Obblighi di informazione del mediatore. Ecco quando risponde dei danni per difetti nascosti, impianti non a norma e abusi edilizi.
Chi si affida a un’agenzia per vendere o comprare casa si aspetta professionalità e trasparenza, non solo un semplice contatto tra le parti. La legge è molto severa su questo punto: il mediatore non è un semplice passacarte, ma un professionista che deve garantire la sicurezza dell’affare. Capire se l’agente immobiliare deve dire se la casa ha problemi è fondamentale per tutelare i propri risparmi ed evitare lunghe cause legali. La giurisprudenza ha alzato l’asticella della diligenza richiesta, stabilendo che l’agente deve comunicare non solo ciò che sa, ma anche ciò che dovrebbe sapere facendo i controlli adeguati alla sua competenza. Se nasconde difetti, abusi o problemi condominiali, rischia di pagare i danni di tasca propria e di perdere il diritto alla provvigione. In questo articolo analizzeremo nel dettaglio fin dove arriva questo obbligo di verifica e quali sono i casi concreti in cui scatta la responsabilità.
Quali informazioni deve fornire l’agente immobiliare?
Il dovere principale del mediatore non è solo far incontrare domanda e offerta, ma garantire la correttezza dell’operazione. Secondo il Codice Civile e le leggi speciali (L. 39/1989 e Direttiva Ce 2006/123), l’agente deve possedere precisi requisiti di cultura e competenza. Egli ha l’obbligo giuridico di comunicare alle parti tutte le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere usando la diligenza qualificata tipica della sua professione, che possono influire sulla conclusione dell’affare (Cass. 16184/2024). Questo dovere agisce in due direzioni:
Se viola questi obblighi, l’agente perde il diritto a essere pagato e deve risarcire i danni al cliente.
Il mediatore deve fare indagini tecniche sull’immobile?
È importante chiarire che l’agente immobiliare non è un investigatore né un tecnico (come un ingegnere o un notaio), a meno che non riceva uno specifico incarico extra. Tuttavia, non può limitarsi a riportare ciò che dice il venditore senza filtri. È gravato da un obbligo di corretta informazione basato sulla media diligenza professionale. Questo significa che non deve dare notizie su circostanze di cui non è sicuro o che non ha controllato. Se fornisce dati inesatti (che si rivelano falsi) oppure omette dettagli che avrebbe potuto scoprire con un controllo standard, è responsabile dei danni subiti dal cliente (Cass. 16009/2003). La regola è semplice: se non sai o non hai controllato, devi tacere o verificare, non inventare né rassicurare a vuoto.
Cosa succede se la planimetria è diversa dalla realtà?
Un campo molto delicato riguarda la regolarità urbanistica. Un mediatore professionale deve sapere che un immobile, per essere venduto, deve essere conforme alle norme e ai documenti depositati (L. 52/1985). Non basta far firmare al venditore un modulo in cui “dichiara che è tutto in regola”. L’agente ha un obbligo di verifica diretta. Se lo stato di fatto della casa è diverso dalla planimetria catastale (ad esempio ci sono muri spostati o stanze diverse) e queste difformità sono visibili “a colpo d’occhio”, l’agente non può disinteressarsene.
L’inadempimento scatta se:
Se l’agente non verifica queste condizioni durante le trattative fino al preliminare, la sua responsabilità si affianca a quella del venditore e l’acquirente può chiedergli i danni e rifiutarsi di pagare la provvigione (Cass. 6926/2012 e 6389/2001).
Chi paga se gli impianti non sono a norma?
Attenzione alle clausole generiche nei moduli. Spesso si legge nelle proposte d’acquisto che l’acquirente si accolla i costi per l’adeguamento degli impianti alle norme vigenti. I giudici hanno stabilito che queste frasi non salvano il mediatore se questi non ha informato correttamente il cliente su problemi gravi.
Un esempio pratico aiuta a capire (Trib. Milano, sent. n. 7728 del 31 luglio 2019):
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un mediatore aveva detto genericamente che erano previsti lavori condominiali alle caldaie;
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in realtà, l’impianto di riscaldamento non era a norma per motivi di sicurezza (caldaia nel vano scale) e non era possibile attivare il gas;
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il tribunale ha condannato il mediatore perché un professionista diligente avrebbe dovuto prevedere e comunicare che in quelle condizioni la casa era inutilizzabile, rendendo nulla la clausola di scarico di responsabilità.
L’agente deve dire se ci sono limiti condominiali nascosti?
Le informazioni devono essere complete e non fuorvianti. Anche un annuncio pubblicitario impreciso può costare caro all’agenzia. È il caso di un annuncio che segnalava la presenza dell’ascensore nello stabile. L’acquirente si è fidato, ma ha poi scoperto che il venditore non aveva pagato la sua quota di installazione e quindi l’uso dell’ascensore gli era inibito (Trib. Milano n. 9836 del 26 agosto 2016).
Il giudice ha ritenuto il mediatore responsabile per due motivi:
È obbligatorio dire se manca il certificato di agibilità?
Sì. Il certificato di agibilità (ex abitabilità) è un requisito essenziale per poter usare e rivendere l’immobile, in quanto attesta che la casa è sana e sicura. Anche se la sua mancanza non impedisce tecnicamente la firma del contratto, cambia drasticamente la valutazione dell’affare. Il mediatore ha l’obbligo giuridico di informarsi e dire al cliente se l’immobile non ha l’abitabilità. Un operatore esperto può accorgersene facilmente confrontando la descrizione della casa con lo stato dei luoghi. Tacere su questo punto espone a responsabilità risarcitoria.
Bisogna riferire se l’acquirente non ha soldi o ci sono altre offerte?
L’obbligo di trasparenza riguarda anche la situazione economica delle parti e l’andamento della trattativa.
