locazione finanziaria come il contratto con il quale una banca o un intermediario finanziario iscritto nell’albo previsto dall’articolo 106 TUB si obbliga ad acquistare o far costruire un bene su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore. Quest’ultimo assume tutti i rischi, anche di perimento, e utilizza il bene per un determinato periodo verso il pagamento di un corrispettivo. Alla scadenza, l’utilizzatore può acquistare il bene a un prezzo prestabilito oppure restituirlo.
La norma è costruita principalmente sul leasing nel quale il bene viene acquistato da un fornitore indicato dall’utilizzatore. Nel lease back, invece, venditore e utilizzatore coincidono. La funzione finanziaria si presenta quindi in modo ancora più evidente, ma non elimina l’effettività della compravendita quando questa sia sorretta da una causa concreta meritevole di tutela e da condizioni negoziali equilibrate.
Il confine con il divieto di patto commissorio
Il profilo civilistico più delicato riguarda l’art. 2744 c.c., che vieta il patto con il quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito entro il termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore.
Il divieto non riguarda soltanto le clausole che riproducono letteralmente questo meccanismo. Può estendersi anche a operazioni più complesse che, pur utilizzando strumenti formalmente diversi, realizzino in concreto il medesimo risultato: attribuire definitivamente al creditore un bene del debitore come conseguenza dell’inadempimento, senza una corretta valutazione del suo valore e senza restituzione dell’eventuale eccedenza.
Il sale and lease back non è, di per sé, un contratto nullo né un’operazione sospetta. La giurisprudenza ne ha riconosciuto la liceità quando la vendita assolve una reale funzione di finanziamento attraverso uno schema negoziale equilibrato e non costituisce lo strumento per sottrarre al debitore un bene di valore sproporzionato rispetto al credito.
Gli indici di anomalia dell’operazione
Il rischio di riqualificazione cresce, invece, quando l’operazione presenta congiuntamente alcuni indici anomali: una situazione di grave difficoltà economica del venditore, l’esistenza di un precedente rapporto debitorio con l’acquirente, una rilevante sproporzione tra valore del bene e prezzo corrisposto, canoni costruiti come mera restituzione di un finanziamento e un meccanismo che consenta al concedente di trattenere il bene senza rendicontare il suo valore.
Non è sufficiente isolare un singolo elemento. Anche un’impresa in tensione finanziaria può validamente ricorrere al lease back. Occorre però verificare se la vendita sia effettiva, se il prezzo sia congruo e se il complesso dei rapporti attribuisca alla società di leasing una posizione coerente con la proprietà del bene, anziché una forma di appropriazione automatica in caso di mancato pagamento.
La perizia sul valore del bene
Il confronto tra prezzo e valore di mercato costituisce, pertanto, una verifica essenziale. Una perizia indipendente non rappresenta un adempimento meramente formale: serve a dimostrare l’equilibrio dell’operazione, a sostenere le valutazioni contabili e fiscali e a ridurre il rischio di contestazioni successive.
L’inadempimento dell’utilizzatore
La disciplina introdotta dalla legge n. 124/2017 individua le condizioni in presenza delle quali l’inadempimento dell’utilizzatore può considerarsi grave.
Per il leasing immobiliare, costituisce grave inadempimento il mancato pagamento di almeno sei canoni mensili, anche non consecutivi, o di due canoni trimestrali, anche non consecutivi, ovvero di un importo equivalente. Per gli altri contratti di locazione finanziaria, rileva il mancato pagamento di quattro canoni mensili, anche non consecutivi, o di un importo equivalente.
In presenza dei presupposti per la risoluzione, il concedente ha diritto alla restituzione del bene. Non può tuttavia limitarsi a recuperarlo e a trattenerne integralmente il valore
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