Chi fa i controlli sugli abusi edilizi e chi ordina la demolizione?

Il Comune vigila e ordina la demolizione in via amministrativa. Il giudice penale può fare lo stesso con la sentenza di condanna. Ecco come funziona.

Scoprite che il vostro vicino sta costruendo qualcosa senza permesso. Oppure avete ricevuto un’ordinanza di demolizione e volete capire chi l’ha emessa e se era legittimato a farlo. O ancora, siete coinvolti in un procedimento penale per un abuso edilizio e vi chiedete cosa c’entri il giudice con la demolizione, che sembrava una questione del Comune.

In tutti questi casi la risposta passa attraverso una distinzione che non è sempre chiara: chi fa i controlli sugli abusi edilizi e chi ordina la demolizione? Non esiste un unico soggetto, né un unico percorso. Il sistema costruito dal D.P.R. n. 380/2001 — il Testo Unico dell’Edilizia — distribuisce poteri e responsabilità tra Comune, Regione e autorità giudiziaria, con ruoli distinti ma convergenti verso lo stesso obiettivo: eliminare l’abuso e ripristinare la legalità urbanistica.

Conoscere questo sistema è utile non solo per chi subisce un’ordinanza, ma anche per chi vuole segnalare un abuso o capire perché un’opera illegittima non è ancora stata demolita nonostante siano passati anni.

Chi ha il compito di vigilare sulle costruzioni nel territorio?

La vigilanza sull’attività edilizia spetta in via principale al Comune. L’art. 27, comma 1, del D.P.R. n. 380/2001stabilisce che il dirigente o il responsabile dell’ufficio tecnico comunale esercita la vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia nel territorio per assicurarne la conformità alle norme di legge, ai regolamenti, agli strumenti urbanistici e alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi (Consiglio di Stato, n. 8808 del 2022; Trib. di Napoli, n. 1130 del 29 gennaio 2024; Cass. pen., sez. 6, n. 6873 del 20 febbraio 2026).

Non si tratta di una facoltà: è un dovere istituzionale (Delibera n. 22/SEZAUT/2020/QMIG). Il Comune non può scegliere se vigilare o meno. Deve farlo, d’ufficio o su segnalazione di cittadini, e deve accertare la presenza di eventuali abusi.

Va notato che la competenza appartiene al dirigente dell’ufficio tecnico, non al Sindaco. Questo è un punto che genera spesso confusione. In virtù del principio di separazione tra funzioni di indirizzo politico e funzioni gestionali, il Sindaco non ha più il potere di emettere ordinanze di demolizione: lo ha il dirigente o il responsabile dell’ufficio nei Comuni più piccoli che ne sono sprovvisti (TAR Lazio, Roma, n. 9553 del 2022; TAR Sicilia, Catania, n. 1570 del 2023).

Che ruolo hanno la polizia giudiziaria e la Regione?

Accanto al Comune, altri soggetti intervengono nel sistema di controllo, con funzioni diverse.

Gli ufficiali e agenti di polizia giudiziaria hanno un ruolo attivo nella fase di accertamento. Se rilevano una presunta violazione urbanistico-edilizia — ad esempio, un cantiere privo di permesso di costruire o del cartello obbligatorio — devono darne immediata comunicazione all’autorità giudiziaria, all’organo regionale competente e al dirigente dell’ufficio comunale. Quest’ultimo ha poi trenta giorni per verificare la regolarità delle opere e adottare i provvedimenti conseguenti (art. 27, comma 4, D.P.R. n. 380/2001; Trib. di Napoli, n. 1130 del 29 gennaio 2024).

La Regione interviene invece in via sostitutiva, quando il Comune rimane inerte. Gli artt. 31, comma 8, e 40 del D.P.R. n. 380/2001 prevedono che, se il Comune non adotta i provvedimenti necessari entro i termini stabiliti, la Regione possa intervenire direttamente, adottando misure come la sospensione dei lavori o l’ordine di demolizione. Come chiarito nell’articolo precedente, questo potere sostitutivo regionale è soggetto a un termine di cinque anni dalla dichiarazione di agibilità dell’opera, diversamente dal potere primario del Comune che è imprescrittibile.

Come funziona l’ordinanza di demolizione amministrativa?

Il procedimento repressivo amministrativo è la via ordinaria e principale. Una volta accertato l’abuso, il dirigente comunale avvia un procedimento sanzionatorio che, nei casi più gravi, sfocia in un’ingiunzione a demolire.

La procedura cambia a seconda del tipo di abuso. Per gli interventi realizzati senza permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, si applica l’art. 31 del D.P.R. n. 380/2001: il dirigente ingiunge al proprietario e al responsabile la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi entro 90 giorni (Delibera n. 92/2024/G; Trib. di Napoli, n. 1130 del 29 gennaio 2024; Corte Cost., n. 140 del 2018). Come già illustrato, se i 90 giorni scadono senza che la demolizione avvenga, il bene passa automaticamente al patrimonio del Comune.

