Quando si mette sul mercato una casa in classe G, occorre considerare una potenziale svalutazione fino al 25% rispetto agli immobili più efficienti e tempi di vendita prolungati che possono toccare gli 8 mesi. Per ridurre l’impatto della Direttiva UE Case Green e massimizzare il profitto, vendere casa con classe energetica G richiede una pianificazione attenta a partire dai documenti obbligatori.
È indispensabile dotarsi fin da subito di un APE valido, redatto da un tecnico abilitato e necessario sia per la pubblicazione dell’annuncio sia per il rogito. Prima della vendita si possono valutare interventi di riqualificazione mirati – come cappotto termico, nuovi infissi o pompa di calore – per far saltare di classe l’immobile e renderlo più appetibile.
Cos’è la classe energetica
La classe energetica è l’indicatore che misura la quantità di energia primaria necessaria per soddisfare il fabbisogno standard di un edificio: riscaldamento invernale, raffrescamento estivo, produzione di acqua calda sanitaria, ventilazione e illuminazione.
Questo parametro viene calcolato da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto o geometra) e certificato all’interno dell’APE (Attestato di Prestazione Energetica). L’indice si esprime attraverso una scala alfabetica divisa in dieci livelli, che va dalla classe A4 (edifici a impatto quasi zero) fino alla G (fabbricati a elevato consumo ed elevate emissioni).
Perché è fondamentale nella compravendita
La redazione dell’APE non costituisce soltanto un adempimento burocratico imprescindibile per contratti di compravendita e locazione, ma rappresenta la vera carta d’identità economica dell’immobile. Nella moderna dinamica immobiliare, questo valore incide su tre aspetti strategici:
- incisività sui costi di gestione quotidiani: il rendimento termico si riflette istantaneamente sulle bollette energetiche. Un appartamento in classe G necessita mediamente di oltre 160 kWh/mq all’anno per il solo riscaldamento, laddove una struttura di nuova concezione in classe A garantisce consumi inferiori ai 30 kWh/mq annui.
- valore immobile in classe energetica G e potere contrattuale: la consapevolezza degli acquirenti riguardo ai costi di riqualificazione ha trasformato la classe energetica in una determinante leva di prezzo. Durante la fase negoziale, le spese stimate per portare un immobile obsoleto a standard accettabili vengono quantificate e dedotte dall’offerta d’acquisto iniziale;
- condizioni di accesso al credito bancario: la transizione verso i parametri ESG (Environmental, Social, Governance) ha spinto il sistema bancario a privilegiare gli immobili performanti. L’acquisto di abitazioni nelle classi A e B permette di accedere ai Mutui Verdi, caratterizzati da tassi d’interesse ridotti, spese di istruttoria calmierate e percentuali di finanziamento del valore dell’immobile (Loan to Value) superiori. Al contrario, le garanzie rappresentate da fabbricati in classe G vengono penalizzate con perizie più conservative.
Da quando non si potranno più vendere case in classe G?
Nel dibattito pubblico e mediatico si è spesso generata confusione circa presunte scadenze punitive a carico dei proprietari. È fondamentale chiarire il dato normativo reale: si può vendere una casa con classe energetica G oggi e si potrà continuare a farlo anche negli anni a venire, poiché non sussiste alcun blocco amministrativo ai rogiti notarili.
La Direttiva Europea Case Green (EPBD – Energy Performance of Buildings Directive) definisce una strategia quinquennale e decennale finalizzata alla decarbonizzazione del patrimonio edilizio continentale. La normativa impone agli Stati membri di definire piani nazionali per la riduzione dei consumi medi del settore residenziale (con un taglio del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035), lasciando ai singoli Governi la libertà di scegliere su quali strumenti fiscali o incentivi d’area intervenire. La direttiva non introduce divieti diretti di alienazione o locazione tra privati.
Di conseguenza, vendere casa in classe G rimarrà un’operazione del tutto legittima sul piano giuridico. Tuttavia, il mercato immobiliare genererà una selezione naturale di tipo economico: le abitazioni ad alto consumo energetico andranno incontro a svalutazioni progressive e a una netta riduzione del bacino di potenziali acquirenti, sempre più orientati verso soluzioni già efficientate o facilmente riqualificabili.
Quanto vale una casa con classe energetica G
L’ubicazione geografica, la presenza di servizi e la tipologia architettonica rimangono variabili fondamentali per determinare il valore di una casa. Ciò nonostante, gli immobili appartenenti alla classe energetica G registrano un deprezzamento sistematico, definito in ambito finanziario Brown Discount (sconto per inquinamento/obsolescenza), che oscilla tra il 15% e il 30% rispetto a strutture similari già riqualificate.