Ecco cosa deve fare l’agente:
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solvibilità: se sa che una delle parti è insolvente (non ha i soldi), deve dirlo all’altra parte per evitare danni, come la perdita della caparra (Cass. 20512/2020);
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altre offerte: deve comunicare l’esistenza e la serietà di altre manifestazioni di interesse. Sapere se ci sono altri compratori è fondamentale per il venditore per decidere il prezzo e la strategia. Nascondere offerte migliori per chiudere in fretta un affare a prezzo più basso è una violazione dei doveri professionali (Cass. 11371/2023).
Se l’agente nasconde i problemi devo pagare la provvigione?
La violazione degli obblighi di correttezza ha un impatto diretto sul portafoglio del mediatore. Se l’agente immobiliare non rispetta il dovere di informazione previsto dall’articolo 1759 del codice civile, perde automaticamente il diritto alla provvigione. Il pagamento del compenso, infatti, non è dovuto per il semplice fatto di aver messo in contatto le parti, ma presuppone che l’attività di intermediazione sia stata svolta nel pieno rispetto dei doveri professionali imposti dalla legge (Cass. sent. n. 784/2020). Dunque, se l’agente è stato reticente o negligente su aspetti fondamentali dell’affare, il cliente può legittimamente rifiutarsi di pagarlo.
Il mediatore è obbligato a fare le visure ipotecarie e catastali?
Spesso si crede che l’agente immobiliare debba controllare ogni singolo documento tecnico, ma la legge pone dei limiti precisi. In assenza di un incarico specifico conferito dal cliente, non rientra nella comune ordinaria diligenza (art. 1176 Cc) lo svolgimento di indagini di tipo tecnico-giuridico approfondite. In particolare, nella mediazione immobiliare standard, non è compreso l’obbligo per l’agente di accertare, tramite l’esame dei registri immobiliari, se l’immobile è libero da ipoteche, pignoramenti o altre trascrizioni pregiudizievoli (Cass. sent. n. 8849/2017 e n. 16184/2024). Questo tipo di controllo è tipicamente richiesto ad altri professionisti, come il notaio. Tuttavia, il mediatore non può nascondersi dietro questa regola se i problemi sono evidenti: l’obbligo di diligenza gli impone di non tacere informazioni di cui è a conoscenza o che sono agevolmente desumibili, come irregolarità urbanistiche che emergono chiaramente dal confronto tra la descrizione della casa e lo stato reale dei luoghi (Corte Appello Catania sent. n. 357/2025).
Cosa succede se il venditore mente sulle dimensioni della casa?
Il mediatore non può giustificarsi dicendo di essersi fidato ciecamente di quanto dichiarato dal venditore. Anche se il proprietario garantisce per iscritto nel contratto di mediazione che l’immobile è in regola, questo non esonera l’agente dal fare i dovuti controlli visivi. Prendiamo l’esempio di un appartamento con una superficie inferiore ai minimi di legge previsti dal regolamento edilizio: se un locale è visibilmente troppo piccolo, un professionista del settore deve accorgersene. L’ignoranza del mediatore in questi casi è considerata una colpa, perché avrebbe dovuto avvertire la necessità di un controllo maggiore proprio basandosi sulle dimensioni visibili durante la visita. A nessuno si chiede di avere un “occhio laser” per misurare i metri quadri a vista, ma di fronte a un alloggio palesemente minuscolo, alla “persona del mestiere” deve venire il dubbio. Se l’agente fornisce informazioni non veritiere o non controllate su fatti di cui non ha consapevolezza, viola il dovere di correttezza e diligenza, che gli imporrebbe invece di tacere piuttosto che dare dati a caso.
Se faccio controllare casa dal mio tecnico posso poi incolpare l’agente?
La responsabilità del mediatore non è assoluta e va bilanciata con il principio di autoresponsabilità delle parti. Se l’aspirante acquirente decide di effettuare una due diligence approfondita, mandando i propri professionisti di fiducia (come un architetto, un ingegnere o un geometra) a visitare l’immobile e a controllare le carte, lo scenario cambia. Se la parte decide di comprare proprio all’esito di questi controlli tecnici personali, non può poi lamentare un inadempimento degli obblighi di informazione da parte del mediatore o del venditore. Essendo venuta a conoscenza della situazione tramite i suoi tecnici, la sua scelta di procedere all’acquisto è considerata consapevole. Allo stesso modo, se il mediatore ha avvisato il venditore della necessità di produrre documenti sulla conformità urbanistica, ha fatto il suo dovere: il venditore che sa di avere un abuso non può poi scaricare sull’agente le conseguenze negative di quella irregolarità (Cass. sent. n. 17385/2023).
Un’agenzia immobiliare può operare come società?
L’attività di mediazione non deve essere svolta per forza da una singola persona fisica, ma può essere esercitata anche da una società. Tuttavia, ci sono regole ferree per evitare l’abusivismo. La società stessa deve essere iscritta nel ruolo degli agenti di affari in mediazione (art. 6 legge n. 39 del 1989), oppure deve esserlo il suo legale rappresentante in quanto tale. Bisogna fare attenzione a un dettaglio burocratico importante: se il legale rappresentante è iscritto all’albo solo a titolo personale, questo non abilita automaticamente la società ipso facto. L’iscrizione della persona fisica non si estende in automatico alla persona giuridica che rappresenta. Inoltre, se i soci o il rappresentante sono iscritti a titolo personale, possono delegare le funzioni operative di mediazione (come far visitare le case o trattare il prezzo) solo ed esclusivamente ad altri agenti regolarmente iscritti al ruolo, rispettando il divieto di delega a soggetti non abilitati (art. 3 della legge).
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Angelo Greco
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