come sfruttarli prima che scompaiano

Chi vive nell’immobile su cui vuole fare lavori può ancora ottenere il 50% di detrazione, ma per gli altri, dagli inquilini agli usufruttuari, l’aliquota resta comunque al 36%.

Potrebbero essere ormai gli ultimi mesi di vita per i bonus edilizi con l’aliquota più alta, perché, salvo ripensamenti, dal 2027 la percentuale massima di detrazione scenderà al 36% per tutti. In questo articolo parleremo dei bonus edilizi al 50% e di come sfruttarli prima che scompaiano. Conviene affrettarsi a effettuare i lavori con lo sconto maggiore, ma è fondamentale capire chi ha davvero diritto a questa aliquota più favorevole, perché non tutti gli immobili e non tutti i proprietari possono accedervi allo stesso modo.

Il quadro generale delle aliquote per il 2026

Dal 2025, e quindi anche per quest’anno, le percentuali di detrazione di Bonus Casa, per ristrutturazioni e manutenzioni straordinarie, Sismabonus, per interventi finalizzati all’adozione di misure antisismiche, ed Ecobonus, per cappotti termici, pannelli solari, impianti di riscaldamento e schermature solari, si sono sdoppiate in funzione della tipologia di abitazione su cui vengono effettuati i lavori. Fermo restando il massimale di spesa di 96mila euro per il Bonus Casa, e i massimali specifici previsti per singola tipologia di intervento ammessa all’Ecobonus, l’aliquota applicabile per tutti gli interventi agevolati è del 36% sulle seconde case, e soltanto del 50% sull’abitazione principale. Restano escluse le sostituzioni di caldaie a condensazione, non più ammesse tra gli interventi agevolabili.

A chi spetta l’aliquota maggiorata del 50%

I bonus con aliquota maggiore sono rimasti quindi soltanto se l’immobile oggetto di intervento costituisce l’abitazione principale. Per poter applicare l’aliquota più elevata, il contribuente deve risultare titolare di un diritto di proprietà, compresa la nuda proprietà e la proprietà superficiaria, oppure di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare, come usufrutto, uso o abitazione, al momento di inizio dei lavori o di sostenimento della spesa, se antecedente.

Cosa si intende per abitazione principale

Con riferimento al requisito della destinazione dell’unità immobiliare ad abitazione principale, deve intendersi per tale quella in cui la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari, dimorano abitualmente: è quindi richiesta la residenza anagrafica nell’immobile oggetto di intervento agevolato.

Cosa succede se la residenza arriva soltanto dopo i lavori

Un aspetto rilevante riguarda la tempistica: qualora l’unità immobiliare non sia adibita ad abitazione principale all’inizio dei lavori, l’aliquota maggiorata al 50% spetta comunque per le spese sostenute, a condizione che il medesimo immobile sia adibito ad abitazione principale al termine dei lavori stessi.

Chi acquista un immobile in cui non risiede ancora, avvia i lavori di ristrutturazione, e trasferisce la propria residenza anagrafica in quell’abitazione soltanto una volta terminati i lavori, può comunque beneficiare dell’aliquota maggiorata del 50%, purché al termine dell’intervento la residenza risulti effettivamente stabilita in quell’immobile.

L’estensione alle pertinenze

La maggiorazione spetta anche nel caso in cui gli interventi siano realizzati su pertinenze o su aree pertinenziali, già dotate del vincolo di pertinenzialità con l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, anche quando i lavori riguardino soltanto le pertinenze in questione, come per esempio un garage o una cantina collegati all’abitazione principale.

Chi resta escluso dall’aliquota maggiorata

Considerato che le norme consentono l’aliquota del 50% soltanto ai proprietari, nudi proprietari o usufruttuari, il familiare convivente, così come il detentore dell’immobile, per esempio il locatario o il comodatario, possono applicare, nel rispetto di ogni altra condizione, le detrazioni soltanto nella misura del 36%.

Se un figlio vive stabilmente nell’appartamento di proprietà del padre, e sostiene personalmente le spese per un intervento di ristrutturazione, potrà beneficiare della detrazione soltanto al 36%, e non al 50%, proprio perché non è titolare di alcun diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’immobile, ma soltanto un familiare convivente.

Come funziona per gli interventi sulle parti comuni condominiali

Nel caso in cui gli interventi agevolati riguardino parti comuni degli edifici, la maggiorazione al 50% deve essere applicata alla quota di spese imputata al singolo condomino, ammessa alla detrazione nel rispetto degli altri requisiti previsti, soltanto se questi è proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare destinata ad abitazione principale. Queste circostanze devono essere verificate, come già visto per le singole unità immobiliari, all’inizio dei lavori per quanto riguarda la titolarità dell’immobile, e al termine dei lavori per quanto riguarda la destinazione dell’immobile ad abitazione principale.

Resta fermo che, per le spese imputate agli altri condòmini, non titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento, oppure anche titolari di questi diritti ma che non abbiano adibito l’immobile ad abitazione principale, è possibile fruire soltanto delle detrazioni spettanti con l’aliquota non maggiorata del 36%.

In un condominio composto da dieci appartamenti che effettua lavori di rifacimento della facciata, ciascun condomino applicherà alla propria quota di spesa un’aliquota diversa a seconda della propria situazione personale: chi vive stabilmente nel proprio appartamento e ne è proprietario applicherà il 50%, mentre chi possiede l’appartamento come seconda casa, o lo ha affittato a un inquilino, applicherà soltanto il 36% sulla propria quota, pur trattandosi del medesimo intervento condominiale.

Il Bonus Mobili resta al 50% per tutti

Infine, un’eccezione importante riguarda il Bonus Mobili, che resta per quest’anno al 50%, a prescindere dalla tipologia di abitazione coinvolta, con un massimale di spesa di 5mila euro. Questa agevolazione, quindi, non segue la distinzione tra abitazione principale e seconda casa applicabile agli altri bonus edilizi, restando accessibile con la stessa aliquota indipendentemente dalla destinazione dell’immobile su cui sono stati effettuati i lavori di ristrutturazione collegati all’acquisto dei mobili.

Perché conviene affrettarsi

Considerando che dal 2027, salvo ripensamenti del legislatore, la percentuale massima di detrazione scenderà al 36% per tutti gli interventi, indipendentemente dalla destinazione dell’immobile, chi possiede i requisiti per accedere all’aliquota maggiorata del 50%, e in particolare chi risiede stabilmente nell’immobile su cui intende effettuare lavori, ha un forte incentivo ad avviare gli interventi quanto prima. Chi si trova in una situazione di passaggio, per esempio con un trasferimento di residenza programmato, potrebbe valutare di sincronizzare i tempi dei lavori con l’effettivo trasferimento della residenza anagrafica, in modo da poter beneficiare dell’aliquota più favorevole prima che la normativa cambi definitivamente a partire dal 2027.