I report dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate e le analisi svolte da Banca d’Italia evidenziano un divario economico marcato.
| Parametro analizzato | Differenziale economico riscontrato |
| Forchetta media nazionale (Classe A vs G) | A parità di metratura e quartiere, un’abitazione in classe A registra una quotazione media superiore del 22% – 25% rispetto alla classe G |
| Aree Metropolitane (Milano, Roma, Torino) | Nelle città a elevata tensione abitativa, dove la richiesta di qualità della vita è prioritaria, lo scarto di valore reale tra un immobile inefficiente e uno ad alte prestazioni raggiunge e supera il 30% – 40% |
| Zone a clima rigido (Nord e aree montane) | Nelle Regioni settentrionali, dove la stagione di riscaldamento è prolungata, la presenza di un buon isolamento termico incrementa il valore della casa fino al 50% in più rispetto a edifici freddi e disperdenti |
Accanto alla penalizzazione sul prezzo di vendita espresso al metro quadro, gli immobili in classe G pagano un dazio significativo in termini di liquidità d’investimento. I tempi medi di permanenza sul mercato per un appartamento obsoleto superano i 6-8 mesi, mentre le abitazioni in classe A o B vengono compravendute mediamente nel 30-40% del tempo in meno.
Cosa succederà alle case in classe energetica G?
L’evoluzione prevista per il segmento legato alle case classe G entro il 2030 delineerà scenari molto chiari per proprietari, acquirenti e investitori:
- ricalibrazione dei parametri APE: la revisione dei criteri metodologici europei stabilirà che la classe G debba identificare esclusivamente il 15% degli immobili con le prestazioni peggiori dell’intero parco edilizio nazionale. Questo renderà l’etichetta energetica ancora più rigida ed evidenzierà con maggiore incisività le carenze strutturali dell’immobile;
- svalutazione sui canoni di locazione: nel mercato degli affitti, la combinazione tra canone richiesto e spese di conduzione (bollette) rende gli appartamenti in classe G poco competitivi. Gli inquilini tendono a negoziare canoni mensili più bassi per compensare le elevate spese di gestione, riducendo il rendimento netto della locazione per il proprietario;
- restrizioni sui tassi di finanziamento: in linea con le direttive comunitarie sul rischio di credito, gli istituti finanziari tenderanno ad applicare tassi d’interesse penalizzanti o percentuali di intervento ridotte per l’acquisto di immobili poco efficienti, richiedendo contestualmente la presentazione di un piano formale di ristrutturazione energetica.
Come si migliora la classe energetica di un immobile
Aumentare l’efficienza energetica di un fabbricato consente di proteggerne il valore di mercato, ridurre le spese di gestione e migliorare il comfort abitativo. Per ottenere un salto di prestazione significativo (da classe G ad almeno classe E o C), l’ingegneria edile prevede un approccio coordinato tra isolamento dell’involucro e ammodernamento degli impianti.
Interventi sull’involucro edilizio (riduzione delle dispersioni)
Rientrano in questa tipologia di lavori:
- sostituzione dei serramenti: installazione di infissi di nuova generazione dotati di vetrocamera multiplo (doppio o triplo vetro con gas argon), profili a taglio termico e guarnizioni ad alta tenuta aria-acqua;
- cappotto termico isolante: posa di pannelli isolanti (in lana di roccia, EPS o fibra di legno) sulle pareti perimetrali esterne o interne, al fine di eliminare i ponti termici e trattenere il calore generato;
- coibentazione di tetti e solai: isolamento delle coperture superiori, dei sottotetti non abitabili e dei solai a contatto con locali non riscaldati (garage, cantine), evitando la risalita o la discesa indesiderata delle temperature.
Interventi sull’impiantistica (efficienza della generazione)
In questa tipologia di lavori rientrano:
- generazione ad alta efficienza: sostituzione delle vecchie caldaie a gas atmosferiche con caldaie a condensazione avanzate o, preferibilmente, con pompe di calore elettriche aria-acqua;
- integrazione da fonti rinnovabili: installazione di pannelli fotovoltaici integrati con sistemi di accumulo a batteria, necessari per alimentare la climatizzazione e la produzione di acqua calda con energia autoprodotta;
- sistemi di termoregolazione ed evoluzione domotica: posa di valvole termostatiche intelligenti sui corpi scaldanti ed installazione di cronotermostati evoluti per gestire la programmazione della temperatura stanza per stanza, azzerando gli sprechi.
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Pierpaolo Molinengo
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