Si può pignorare il diritto di abitazione?

I creditori possono intraprendere un’esecuzione forzata contro l’immobile del debitore sul quale è stato costituito un diritto di abitazione?

L’ordinamento prevede diversi istituti giuridici che consentono di vivere nella casa altrui senza infrangere la legge; questo risultato può essere ottenuto stipulando un contratto di locazione o di comodato, oppure costituendo un diritto di usufrutto o di abitazione. Questi ultimi sono diritti reali che, trascritti all’interno dei registri pubblici della conservatoria, sono opponibili anche ai terzi estranei al rapporto. Ciò premesso, con il presente articolo risponderemo al seguente quesito: si può pignorare il diritto di abitazione? Praticamente, si tratta di comprendere se i creditori possono aggredire il diritto che consente al debitore di vivere all’interno dell’immobile altrui. Approfondiamo questo argomento di grande interesse.

Cos’è e come funziona il diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione attribuisce al suo titolare la possibilità di vivere stabilmente in un immobile, nei limiti dei bisogni propri e del proprio nucleo familiare (art. 1022 c.c.).

Si tratta dunque di una posizione giuridica che consente di occupare una casa come dimora, senza che ciò comporti la titolarità del bene.

Dal punto di vista tecnico-giuridico, il diritto di abitazione rientra tra i diritti reali limitati di godimento su cosa altrui, poiché permette di utilizzare un immobile di proprietà di un altro soggetto. Tale utilizzo è strettamente circoscritto alla funzione abitativa e non può estendersi oltre quanto previsto dalla legge.

Il titolare del diritto di abitazione può servirsi dell’immobile esclusivamente per abitarvi, da solo o insieme alla propria famiglia.

Ne consegue che il diritto non può avere ad oggetto beni destinati a usi diversi, come locali commerciali, depositi, magazzini, cantine o box auto.

L’immobile deve essere strutturalmente e funzionalmente idoneo a soddisfare esigenze abitative.

L’uso della casa è inoltre limitato ai bisogni personali e familiari dell’abitatore; ciò implica l’impossibilità di trarre utilità economiche dal bene, come avverrebbe, ad esempio, concedendo l’immobile in locazione e percependo un canone.

Accanto alle facoltà riconosciute, la legge pone a carico del titolare del diritto di abitazione una serie di obblighi, analoghi a quelli previsti per l’usufruttuario; in particolare, chi occupa l’immobile è tenuto a sostenere le spese di gestione ordinaria, le riparazioni di lieve entità e il pagamento dei tributi gravanti sull’immobile.

In concreto, il titolare del diritto di abitazione deve utilizzare la casa con la diligenza del buon padre di famiglia, evitando comportamenti che possano comprometterne l’integrità. È inoltre tenuto a curarne la custodia, a provvedere alla manutenzione ordinaria e a rispettare la destinazione impressa dal proprietario.

Le spese straordinarie, come gli interventi di ristrutturazione, restano di norma escluse dagli obblighi dell’abitatore; possono ricadere sul titolare del diritto di abitazione qualora si rendano necessarie a causa di una condotta colpevole o negligente imputabile allo stesso.

È possibile pignorare il diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione non può essere pignorato autonomamente; nemmeno è soggetto a ipoteca (art. 2810 c.c.); si può invece pignorare l’immobile su cui grava il diritto di abitazione. Per comprendere quanto appena detto, occorre distinguere a seconda di chi sia il debitore.

Se il titolare del diritto di abitazione è debitore

Il diritto di abitazione non comporta il trasferimento della proprietà sull’immobile; per tale ragione, i creditori dell’abitatore non possono pignorare l’immobile che, come detto, è di proprietà di un’altra persona.

Come già ricordato, nemmeno è possibile pignorare il diritto di abitazione, trattandosi di una situazione giuridica “immateriale”: i creditori non possono proibire al debitore di vivere nella casa che gli è stata concessa.

Ciò vale sia per i debiti pregressi che per quelli sorti successivamente all’attribuzione del diritto di abitazione: i creditori dell’abitatore non possono aggredire questo particolare diritto in quanto, come detto, si sostanzia nella possibilità di godere dell’immobile altrui a fini abitativi.

Se il proprietario dell’immobile è debitore

Diverso è il discorso nell’ipotesi in cui sia il proprietario di casa a essere il debitore: in questa circostanza, i creditori possono aggredire l’immobile anche se sullo stesso è stato costituito un diritto di abitazione a favore di un’altra persona.

Come ricordato, infatti, il diritto di abitazione non comporta il trasferimento della proprietà del bene, per cui questo può essere pignorato dai creditori anche se all’interno vive un’altra persona in forza del suddetto diritto di abitazione.

In questa particolare circostanza occorre però distinguere a seconda del momento in cui è sorto il debito: se questo è antecedente alla costituzione del diritto di abitazione, i creditori potranno pignorare l’immobile; se invece è successivo e il diritto di abitazione è stato costituito – e, soprattutto, trascritto – precedentemente, allora l’abitatore conserva il diritto a rimanere in casa nonostante l’aggressione dei creditori.

Occorre quindi prestare attenzione al momento in cui è trascritto l’atto costitutivo del diritto di abitazione per capire se vi sia o meno la possibilità di opporre tale diritto ai creditori.

È certamente opponibile alla procedura esecutiva il diritto di abitazione trascritto nei registri immobiliari prima della trascrizione del pignoramento, in assenza di iscrizioni ipotecarie.

In questa circostanza, anche se l’immobile venisse aggredito dai creditori e venduto all’asta, l’abitatore conserverebbe il diritto di rimanervi all’interno.

In tale ipotesi, da un punto di vista processuale il titolare del diritto di abitazione è un terzo rispetto alla procedura esecutiva; conseguentemente, il suo diritto non potrà essere pregiudicato dalla vendita forzata: il bene verrà sì venduto, ma gravato dal diritto di abitazione.

Al contrario, se i creditori hanno trascritto il pignoramento oppure iscritto l’ipoteca prima della trascrizione del diritto di abitazione, allora potranno sottoporre l’immobile ad espropriazione forzata e ottenere che chi vi abita vada via: a seguito dell’esecuzione forzata, infatti, il diritto di abitazione si estingue.

Debiti, pignoramento e diritto di abitazione: conclusioni

Dunque, la posizione del titolare del diritto di abitazione cambia in conseguenza dell’opponibilità o meno del proprio diritto reale ai creditori del proprietario, opponibilità che, abbiamo visto, dipende dalla data di trascrizione nei registri immobiliari del diritto di abitazione, del pignoramento o dell’ipoteca.

Il diritto di abitazione è opponibile ai creditori solo se è stato costituito e trascritto nei pubblici registri immobiliari prima dell’iscrizione dell’ipoteca o del pignoramento; ciò non impedisce l’azione esecutiva ma consente all’abitatore di conservare il proprio diritto.

In pratica, l’eventuale aggiudicatario all’asta giudiziale non potrà entrare in possesso dell’immobile finché non termina il diritto di abitazione, se quest’ultimo è stato trascritto nei registri immobiliari prima della trascrizione del pignoramento.

Se invece i creditori hanno agito anticipatamente, trascrivendo il pignoramento o agendo in forza di una pregressa ipoteca, essi non solo possono mettere all’asta la casa ma possono anche ottenere che l’abitatore vada via.

I creditori dell’abitatore, invece, non possono mai pignorare il diritto di abitazione né iscrivervi ipoteca.

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