Chi deve pitturare una casa in affitto? Diritti e doveri della locazione — idealista/news

In linea generale, le spese per imbiancare un immobile locato si ripartiscono in base alle cause del degrado murario o alle pattuizioni stabilite tra le parti. La regola base definisce chi deve pitturare una casa in affitto sulla base del normale deterioramento dell’immobile nel tempo: il proprietario risponde dell’usura fisiologica, come l’ingiallimento delle pareti o le macchie dovute all’umidità strutturale. Al contrario, l’inquilino è tenuto a pagarne il ripristino soltanto se il degrado è causato da un uso scorretto dei locali o da sua diretta negligenza. Tuttavia, la presenza di una specifica clausola scritta all’interno del contratto può vincolare il conduttore a ritinteggiare prima del rilascio, mentre in mancanza di tale accordo l’inquilino non deve farsi carico di interventi.

La tinteggiatura interna è a carico dell’inquilino?

Quando si vive in un immobile condotto in locazione, uno dei motivi di scontro più frequenti tra proprietario e conduttore riguarda la cura delle pareti. Per comprendere se e quando la tinteggiatura interna sia a carico dell’inquilino, occorre prima di tutto chiarire un principio fondamentale del nostro ordinamento: come deve essere consegnato un appartamento in affitto al momento del check-in.

Per legge, il locatore ha l’obbligo di mettere a disposizione dell’affittuario un immobile in buono stato manutentivo e perfettamente fruibile, il che include, di norma, pareti pulite e prive di ammaloramenti. Durante il corso della locazione, la ripartizione dei costi legati alla pittura dei muri varia sensibilmente in base alle cause che ne rendono necessario l’intervento:

• quando la spesa spetta al proprietario: la naturale usura dell’immobile, legata al semplice scorrere del tempo, è sempre a carico del locatore. I leggeri aloni rimasti dietro i quadri, le impercettibili ombre vicino ai termosifoni o il fisiologico ingiallimento della pittura dovuto alla luce solare rientrano nel normale degrado dell’immobile. Allo stesso modo, l’umidità di risalita o le macchie causate da problemi strutturali dell’edificio non possono mai essere addebitate a chi risiede nell’appartamento;
• quando la spesa spetta all’inquilino: il conduttore deve farsi carico del ripristino delle pareti esclusivamente in presenza di danni provocati da propria incuria, negligenza o da un utilizzo improprio dei locali. Rientrano in questo ambito i muri vistosamente macchiati, i solchi derivanti dallo spostamento sconsiderato dei mobili o le forature eccessive non coperte né stuccate al momento del rilascio dell’immobile.

Chi è responsabile della tinteggiatura nel contratto di locazione

Nel quadro normativo italiano, la responsabilità generale della tinteggiatura ricade sul proprietario (locatore). L’articolo 1590 del Codice Civile stabilisce infatti un principio cardine: l’inquilino è tenuto a restituire l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto, con la fondamentale eccezione del deterioramento o del consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto di affitto. Di conseguenza, il consumo ordinario della pittura è un costo che la legge considera già ammortizzato attraverso il pagamento del canone mensile.

La prassi commerciale vede tuttavia molti proprietari inserire clausole contrattuali volte a imporre all’affittuario l’obbligo di ritinteggiare l’immobile prima di traslocare. Sulla validità di tali accordi si è espressa chiaramente la giurisprudenza di legittimità.

Il valore legale delle clausole contrattuali e le pronunce della Cassazione

Molti locatori credono che basti una firma sul contratto di locazione per addebitare ogni spesa di ripristino. In realtà, la giurisprudenza della Cassazione ha tracciato una linea d’ombra invalicabile a tutela del conduttore.

Con la nota sentenza n. 29329/2019, la Suprema Corte ha sancito la nullità della clausola che obbliga l’inquilino a imbiancare la casa prima del rilascio. Il ragionamento dei giudici è lineare: addossare al conduttore la spesa per eliminare il degrado dovuto al normale utilizzo equivale a riconoscere al proprietario un vantaggio ingiusto, poiché la remunerazione per il godimento del bene risiede esclusivamente nel canone pattuito.

Di estrema rilevanza sono anche le sentenze sulla cauzione affitto e la tinteggiatura (come la sentenza n. 11703 del 5 agosto 2002 della Corte di Cassazione o la n. 4357/2014 del Tribunale di Pisa), le quali confermano a più riprese che il proprietario non può trattenere arbitrariamente il deposito cauzionale per coprire le spese di tinteggiatura nella locazione, a meno che non vi sia un effettivo danno arrecato dall’inquilino o un accordo transattivo sottoscritto da entrambe le parti. L’applicazione di queste tutele varia leggermente in base alla tipologia contrattuale:

• locazioni ad uso abitativo: la protezione della figura dell’inquilino è massima e le clausole vessatorie che impongono il ripristino a prescindere dai danni vengono sistematicamente annullate dai giudici;
• locazioni commerciali o a canone libero: pur sussistendo un margine d’autonomia negoziale più ampio tra le parti, l’orientamento giurisprudenziale prevalente tende a tutelare chi conduce l’immobile dal pagamento di usure fisiologiche.

