Chi paga i danni in una casa in affitto? Doveri e responsabilità

Guida alla responsabilità per danni nell’immobile locato: ripartizione dei doveri di custodia e obbligo di diligenza tra proprietario e inquilino.

Quando si firma un contratto di locazione, l’attenzione ricade quasi sempre sull’importo del canone mensile, trascurando un aspetto legale di enorme importanza: il passaggio della custodia del bene. Dal momento in cui vengono consegnate le chiavi, l’inquilino non è semplicemente un ospite pagante, ma diventa giuridicamente responsabile dello stato dell’immobile. Capire chi paga i danni in una casa in affitto? Doveri e responsabilità è il primo passo per evitare contenziosi lunghi e costosi. La legge impone a chi abita la casa di comportarsi con la “diligenza del buon padre di famiglia”, un’espressione antica che indica l’attenzione media e il buonsenso che chiunque dovrebbe avere nella gestione delle proprie cose. Tuttavia, non tutto ricade sulle spalle dell’inquilino: esistono confini precisi tra ciò che riguarda la struttura (muri, impianti interni) e ciò che riguarda l’uso quotidiano. In questo articolo analizzeremo come si ripartiscono le responsabilità, cosa succede se si rompe qualcosa e come dimostrare la propria innocenza in caso di danni imprevisti.

Cosa significa usare la casa con la diligenza del buon padre di famiglia?

Il primo dovere che scatta alla firma del contratto è prendere in consegna l’immobile e servirsene con la normale diligenza (art. 1587 c.c.). Nel momento in cui l’inquilino entra in possesso dell’appartamento, ne diventa custode. Questo significa che la responsabilità per i danni che possono verificarsi all’interno si trasferisce, in gran parte, dal proprietario all’inquilino (Cass. 3343/2001).

Si tratta di una responsabilità contrattuale basata sulla regola generale (art. 1218 c.c.): se la cosa locata subisce un deterioramento, si presume che la colpa sia del conduttore. Per liberarsi da questa accusa, l’inquilino deve riuscire a provare che il danno è stato causato da un evento esterno a lui non imputabile. La custodia implica un dovere attivo: non basta “non rompere”, bisogna vigilare affinché il bene non si rovini.

Quando paga il proprietario e quando tocca all’inquilino?

Nel rapporto di locazione si verifica una scissione interessante: la proprietà resta al locatore, ma la disponibilità materiale passa al conduttore. Questo crea una doppia responsabilità di custodia, divisa in base all’oggetto del controllo:

• il proprietario resta custode delle strutture murarie (muri, tetti, cornicioni) e degli impianti in esse conglobati (come le tubature dell’acqua murate), poiché l’inquilino non ha il potere di intervenire su queste parti (art. 2051 c.c.);

• l’inquilino diventa custode di tutto ciò che rientra nella sua disponibilità diretta: accessori, arredi, e anche eventuali sostanze pericolose conservate in casa.

Se un danno viene causato da un difetto di costruzione o dalla rottura di un tubo interno al muro, paga il proprietario. Se invece il danno deriva da un cattivo uso (ad esempio, lasciare i riscaldamenti spenti d’inverno causando il congelamento dei tubi esterni, o un rubinetto aperto), paga l’inquilino. Esiste poi una zona grigia: se non si riesce a dimostrare di chi sia la colpa esclusiva, o se il danno deriva da un mix di difetto strutturale e cattivo uso, la responsabilità può essere condivisa (Cass. 21788/2015).

Come fa l’inquilino a dimostrare di non avere colpa?

La legge prevede una vera e propria presunzione di colpa a carico del conduttore (art. 1588 c.c.). Se la casa subisce un danno o un deterioramento, il giudice parte dal presupposto che sia colpa dell’inquilino, a meno che questi non provi il contrario (Cass. 25779/2019; Trib. Ivrea, 6 maggio 2016, n. 378).

Fornire questa prova liberatoria è difficile. Spesso nei contratti si firma una clausola in cui si dichiara di aver ricevuto l’immobile “in condizioni ottimali”. Per scagionarsi, l’inquilino deve dimostrare il caso fortuito, ovvero un evento:

Se il danno è stato causato da un fattore esterno che ha interrotto il nesso logico tra la gestione della casa e l’incidente (ad esempio, un fulmine o un evento sismico), allora l’inquilino non paga. Attenzione però: se l’inquilino nota un guasto strutturale (di competenza del proprietario) e non lo comunica tempestivamente, può essere ritenuto responsabile per l’aggravarsi del danno a causa della sua inerzia (Cass. 15721/2015).

Si può essere mandati via anche senza aver rotto nulla?

La diligenza del buon padre di famiglia non riguarda solo i danni materiali. Esiste un concetto chiamato abuso nel godimento del bene. L’inquilino ha il divieto di eseguire innovazioni che cambino la natura o la destinazione d’uso dell’immobile senza consenso (art. 1587 c.c.).

Se l’inquilino usa la casa in modo contrario agli accordi (ad esempio trasformando un’abitazione in un laboratorio rumoroso o in un magazzino illegale), il proprietario può agire legalmente anche se i muri sono intatti. L’abuso consiste nel ledere gli interessi del locatore e alterare l’equilibrio del contratto. In questi casi, il proprietario ha il diritto di chiedere la risoluzione del contratto immediata e la rimessione in pristino dei luoghi, senza dover aspettare la scadenza naturale dell’affitto (Cass. 22860/2020).

Il proprietario risponde dei lavori fatti dall’inquilino?

Un caso particolare riguarda le ristrutturazioni. Se l’inquilino esegue dei lavori e causa danni a terzi (ad esempio ai vicini), il proprietario non è automaticamente esente da colpe. Egli mantiene sempre un dovere di vigilanza.

Se il proprietario sa che l’inquilino sta facendo lavori pericolosi, o viene avvertito dai vicini e non interviene, diventa responsabile in solido (cioè insieme all’inquilino) per i danni causati. La legge applica il principio del concorso di cause (art. 41 c.p.): l’omesso controllo del proprietario è considerato una delle cause che ha permesso il verificarsi del danno. Non basta dire “non sapevo”: se si viene avvertiti e si ignora l’allarme, si paga (Cass. 17376/2011).