il singolo proprietario può agire da solo?

Uno dei dubbi più frequenti per chi vive in un edificio condominiale riguarda il rispetto delle distanze legali. Se un vicino, o un altro condòmino, realizza un’opera che viola le distanze minime tra le costruzioni, è necessario che si muova l’amministratore, occorre una delibera dell’assemblea, oppure il singolo proprietario può agire autonomamente?

La giurisprudenza ha fornito risposte molto chiare su questo punto, delineando un potere d’azione piuttosto vasto per i singoli proprietari che si ritengono lesi nei loro diritti.

La legittimazione del singolo condòmino

Ogni singolo condòmino è legittimato ad agire in giudizio per tutelare i diritti sulle parti comuni dell’edificio, inclusa la richiesta di rispetto delle distanze legali. Questo potere non è subordinato a quello dell’amministratore, ma è – secondo la giurisprudenza consolidata, che analizzeremo – “concorrente” e autonomo dall’iniziativa condominiale.

Così la legittimazione non spetta solo ai proprietari direttamente “prospicienti” l’opera, ma a tutti i condòmini, poiché la violazione delle distanze incide sull’integrità e sulla conformazione dell’edificio nel suo complesso.

In parole semplici, non occorre attendere una delibera dell’assemblea o un provvedimento dell’amministratore per difendere il decoro o l’integrità del fabbricato, ed anche i propri diritti sulle parti di proprietà esclusiva.

Questo principio basilare vale anche quando:

• l’amministratore resta inerte;

• l’assemblea non delibera;

• altri condòmini non intendono agire.

Perché il singolo condòmino può agire individualmente

La giurisprudenza di legittimità (cioè la Corte di Cassazione) ha chiarito che il condominio non è un soggetto distinto dai suoi partecipanti, ma un ente di gestione privo di personalità giuridica autonoma.

Il motivo di questo orientamento “aperto” risiede nella natura stessa del condominio: poiché i diritti sulle parti comuni appartengono pro quota ai singoli condòmini, essi non perdono la facoltà di difenderli individualmente.

Ecco il principio espresso dalla Cassazione a Sezioni Unite (sent. n.10934 del 18-04-2019) in proposito:

«Allorquando si sia in presenza di cause […] che riguardino diritti afferenti al regime della proprietà e ai diritti reali relativi a parti comuni del fabbricato […] non può negarsi la legittimazione alternativa individuale».

Distanze legali e uso della cosa comune (art. 1102 c.c.)

In ambito condominiale, le norme sulle distanze legali (come l’art. 873 c.c. che impone solitamente i tre metri), essendo pensate per regolare i rapporti tra fondi autonomi e distinti, devono essere bilanciate con le esigenze della vita in comune. E a tal proposito bisogna tener presente che in condominio coesistono proprietà esclusive e una comunione forzosa (inevitabile) sulle parti comuni dell’edificio.

Per queste peculiarità, la giurisprudenza afferma che le norme sulle distanze si applicano anche in ambito condominiale, ma solo se compatibili con la disciplina dell’uso delle cose comuni.

Pertanto, se un’opera edilizia viene realizzata in ambito condominiale, prevale l’art. 1102 c.c., che permette al condòmino di servirsi della cosa comune purché:

Quando l’opera è legittima pur violando le distanze

Quindi un manufatto costruito a distanza inferiore a quella legale potrebbe essere considerato legittimo se il giudice accerta che rispetta i limiti del “pari uso”, non pone in pericolo la stabilità del fabbricato, è compatibile con la struttura e la configurazione dell’edificio, non crea limiti apprezzabili ai diritti degli altri condòmini e non realizza intercapedini dannose alla salubrità.

In mancanza di queste condizioni, la violazione delle distanze resta illegittima e può essere contestata da ciascun condòmino.

Quando l’azione riguarda la proprietà esclusiva

Bisogna, inoltre, distinguere tra due scenari che incidono profondamente sulla legittimazione ad agire in caso di distanze violate, a seconda che si tratti di una parte comune dell’edificio o di una porzione di proprietà esclusiva.

1. Lesione di un diritto comune: se l’opera pregiudica una parte comune dello stabile (come, ad esempio, il cortile o una facciata), ogni condòmino agisce legalmente a tutela della sua quota sul bene comune.

2. Lesione di un diritto esclusivo: se l’opera lede solo la proprietà del singolo (ad esempio, viola il diritto di veduta da una finestra privata), la legittimazione spetta unicamente a quel proprietario, non al condominio. In questo caso, l’amministratore non può intervenire in rappresentanza del condominio poiché si tratta di un diritto individuale (art. 907 c.c.).

Un’azione senza scadenza: l’actio negatoria servitutis

L’azione per il rispetto delle distanze è considerata un’actio negatoria servitutis, cioè una azione giudiziale di accertamento negativo di esistenza di una servitù che grava la proprietà in favore di altri.

Essendo un’azione a tutela della proprietà (un diritto reale), essa è considerata imprescrittibile: ciò significa che può essere esercitata anche a distanza di anni dalla realizzazione dell’opera abusiva, senza il rischio che il diritto “cada in prescrizione”.

Attenzione al “litisconsorzio”: quando serve citare tutti

Un dettaglio tecnico fondamentale riguarda la demolizione dell’opera che non rispetta le distanze legali. Se l’azione del singolo condòmino mira a ottenere la demolizione o l’arretramento di una parte dell’edificio condominiale, il giudizio deve coinvolgere tutti i condòmini (si tratta di un’ipotesi di litisconsorzio necessario).

Senza la presenza di tutti i comproprietari, un’eventuale sentenza di condanna alla demolizione non potrebbe essere eseguita, poiché inciderebbe sulla proprietà di soggetti rimasti estranei alla causa.