Come si paga la cedolare secca sulle pertinenze in affitto breve?

Scopri come applicare correttamente l’aliquota al 21% a garage e cantine locati con l’abitazione e come compilare il modello REDDITI PF.

Gestire un immobile destinato agli affitti brevi comporta spesso dubbi sulla corretta tassazione da applicare agli spazi accessori come box, posti auto o solai. Molti contribuenti si chiedono infatti come si paga la cedolare secca sulle pertinenze in affitto breve quando queste unità vengono concesse in godimento insieme all’abitazione principale. La normativa italiana cerca di semplificare il rapporto tra il bene principale e i suoi accessori, stabilendo una connessione funzionale che ha riflessi diretti sul portafoglio del proprietario. Non si tratta solo di una questione di logica elementare, ma di una regola precisa che evita disparità di trattamento fiscale tra le diverse componenti di un unico accordo di locazione. Comprendere questo meccanismo permette di evitare errori formali nella dichiarazione dei redditi e di sfruttare appieno i vantaggi fiscali previsti per i contratti sotto i trenta giorni, assicurando una gestione trasparente del proprio patrimonio immobiliare. La recente interpretazione della Direzione regionale delle Entrate della Lombardia ha gettato luce su un aspetto tecnico che rischiava di complicare inutilmente la vita dei locatori privati.

Qual è il legame tra la casa principale e le sue pertinenze?

Il concetto di pertinenza non è un’invenzione del fisco, ma affonda le sue radici nelle regole base del nostro ordinamento (art. 817 cod. civ.). In termini molto semplici, una pertinenza è un bene che ha lo scopo di servire o ornare un altro bene in modo durevole. Se pensiamo a un appartamento, le pertinenze classiche sono la cantina, il garage o il posto auto. Queste unità non hanno una loro autonomia funzionale quando si parla di vita quotidiana: il garage serve per la macchina di chi abita la casa e la cantina serve come deposito per la stessa abitazione.

Il legame è così stretto che la legge stabilisce un principio di attrazione (art. 818 cod. civ.). Questo significa che tutto ciò che accade all’immobile principale coinvolge automaticamente anche i suoi accessori, a meno che le parti non decidano diversamente in modo esplicito. Nel mondo delle locazioni brevi, questo legame è fondamentale. Se un proprietario mette un annuncio su una piattaforma per affittare una stanza o l’intera casa e include nel prezzo l’uso del box, quel box non viene considerato un oggetto separato. Esso segue la sorte della casa. La regola è chiara: se la casa è l’oggetto principale del contratto, il garage è solo un accessorio che ne condivide il destino legale e, come vedremo, anche quello relativo alle tasse.

Si può applicare la cedolare secca al 21% anche al garage?

La risposta è positiva e arriva direttamente dagli uffici finanziari (parere Direzione regionale Entrate Lombardia 904-8/2025). Chi sceglie di tassare il reddito da affitto con la cedolare secca ha diritto a mantenere la stessa aliquota su tutto ciò che è compreso nel contratto. Se per l’abitazione principale il locatore opta per il regime agevolato con l’aliquota al 21%, questa stessa percentuale deve essere applicata anche alle somme che, idealmente, si riferiscono alle pertinenze. Non esiste un motivo per cui il garage debba essere tassato in modo più pesante rispetto alla camera da letto se entrambi fanno parte della stessa offerta turistica o transitoria.

Per fare un esempio pratico, se un turista affitta un appartamento per un weekend al prezzo di 500 euro e in questo prezzo è compreso l’uso del posto auto, il proprietario calcolerà il 21% di tasse sull’intera cifra. Non deve scorporare il valore del posto auto per tassarlo diversamente. Questa simmetria fiscale è una garanzia per il contribuente, perché impedisce che una parte del guadagno finisca nel calcolo dell’IRPEF ordinaria, che spesso ha aliquote molto più alte del 21%. La direzione regionale ha confermato che questa è l’unica interpretazione corretta per mantenere la coerenza del sistema.

Perché le pertinenze seguono il destino fiscale dell’abitazione?

Il fisco non ha inventato una regola nuova per gli affitti brevi, ma ha semplicemente applicato un ragionamento che esiste già per gli affitti lunghi, quelli che durano diversi anni. In passato, numerosi interventi dell’Agenzia delle Entrate hanno chiarito che, se un contratto di locazione ordinario prevede l’affitto congiunto di casa e pertinenza, la tassazione è unitaria. Si applica quindi il principio di analogia: se funziona per i contratti lunghi, deve funzionare anche per quelli che durano meno di un mese.

