Financial Times, Spagna e Portogallo sono il riflesso della crisi immobiliare europea — idealista/news

La crisi abitativa è particolarmente evidente in Spagna e Portogallo, paesi che attualmente affrontano sfide analoghe nel settore immobiliare residenziale. Nello specifico, le nazioni della penisola iberica sono alle prese con problematiche comuni, quali la carenza di alloggi disponibili, l’eccessiva burocrazia, le sfide legate all’immigrazione e gli elevati costi di costruzione.

La questione non sta passando inosservata in Europa: il quotidiano britannico Financial Times ha infatti pubblicato un articolo in cui si evidenzia come entrambi i Paesi stiano affrontando una delle più gravi crisi abitative dell’Unione Europea (UE).

Secondo la prestigiosa pubblicazione internazionale, le criticità individuate — come la carenza di alloggi e gli elevati costi di costruzione — stanno alimentando il malcontento pubblico e le tensioni politiche in tutta Europa; l’aumento dei prezzi e degli affitti, infatti, allontana le persone dai centri urbani, esercitando una pressione particolarmente forte sulle principali città della penisola iberica.

Secondo i dati della Banca di Spagna, tra il 2021 e il 2025 la Spagna ha costruito 750.000 abitazioni in meno rispetto al fabbisogno necessario a soddisfare la domanda, una cifra pari al 3,7% di tutte le famiglie. Nel Paese confinante, nello stesso periodo, il deficit è stato di 300.000 unità abitative, ovvero il 6,6% del totale delle famiglie. Per confronto, il deficit medio nell’area dell’euro è stato pari allo 0,5% del patrimonio abitativo complessivo, come rilevato nello stesso rapporto, il quale sottolinea inoltre che lo stock di edilizia pubblica in queste due nazioni dell’Europa meridionale è tra i più ridotti dell’UE.

La realtà spagnola

In Spagna, la questione abitativa rappresenta la principale preoccupazione per gli elettori, secondo l’istituto demoscopico pubblico CIS. Il socialista Pedro Sánchez, alla guida di un governo di minoranza di sinistra, mantiene una politica di immigrazione a porte aperte che ha fatto lievitare la domanda di alloggi, con una crescita della popolazione nata all’estero pari a una media annua di 665.000 unità dal 2022.

Secondo il Financial Times, il Primo Ministro spagnolo ha incontrato notevoli ostacoli nell’attuazione della politica abitativa dalla sua rielezione nel 2023, non essendo riuscito a far approvare leggi chiave in Parlamento e a causa delle ampie competenze di cui dispongono i governi regionali in questo ambito.

Ad aprile, il suo governo ha approvato un piano casa da 7 miliardi di euro per il periodo 2026-2030, che prevede fondi per incrementare l’edilizia residenziale pubblica e ristrutturare edifici inutilizzati. I costruttori privati, tuttavia, sostengono che le cause profonde della carenza di alloggi risiedano in altri fattori.

Juan José Perucho, CEO della cooperativa edilizia Ibosa, ha dichiarato che la burocrazia e gli ostacoli legali figurano tra le difficoltà più significative, causando ritardi di anni nell’ottenimento delle autorizzazioni per costruire su nuovi terreni.

Tuttavia, ha aggiunto che un fattore ancora più significativo è la rapida crescita del numero di immigrati occupati alla ricerca di alloggi a prezzi accessibili in quello stesso segmento di mercato. “Sia nel mercato della vendita che in quello degli affitti, stiamo raggiungendo un punto in cui i prezzi hanno toccato livelli non più compatibili con i salari delle persone”, ha affermato.

La soluzione è aumentare l’offerta di case

Intervistato dal Financial Times, il Governatore della Banca del Portogallo (BdP), Álvaro Santos Pereira, afferma che “il problema dell’accesso all’abitazione in Portogallo è una preoccupazione persistente, avvertita in diverse regioni del Paese, incluse Lisbona e Porto, dove le difficoltà di accesso sono più acute”. Álvaro Santos Pereira osserva che “gli elevati livelli di migrazione hanno portato a un aumento del numero di nuclei familiari residenti” e sostiene che la soluzione risieda nell’incremento dell’offerta abitativa.

Tuttavia, nonostante l’aumento dell’immigrazione registrato negli ultimi anni, Álvaro Santos Pereira ritiene che la situazione abitativa stia migliorando. Secondo la BdP, nel 2025 l’edilizia residenziale ha sostanzialmente tenuto il passo con la formazione di nuovi nuclei familiari, in parte grazie alla riduzione dell’immigrazione. Ciononostante, persiste il deficit abitativo accumulato negli anni precedenti.

Una volta accertato che la domanda è sostenuta, la soluzione risiede nell’agire sul lato dell’offerta. “Bisogna puntare su misure che agiscano sull’offerta, dato che la carenza di quest’ultima è la causa del deficit accumulato”, afferma.

Manuel Maria Gonçalves, Direttore Esecutivo dell’Associazione Portoghese dei Promotori e Investitori Immobiliari (APPII) – citato anche dal Financial Times – ribadisce che è fondamentale intervenire sul lato dell’offerta immettendo più abitazioni sul mercato, dato che negli ultimi anni il settore delle costruzioni ha perso imprese, lavoratori e capacità produttiva.

Gli sviluppatori immobiliari in Portogallo sono pronti a costruire fin da subito, ha aggiunto, ma l’aumento dei costi di costruzione e l’eccessiva burocrazia rendono difficile ottenere profitti dagli immobili destinati alla “classe media”. Di conseguenza, si vedono spinti “verso segmenti di fascia più alta, dove tali costi possono ancora essere assorbiti”, riconosce.

Tuttavia, il Direttore Generale dell’APPII elogia le misure approvate quest’anno dal governo guidato da Montenegro – tra cui la riduzione dell’IVA sull’edilizia al 6% – che potrebbero “migliorare la sostenibilità economica dei progetti abitativi”.

Lo studio della Banca di Spagna — che ha misurato i deficit calcolando la differenza tra il numero netto di nuovi nuclei familiari formatisi ogni anno e il numero di unità abitative autorizzate due anni prima (tenendo conto dello sfasamento temporale dovuto ai tempi di costruzione) — ha concluso che la Germania è la principale economia dell’UE con l’offerta abitativa più solida, registrando un surplus pari allo 0,5% del totale dei nuclei familiari nel periodo 2021-2025 sulla base dei permessi di costruzione approvati. Tuttavia, lo studio ha riconosciuto che, se i calcoli si basassero sul numero di abitazioni di nuova costruzione effettivamente completate, il Paese mostrerebbe un lieve deficit dello 0,1%..

Sia in Spagna che in Portogallo, l’uso di appartamenti per ospitare turisti sta riducendo il numero di abitazioni disponibili per i residenti, scrive il Financial Times.

Sulla base dei dati di Numbeo e dei calcoli di Deutsche Bank e del Financial Times stesso, la testata rileva che i residenti di Lisbona con uno stipendio medio dovrebbero spendere oltre il 110% del proprio reddito per affittare un bilocale in centro: il dato più alto in Europa. Tale percentuale scende al 75% nelle città spagnole di Madrid e Barcellona.