Investimenti nel commercial real estate italiano, nel 2026 il miglior primo semestre da cinque anni — idealista/news

Nel primo semestre 2026 il commercial real estate italiano ha registrato volumi di investimento complessivi pari a 7,8 miliardi di euro, includendo investimenti diretti, acquisizioni di terreni e operazioni di share deal. Secondo le analisi di JLL Italia, il mercato immobiliare commerciale chiude il primo semestre 2026 con una crescita del 34% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Il dato più significativo riguarda il secondo trimestre, che ha pesato da solo per 4,3 miliardi di euro — un +45% sul Q2 2025 — posizionandosi come uno dei migliori trimestri degli ultimi cinque anni

Il Retail torna in cima: 2,45 miliardi e un trophy asset in via Montenapoleone

Con 2,45 miliardi di euro investiti — oltre il 30% del totale — il Retail si conferma il primo settore per volumi nel semestre. La performance è stata trainata da un secondo trimestre particolarmente dinamico, che ha registrato 1,45 miliardi di euro di investimenti, dominato dalla significativa vendita di un trophy asset mixed-use in via Montenapoleone a Milano, che da solo ha rappresentato il 70% dei volumi retail del trimestre.

Di rilievo anche le transazioni su portafogli di centri commerciali, retail park e factory outlet, che confermano l’interesse del mercato per il segmento fuori città. Tra le operazioni più significative: l’acquisizione delle quote di un importante outlet nell’hinterland milanese, l’acquisizione dell’intero capitale sociale del nuovo distretto commerciale “Waterfront” di Genova e l’acquisizione del 31% della European Outlet Mall Venture, che include due rilevanti outlet italiani. I rendimenti netti prime sono rimasti stabili: 4% per l’high street, 6,5% per i centri commerciali, 7% per i retail park e 6,25% per gli stand-alone supermarket nel segmento out-of-town.

Hospitality: boom delle riconversioni, Milano e Roma guidano l’urbano

Il comparto Hotels & Hospitality ha registrato circa 860 milioni di euro di investimenti diretti a cui si aggiungono ulteriori 260 milioni di euro derivanti da operazioni di riconversione — prevalentemente da uffici a strutture alberghiere — per un totale complessivo di circa 1,1 miliardi di euro. Il mercato urbano copre circa il 50% dei volumi, con Milano al 30% e Roma al 20%. Si consolida l’attenzione verso Venezia e Firenze, oltre che verso le destinazioni leisure, in primo luogo il Lago di Como e la Sicilia. Non manca interesse per città secondarie come Torino, Bologna e Padova. Sebbene il risultato semestrale appaia in calo rispetto ai record di H1 2025 — in cui si erano concluse operazioni di ticket particolarmente elevato — la pipeline prevista per il secondo semestre fa stimare una chiusura d’anno in linea, con alcune operazioni di grandi dimensioni già annunciate nel terzo trimestre.

Office: valore nelle conversioni, rendimenti stabili a Milano e Roma

Nel primo semestre 2026 il settore office ha registrato circa 1,2 miliardi di euro di investimenti, pari al 15% del totale. Si consolida l’orientamento verso strategie value-add: circa il 30% degli investimenti è stato allocato su operazioni di riconversione verso nuove destinazioni d’uso — alberghiera, studentati e residenziale. Permane parallelamente una domanda mirata per prodotti core di alta qualità nel Central Business District da parte di family office e acquirenti privati.

Milano ha guidato l’attività del secondo trimestre con circa 350 milioni di euro di volumi, sostenuti dalla componente office dell’asset di via Montenapoleone e da diverse operazioni di investitori privati, HNWI e family office. Il prime yield si è mantenuto stabile al 4%. Roma registra segnali positivi con circa 80 milioni di euro di transazioni nel secondo trimestre, concentrate nel mercato dell’EUR, con rendimenti prime stabili al 4,5%.

Industrial & Logistics: +50% sull’H1 2025, due portafogli trascinano il Q2

Il settore Industrial & Logistics conferma la sua rilevanza strategica con circa 1,25 miliardi di euro investiti nel primo semestre 2026, pari al 16% del volume complessivo e in crescita di circa il 50% rispetto all’H1 2025. Il secondo trimestre è stato particolarmente positivo, con circa 800 milioni di euro di investimenti trainati dalla chiusura di due importanti portafogli logistici che da soli hanno rappresentato oltre il 60% dei volumi del periodo. Il mercato locativo rimane forte, con un assorbimento particolarmente dinamico nel trimestre. I prime yield sono stabili al 5,3%.

Living: studentati protagonisti, 460 milioni più 300 di conversioni

Il mercato del Living nel primo semestre 2026 ha generato investimenti complessivi pari a circa 460 milioni di euro — circa il 6% del totale — ai quali si sommano ulteriori 300 milioni di euro di conversioni. I volumi sono stati sostenuti da due progetti di particolare rilievo: la riqualificazione di un ex asset pubblico a Roma e lo sviluppo mixed-use di Santa Giulia a Milano. Il secondo trimestre ha confermato il PBSA — le residenze per studenti costruite ad hoc — come segmento protagonista, con operazioni che spaziano da acquisizioni di terreni a conversioni e forward purchase. I rendimenti prime si attestano al 4,5% per il Multifamily e al 5% per il PBSA.

Healthcare e Data Center: i nuovi pilastri dell’investimento alternativo

Il macrosettore alternative ha registrato complessivamente circa 1,37 miliardi di euro di investimenti. Il comparto Healthcare ha chiuso il semestre con circa 250 milioni di euro, con quasi il 75% dei volumi concentrati in un’unica operazione M&A relativa all’acquisizione delle quote di un portafoglio di RSA. La domanda rimane guidata da investitori specializzati che puntano su strutture d’eccellenza in posizioni strategiche, con rendimenti prime stabili attorno al 5,75%.

Il comparto Data Center registra il crescente interesse più marcato del semestre, con circa 800 milioni di euro di investimenti — inclusi sviluppi — che confermano la centralità delle infrastrutture digitali nel portafoglio degli investitori immobiliari. Di particolare rilievo l’acquisizione di terreni strategici nell’hinterland milanese da parte di operatori internazionali.

Capitali internazionali al 75%: l’Italia torna attrattiva come nel 2021

Sul fronte del profilo degli investitori, il semestre conferma una crescente diversificazione delle strategie. I capitali internazionali hanno rappresentato oltre il 75% dei volumi complessivi, in netta crescita rispetto alla media del 60% del 2025 e in linea con i livelli del 2021, a testimonianza del rinnovato appeal dell’Italia per gli investimenti cross-border. In particolare, è risultata in crescita la quota dell’area MENA — Middle East and North Africa. Gli investitori privati e family office hanno contribuito a circa il 22% del mercato in termini di volumi e al 14% in termini di numero di operazioni, con una presenza particolarmente attiva nei settori uffici e retail.

“Con 7,8 miliardi di investimenti, il primo semestre segna una performance solida per il mercato italiano, dove il Retail si conferma protagonista totalizzando più del 30% dei volumi totali”, commenta Alberico Radice Fossati, CEO di JLL Italia. “Parallelamente, cresce l’attenzione verso settori emergenti come Data Center, PBSA e Healthcare, che stanno ampliando le opportunità di investimento. Con una pipeline solida e una crescente diversificazione di capitali — dagli istituzionali ai family office internazionali — il mercato italiano continua a offrire rendimenti competitivi e prospettive di crescita sostenibile”.