Per le opere eseguite senza titolo su aree soggette a vincolo di inedificabilità o in difformità dalle norme urbanistiche, l’art. 27, comma 2 prevede che il dirigente comunale provveda direttamente alla demolizione, senza attendere che sia il privato a farlo (Consiglio di Stato, n. 8808 del 2022; Trib. di Napoli, n. 1130 del 29 gennaio 2024).

Per gli abusi su suoli demaniali o di enti pubblici, l’art. 35 del D.P.R. n. 380/2001 stabilisce che il dirigente ordini la demolizione al responsabile, con esecuzione a cura del Comune e spese a carico del responsabile stesso (TAR Campania, Napoli, n. 1731 del 2022).

In tutti questi casi, l’ordinanza di demolizione è un atto vincolato: non è discrezionale. Una volta accertato l’illecito, il dirigente ha il dovere di emettere l’ordinanza, senza margini di scelta (Corte Cost., n. 140 del 2018; TAR Lazio, Roma, n. 9553 del 2022; TAR Sicilia, Catania, n. 1570 del 2023). La funzione non è punitiva, ma ripristinatoria dell’ordine urbanistico violato.

Quando interviene il giudice penale e cosa può ordinare?

L’abuso edilizio non è solo un illecito amministrativo: è anche un reato. Di conseguenza, parallelamente al procedimento amministrativo del Comune, può avviarsi un procedimento penale che coinvolge il giudice.

L’art. 31, comma 9, del D.P.R. n. 380/2001 stabilisce che il giudice, con la sentenza di condanna per il reato edilizio previsto dall’art. 44 dello stesso decreto, ordina la demolizione delle opere abusive se ancora non sia stata altrimenti eseguita (Cass. pen., sez. 3, n. 26270 del 17 luglio 2025).

L’ordine di demolizione giudiziale ha alcune caratteristiche precise. È un atto dovuto e obbligatorio: il giudice non ha discrezionalità nel decidere se emetterlo o meno, consegue automaticamente alla condanna (Cass. pen., sez. 3, n. 20360 del 3 giugno 2025; Cass. pen., sez. 3, n. 23466 del 24 giugno 2025). Ha natura reale: riguarda l’immobile, non la persona del condannato, e produce effetti anche nei confronti di chi acquista il bene successivamente, anche se estraneo al reato (Cass. pen., sez. 3, n. 20360 del 3 giugno 2025; Cass. pen., sez. 3, n. 23466 del 24 giugno 2025). Ha funzione suppletiva e di chiusura: interviene proprio perché l’azione amministrativa non era stata efficace o tempestiva, garantendo che l’opera abusiva venga comunque eliminata (Cass. pen., sez. 3, n. 23466 del 24 giugno 2025; Consiglio di Stato, n. 9353 del 2025).

L’ordine giudiziale può essere revocato dal giudice dell’esecuzione solo in casi eccezionali, come quando l’amministrazione abbia rilasciato un permesso di costruire in sanatoria che renda l’opera conforme alla normativa. In quel caso, il giudice dell’esecuzione ha il potere-dovere di verificare la legittimità dell’atto di sanatoria prima di procedere alla revoca (Cass. pen., sez. 3, n. 23466 del 24 giugno 2025; Cass. pen., sez. 3, n. 15257 del 12 aprile 2023).

I due ordini — amministrativo e giudiziale — si escludono a vicenda?

No. I due procedimenti sono autonomi e possono coesistere. Il Comune conserva il proprio potere di vigilanza e può emettere un’ordinanza di demolizione anche mentre è in corso un procedimento penale, e indipendentemente dall’esito di quel giudizio (Consiglio di Stato, n. 9353 del 2025). Allo stesso modo, il giudice penale può ordinare la demolizione anche se il Comune non ha ancora adottato alcun provvedimento amministrativo.

I due percorsi convergono verso lo stesso risultato — l’eliminazione dell’abuso — ma si sviluppano su binari separati, con regole proprie e soggetti diversi. In fase esecutiva possono coordinarsi: se la demolizione viene eseguita su ordine del Comune, il giudice penale ne prende atto e il suo ordine non ha più ragione di essere eseguito, essendo già stato raggiunto lo scopo.

Un esempio pratico chiarisce il meccanismo. Un privato costruisce un edificio senza permesso. Il Comune emette l’ordinanza di demolizione entro 90 giorni, ma il privato non demolisce e il bene passa al Comune. Parallelamente, la Procura avvia un procedimento penale per il reato edilizio. Il giudice condanna il responsabile e ordina la demolizione. A quel punto sono due soggetti — il Comune, come proprietario del bene, e il giudice penale, con il suo ordine — che puntano allo stesso obiettivo. La demolizione eseguita da uno soddisfa anche l’ordine dell’altro.

Conclusioni

In sintesi: i controlli sugli abusi edilizi spettano al Comune, attraverso i suoi uffici tecnici, con possibilità di intervento sostitutivo della Regione in caso di inerzia. L’ordine di demolizione può arrivare sia dal dirigente comunale — per via amministrativa, come atto vincolato — sia dal giudice penale, come conseguenza obbligatoria della condanna per reato edilizio. I due percorsi sono autonomi, non si escludono e possono sovrapporsi. Chi ha un abuso edilizio non può sperare che uno dei due soggetti “dimentichi”: il sistema è costruito proprio per evitarlo.