vale per un solo CIN?

Avere più case in affitto breve tra proprietà e sublocazione sembra moltiplicare i vantaggi fiscali, ma l’aliquota agevolata resta riservata a un solo immobile in tutto.

Chi gestisce più immobili in locazione breve, magari alcuni di proprietà e altri ricevuti in sublocazione o comodato, si chiede spesso se l’aliquota agevolata della cedolare secca possa applicarsi a più di un appartamento, magari uno per ciascuna categoria di reddito. La cedolare al 21% sugli affitti brevi vale per un solo CIN? L’Agenzia delle Entrate, con una Faq pubblicata nella sezione dedicata alle locazioni brevi, ha chiarito che l’aliquota agevolata al 21 per cento è applicabile a un solo immobile complessivamente considerato, da individuare tra tutti gli appartamenti utilizzati dal contribuente per gli affitti brevi, sia di proprietà sia in sublocazione. Tutti gli altri immobili, se si opta per il regime della cedolare, sconteranno invece l’aliquota ordinaria del 26 per cento.

Da quale quesito concreto nasce il chiarimento dell’Agenzia?

Il chiarimento prende le mosse da un caso specifico sottoposto al Fisco. Un contribuente dichiarava di percepire sia redditi da locazione breve derivanti da un immobile di sua proprietà, sia redditi da sublocazione breve derivanti da un immobile di cui era sublocatore. Il dubbio riguardava proprio la possibilità di applicare l’aliquota agevolata del 21 per cento separatamente su ciascuna delle due categorie di reddito, quella dei redditi fondiari e quella dei redditi diversi.

Come funziona la dichiarazione precompilata in questi casi?

L’Agenzia chiarisce che la dichiarazione precompilata, alimentata dai dati delle Certificazioni Uniche, indicherà i redditi riferiti a ciascun immobile aggregati per codice CIN, il codice identificativo nazionale riportato nelle Cu relative alle locazioni brevi. L’aliquota del 21 per cento verrà applicata automaticamente sul canone dell’anno che risulta più elevato tra tutti gli immobili gestiti dal contribuente, indipendentemente dalla categoria di reddito in cui questo canone confluisce.

Cosa succede se l’aliquota agevolata cade su un reddito da sublocazione?

Qui si trova il punto centrale del chiarimento. Se l’aliquota agevolata al 21 per cento viene applicata su un reddito che confluisce nel quadro dei redditi diversi, cioè il reddito da sublocazione breve, allora il reddito da locazione breve relativo all’immobile di proprietà, che rientra invece tra i redditi fondiari, sarà assoggettato all’aliquota ordinaria del 26 per cento. In altri termini, l’immobile agevolabile con la cedolare al 21 per cento resta sempre uno soltanto, e non uno per ciascuna categoria reddituale.

Un contribuente che possiede un appartamento dato direttamente in locazione breve e riceve contemporaneamente in sublocazione un secondo appartamento, anch’esso destinato agli affitti brevi, non potrà applicare la cedolare al 21% su entrambi, uno per i redditi fondiari e uno per i redditi diversi: l’aliquota agevolata spetterà soltanto all’immobile con il canone annuo più elevato, qualunque sia la categoria di reddito a cui appartiene.

Come si applica il principio nel caso di quattro CIN nella dichiarazione 2026?

Il principio trova applicazione pratica nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta 2025, da presentare nel 2026, anno in cui il limite per non far scattare la presunzione di imprenditorialità era fissato a quattro appartamenti. Un contribuente titolare di quattro CIN per locazioni brevi, di cui uno relativo a un immobile di proprietà e tre relativi a immobili detenuti in sublocazione o comodato e concessi a loro volta in locazione breve, potrà individuare tra il totale dei quattro alloggi un solo appartamento da assoggettare a cedolare secca al 21 per cento. I restanti tre, qualora venga esercitata l’opzione per il regime della cedolare, sconteranno invece l’aliquota del 26 per cento.

Il CIN va richiesto solo per le locazioni brevi in senso stretto?

Va precisato che il CIN deve essere richiesto dal contribuente non soltanto per le locazioni brevi propriamente dette, ma anche per tutte le locazioni di tipo turistico non brevi e, più in generale, per tutte le altre attività di ricettività turistica, sia alberghiera sia extra-alberghiera. Relativamente agli affitti disciplinati dall’articolo 4 del Dl 50/2017, il principio può quindi sintetizzarsi affermando che la cedolare secca al 21 per cento spetta esclusivamente per un solo codice identificativo nazionale, indipendentemente dal numero complessivo di immobili gestiti dal contribuente.

Esiste un modo per evitare l’aliquota del 26% sugli immobili ulteriori?

Un aspetto operativo rilevante riguarda la possibilità di non subire l’incremento di aliquota sugli immobili diversi da quello selezionato per la cedolare al 21 per cento. Nessun incremento si verifica infatti laddove il contribuente decida di non optare per la “tassa piatta” su tutti gli immobili: è possibile selezionare un solo appartamento da assoggettare al 21 per cento, lasciando invece confluire i redditi degli altri immobili in locazione breve nel totale da assoggettare a Irpefordinaria. In questo caso, laddove gli altri immobili siano condotti in sublocazione breve, il contribuente potrà sfruttare la deducibilità dei relativi costi sostenuti, al fine di abbattere il reddito imponibile complessivo, in virtù di quanto previsto dall’articolo 71, comma 2, del Dpr 917/1986 (Tuir).

Cosa cambia dal 2026 rispetto alla disciplina applicabile al 2025?

Per il periodo d’imposta 2026, il dubbio interpretativo affrontato dalla Faq non si pone più, perché la riduzione da quattro a due degli appartamenti gestibili in locazione breve senza far scattare la presunzione di esercizio di attività imprenditoriale non lascia più spazio a interpretazioni alternative. Sono infatti soltanto due gli immobili assoggettabili a cedolare secca a partire da quell’annualità, di cui uno con l’aliquota agevolata del 21 per cento e l’altro con l’aliquota ordinaria del 26 per cento, semplificando così, quantomeno sul piano numerico, la scelta che il contribuente si trova a dover compiere in sede di dichiarazione dei redditi.