Subaffittare la casa o una stanza: regole e tasse

Molti inquilini si chiedono se sia possibile concedere in uso a terzi l’immobile in cui vivono, magari per dividere le spese o per periodi di assenza temporanea. Questa pratica, molto diffusa nel mercato immobiliare italiano, prende il nome tecnico di sublocazione. Tuttavia, muoversi in questo ambito richiede molta attenzione perché la legge impone regole precise per tutelare il proprietario di casa e garantire la trasparenza fiscale. In questa guida, dedicata all’attività di subaffittare la casa o una stanza, alle regole e alle tasse, analizzeremo nel dettaglio cosa prevede il Codice civile e quali sono i passaggi obbligatori per non commettere errori. Spiegheremo la differenza fondamentale tra cedere l’intero appartamento o solo una stanza, come ottenere l’autorizzazione necessaria e come gestire la registrazione del contratto. Infine, chiariremo gli aspetti fiscali, distinguendo tra i redditi del proprietario e quelli di chi subaffitta, per offrire un quadro chiaro e immediato a chiunque voglia intraprendere questa strada in piena legalità.

Cos’è la sublocazione e quali tipi esistono?

La sublocazione è un contratto giuridico disciplinato dall’articolo 1594 del Codice civile. Si verifica quando un soggetto che ha già in affitto un immobile (chiamato sublocatore) decide di concederne l’uso, in tutto o in parte, a una terza persona (chiamata subconduttore). È fondamentale comprendere che si tratta di un contratto autonomo rispetto a quello principale, ma la sua validità dipende strettamente dall’esistenza del primo affitto.

Esistono due tipologie principali di questo accordo:

• sublocazione totale: riguarda l’intero immobile e comporta che l’inquilino originale ceda completamente l’uso della casa al terzo;

• sublocazione parziale: si riferisce solo a una parte dell’immobile, come ad esempio una singola stanza, mentre l’inquilino principale continua ad abitare nella casa.

Questa distinzione è molto importante perché le regole cambiano: la sublocazione totale è ammessa solo se il contratto di affitto originale lo prevede espressamente o se il proprietario dà il suo consenso. Quella parziale, invece, è generalmente permessa, a meno che nel contratto principale non ci sia una clausola che la vieti esplicitamente.

Come si ottiene l’autorizzazione del proprietario?

Anche quando la legge o il contratto sembrano permettere il subaffitto, la strada più sicura è sempre ottenere un consenso scritto del proprietario (il locatore). Se il contratto principale vieta la sublocazione, questo passaggio è obbligatorio: senza una modifica concordata, non si può procedere.

La procedura corretta prevede alcuni step formali:

• verifica del contratto: bisogna controllare se ci sono divieti espliciti;

• richiesta formale: l’inquilino deve inviare una richiesta (tramite raccomandata A/R o Pec) indicando i propri dati, quelli del futuro subconduttore, la descrizione della porzione di casa da affittare, la durata e il canone previsto;

• autorizzazione: il proprietario può rispondere inserendo una clausola nel contratto o firmando un documento a parte.

L’autorizzazione scritta deve essere conservata con cura insieme ai contratti, perché serve in caso di contestazioni. Se il proprietario rifiuta, procedere comunque può portare alla risoluzione del contratto principale e alla richiesta di risarcimento danni. Ricordiamo che per la sublocazione totale l’autorizzazione scritta è sempre obbligatoria.

Quali sono i doveri verso il proprietario?

Il rapporto di sublocazione crea una catena di responsabilità. Il sublocatore (l’inquilino originale) resta il principale responsabile nei confronti del proprietario: deve garantire l’accesso all’immobile, rispettare il contratto originario e assicurarsi che anche il subconduttore si comporti bene.

Il subconduttore, a sua volta, deve pagare il canone di sublocazione pattuito e rispettare le condizioni d’uso della casa. Esiste però un meccanismo di protezione per il proprietario chiamato azione diretta (articolo 1595 del Codice civile). Se l’inquilino principale non paga l’affitto, il proprietario può agire direttamente contro il subconduttore per farsi pagare i canoni dovuti, fino a coprire il debito dell’inquilino principale. Inoltre, se il contratto principale finisce (ad esempio per recesso o scadenza), cade automaticamente anche la sublocazione.

Come funziona per i negozi e le attività commerciali?

Le regole cambiano se l’immobile non è una casa ma un locale commerciale (negozi, uffici, capannoni). Per le unità non abitative, l’inquilino ha una libertà maggiore: può sublocare l’immobile o cedere il contratto anche senza il consenso del proprietario, ma solo a una condizione specifica. Questa condizione è che venga ceduta o locata anche l’azienda che ha sede nell’immobile (articolo 36, legge 392/1978).

In questo caso, l’inquilino deve darne comunicazione al proprietario con raccomandata A/R. Il proprietario può opporsi solo per gravi motivi ed entro 30 giorni dalla ricezione della notizia. Se invece non c’è cessione d’azienda, si torna alla regola generale: serve il consenso, salvo patto contrario.

Cosa fare per regolarizzare il contratto?

Una volta ottenuto il via libera, bisogna formalizzare l’accordo. Non basta una stretta di mano. Il contratto di sublocazione deve definire termini e condizioni in linea con quello principale.

Successivamente, ci sono due adempimenti fiscali e amministrativi:

• comunicazione al locatore: bisogna informare il proprietario inviandogli i dati del subconduttore e le condizioni pattuite;

• registrazione del contratto: è obbligatorio registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.

La registrazione prevede il pagamento dell’imposta di registro, pari al 2% del canone annuo, con un importo minimo di 7 euro per la prima annualità. Questa tassa si paga ogni anno o in un’unica soluzione. L’obbligo di registrazione non scatta solo se la sublocazione è “breve”, ovvero se ha una durata inferiore a 30 giorni complessivi nell’anno.

Come si pagano le tasse sul subaffitto?

Il trattamento fiscale dei guadagni derivanti dalla sublocazione è diverso rispetto all’affitto classico. Bisogna distinguere due figure:

• il proprietario continua a percepire il suo affitto e lo dichiara come reddito fondiario (tassato per competenza, con deduzione forfettaria del 5%);

• l’inquilino che subaffitta (sublocatore) percepisce un canone che rientra nella categoria dei redditi diversi (articolo 67 del Tuir).

Il sublocatore viene tassato per cassa (su ciò che incassa effettivamente) e può dedurre dal reddito le spese specificamente inerenti (articolo 71 del Tuir). Tra queste spese deducibili rientra anche la quota di affitto che lui stesso paga al proprietario. Importante notare che l’opzione per la cedolare secca (la tassa piatta) di norma è riservata solo al proprietario. Tuttavia, esiste un’eccezione introdotta dal Dl 50/2017 per le locazioni brevi(turistiche, sotto i 30 giorni): in questo caso specifico, anche il sublocatore o il comodatario possono scegliere la cedolare secca sui redditi diversi generati.