L’obbligo di pagare la tinteggiatura torna dunque in capo al conduttore soltanto di fronte a danni evidenti (buchi estesi, intonaco rovinato) oppure in caso di modifiche cromatiche non autorizzate, come la pittura di pareti con tonalità molto scure o eccentriche senza il benestare del locatore.

Chi dipinge casa in affitto

Stabilire a chi spetta imbiancare la casa in affitto significa separare il piano della responsabilità economica da quello operativo. Nella vita quotidiana della locazione, la gestione pratica dei lavori segue dinamiche ben precise a seconda di chi sceglie di rinfrescare i locali e per quale motivo:

• il proprietario ha la responsabilità di consegnare l’immobile in perfetto stato e si occupa di tinteggiare a proprie spese l’appartamento prima dell’ingresso di un nuovo affittuario o per sanare vizi strutturali sopravvenuti;
• l’inquilino può decidere di dipingere la casa durante il periodo di permanenza per personalizzare le stanze o rinfrescare gli ambienti. In questo caso, deve preventivamente richiedere l’autorizzazione scritta al proprietario per evitare contese future sul colore o sulla tipologia di vernice impiegata;
• nel momento in cui ci si rivolga a un’impresa edile o a un imbianchino professionista, la fattura delle prestazioni deve essere intestata al soggetto su cui ricade l’onere finanziario in base alle norme o ad eventuali accordi scritti.

A cosa prestare attenzione

Per prevenire qualsiasi incomprensione al termine del contratto, è consigliabile adottare tre buone pratiche:

• redigere un verbale di consegna dettagliato: al momento del check-in, è utile allegare al contratto foto ad alta risoluzione che mostrino lo stato effettivo di ogni parete;
• formalizzare gli accordi di rimborso: se l’inquilino sceglie di ritinteggiare una casa trascurata previo accordo, il proprietario può acconsentire a scalare la spesa dei materiali dal canone mensile;
• prediligere tinte neutre: utilizzare colori tradizionali (bianco, panna, grigio chiaro) facilita il mantenimento degli ambienti ed evita di dover ripristinare il colore originario prima del rilascio.

Chi imbianca casa in affitto in caso di muffa

La presenza di muffa sulle pareti rappresenta una delle problematiche più complesse e dibattute nei rapporti di locazione. La responsabilità di effettuare il trattamento igienizzante e la successiva tinteggiatura dipende interamente dalla matrice che ha generato il fenomeno. 

La legge opera una distinzione netta tra le problematiche intrinseche dell’immobile e le abitudini quotidiane del conduttore.

Quando l’intervento spetta al proprietario

Il proprietario deve farsi carico sia del risanamento murario sia della pittura se la muffa deriva da difetti strutturali o edili, tra cui:

• infiltrazioni d’acqua: perdite derivanti da tubature interne, rotture del manto di copertura o problematiche ai terrazzi;
• carenze di isolamento: mancanza di cappotto termico, presenza di ponti termici o fenomeni di umidità di risalita dalle fondamenta;
• inadeguata ventilazione degli spazi: assenza di finestre o mancanza di sistemi di aspirazione meccanica in locali ciechi.

Questo principio trova solido riscontro nell’orientamento dei giudici di merito: la sentenza n. 1618/2023 del Tribunale di Torino ha ribadito che la muffa riconducibile a vizi di isolamento dell’edificio costituisce una forma di degrado non imputabile al conduttore, sollevando quest’ultimo da qualsiasi costo di tinteggiatura a fine locazione.

Quando l’intervento spetta all’inquilino

L’onere economico della tinteggiatura ricade invece sull’inquilino se la formazione di spore è la conseguenza diretta di una condotta negligente nella gestione dell’immobile, come ad esempio:

• mancato ricambio d’aria: l’abitudine di non ventilare a sufficienza i locali, specialmente dopo aver cucinato, utilizzato la doccia o steso la biancheria all’interno;
• cattiva disposizione degli arredi: il posizionamento di armadi imponenti a ridosso delle pareti perimetrali fredde, impedendo la corretta circolazione dell’aria;
• mancata e tempestiva segnalazione: l’omissione nell’avvisare il locatore della comparsa dei primi focolai di umidità, permettendo al problema di estendersi all’intera stanza.