Esistono ragioni di semplicità amministrativa dietro questa scelta:

• il proprietario non deve redigere contratti separati;

• la rendita catastale delle pertinenze è solitamente bassa rispetto a quella della casa;

• il canone di locazione è quasi sempre pattuito in modo globale;

• la gestione dei pagamenti è più fluida e meno soggetta a errori di calcolo.

L’applicazione della cedolare secca sulle pertinenze garantisce che l’intero importo percepito dal locatore sia soggetto a un’imposta sostitutiva che include l’imposta sul reddito, le addizionali regionali e quelle comunali. In questo modo, la tassazione diventa prevedibile e facile da calcolare fin dal momento in cui si decide il prezzo dell’affitto.

Cosa fare se il modello ministeriale non accetta i codici corretti?

Nonostante la regola sia chiara, a volte la tecnologia non sta al passo con le leggi. È il caso che riguarda il modello REDDITI PF, lo strumento che i cittadini devono usare per dichiarare i guadagni del 2024. In questo modello, i tecnici hanno riscontrato un blocco informatico: il software non permette di inserire il codice che identifica l’aliquota al 21% nella riga dedicata alla pertinenza. In termini tecnici, la colonna 11 del quadro relativo alla pertinenza non accetta il codice 2, che è quello previsto proprio per le locazioni brevi.

Questo intoppo potrebbe spaventare un contribuente meno esperto, facendogli temere di non poter dichiarare correttamente le proprie tasse. Tuttavia, l’autorità fiscale ha già fornito una soluzione di emergenza per superare l’ostacolo. In attesa che le istruzioni ministeriali vengano aggiornate ufficialmente, è stato indicato un percorso alternativo. Lo scopo è permettere al cittadino di pagare il giusto (il 21%) senza subire sanzioni a causa di un limite del software della dichiarazione dei redditi. Si tratta di una procedura temporanea che mette al riparo da contestazioni future.

Come indicare il canone di locazione nella dichiarazione dei redditi?

Per risolvere il problema del software e applicare la regola generale correttamente, la procedura da seguire è molto specifica. Il proprietario deve agire su due fronti diversi all’interno del documento fiscale:

• riportare l’intero ammontare del canone di locazione complessivo nel rigo dell’unità immobiliare principale;

• calcolare la cedolare secca al 21% sulla somma totale indicata per la casa;

• utilizzare il rigo dedicato alla pertinenza solo per identificarla catastalmente;

• inserire il codice speciale 9 nella colonna 2 del rigo della pertinenza;

• segnalare così al sistema che esiste un’impossibilità tecnica ma che la tassazione è già stata assolta.

Per fare un esempio concreto, se la casa ha fruttato 10.000 euro e il garage è incluso, i 10.000 euro vanno scritti tutti nella riga della casa. Nella riga del garage, la colonna del canone rimarrà vuota o a zero, ma il codice 9 comunicherà al fisco che quel garage non è sfitto, ma è collegato alla casa principale dichiarata poco sopra. Questo metodo garantisce che il calcolo finale delle tasse sia esatto e che il contribuente non paghi né un euro in più né un euro in meno di quanto stabilito dalla legge sugli affitti brevi.

Quali sono i vantaggi di seguire questa procedura semplificata?

Adottare questa strategia suggerita dalla Direzione regionale della Lombardia offre una protezione legale notevole. Se un domani il fisco dovesse inviare un controllo automatizzato, il contribuente potrà dimostrare di aver seguito le indicazioni ufficiali per superare un limite del modello REDDITI PF. Inoltre, questo approccio evita di frammentare il reddito, rendendo molto più semplice il controllo della propria posizione fiscale.

Non bisogna dimenticare che la cedolare secca è un regime opzionale: il proprietario sceglie di usarlo perché lo ritiene conveniente. Poterlo estendere con certezza anche alle pertinenze consolida la convenienza di questa scelta, specialmente nelle grandi città dove il canone per un posto auto può incidere pesantemente sul totale dell’affitto. La chiarezza delle norme (art. 817 e 818 cod. civ.) unita alle istruzioni pratiche dell’amministrazione finanziaria trasforma un potenziale problema burocratico in una gestione ordinaria e priva di rischi.