L’inquilino in uno sfratto per morosità può chiedere i danni al padrone di casa?

Nel procedimento di opposizione allo sfratto il conduttore può proporre domanda riconvenzionale fino alla memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., ma deve chiedere il rinvio dell’udienza a pena di decadenza.

Il padrone di casa intima lo sfratto per morosità. L’inquilino si presenta in udienza e si oppone: non solo contesta il debito, ma vuole anche chiedere il rimborso delle spese sostenute per riparazioni urgenti mai eseguite dal locatore, o il risarcimento dei danni per vizi dell’appartamento. Può farlo nello stesso procedimento? L’inquilino in uno sfratto per morosità può chiedere i danni al padrone di casa? Sì, proponendo una domanda riconvenzionale. Ma il momento in cui può farlo non è la prima udienza: è il deposito della memoria integrativa dopo il mutamento del rito. E deve rispettare un onere procedurale preciso, pena l’inammissibilità della domanda.

Cosa succede quando l’inquilino si oppone allo sfratto

Il procedimento di sfratto per morosità inizia come procedimento sommario: il giudice fissa un’udienza, sente le parti e, se il conduttore non si oppone, convalida lo sfratto e lo rende esecutivo. Se invece il conduttore si presenta e contesta le richieste del locatore, il procedimento sommario si chiude e si apre una fase completamente diversa.

La giurisprudenza è costante nel qualificare questa trasformazione come l’instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento a cognizione piena, che si svolge secondo le forme del rito locatizio previsto dall’art. 447-bis cod. proc. civ. — un rito simile a quello del lavoro. Non si tratta di una semplice prosecuzione del procedimento sommario: è un giudizio qualitativamente diverso, con regole diverse e spazi diversi per le parti.

Il momento preclusivo per la domanda riconvenzionale

In questo nuovo giudizio, il contenuto delle domande delle parti non si cristallizza con gli atti della fase sommaria — la comparsa di risposta o le dichiarazioni rese in udienza. Si cristallizza dopo, con le memorie integrative che il giudice autorizza ai sensi dell’art. 426 cod. proc. civ., ordinando alle parti di integrare i propri atti introduttivi per adeguarli alle forme del rito locatizio.

La giurisprudenza prevalente è chiara: il termine ultimo per proporre la domanda riconvenzionale è il deposito della memoria integrativa successiva all’ordinanza di mutamento del rito. Il Tribunale di Forlì, con la sentenza n. 250 del 5 maggio 2025, lo ha affermato espressamente: il momento preclusivo non è il deposito della comparsa di risposta nella fase sommaria, ma il deposito della memoria integrativa ex art. 426 cod. proc. civ. Questa posizione è condivisa da Tribunale di Pavia (sentenza n. 433/2025), Tribunale di Messina (sentenza n. 355/2025) e Tribunale di Avezzano (sentenza n. 182/2019), ed è supportata da numerose pronunce della Cassazione.

La ragione è logica: nella fase sommaria non vigono le preclusioni tipiche del rito del lavoro — quelle previste dagli artt. 414 e 416 cod. proc. civ. per ricorso introduttivo e memoria difensiva. Quelle preclusioni scattano solo quando si entra nella fase ordinaria, cioè dopo il mutamento del rito. La memoria integrativa è quindi il primo atto in cui le parti possono e devono definire compiutamente le proprie domande per il giudizio di merito.

L’onere dell’istanza di rinvio dell’udienza: un adempimento che non si può dimenticare

Qui si annida il rischio principale per l’inquilino che vuole proporre una domanda riconvenzionale. Poiché il giudizio prosegue con il rito del lavoro, si applica l’art. 418 cod. proc. civ., che impone a chi propone una domanda riconvenzionale di chiedere — nella stessa memoria in cui la propone — la fissazione di una nuova udienza per consentire alla controparte di difendersi. Questa richiesta è richiesta a pena di decadenza.

Il Tribunale di Bari, con la sentenza n. 1069 del 25 marzo 2025, ha dichiarato inammissibile una domanda riconvenzionale proprio per questo motivo: l’inquilino aveva proposto la domanda nella memoria integrativa ma aveva omesso di chiedere il differimento dell’udienza. La Corte d’Appello di Lecce, con la sentenza n. 179/2023, ha ribadito che l’istanza di spostamento dell’udienza deve accompagnare la domanda riconvenzionale — sia che venga proposta nella fase sommaria sia che venga proposta per la prima volta con la memoria integrativa.

Esiste una posizione più favorevole — espressa dal Tribunale di Pavia — secondo cui l’istanza non sarebbe necessaria se la domanda riconvenzionale è proposta prima della trasformazione del rito, perché l’udienza fissata ai sensi dell’art. 426 consente già il contraddittorio. Ma data la severità con cui la maggior parte dei tribunali sanziona l’omissione, la prudenza impone di formulare sempre l’istanza di rinvio.

Cosa può chiedere l’inquilino con la domanda riconvenzionale

La domanda riconvenzionale più comune e pacificamente ammessa è quella volta a far valere in compensazione un controcredito del conduttore. Per esempio: l’inquilino deve canoni arretrati al locatore, ma vanta a sua volta un credito per spese di riparazione urgente che ha anticipato di tasca propria in luogo del locatore. Può chiedere che il suo credito venga compensato con il debito per canoni, riducendo o azzerando la somma che deve.

Più discussa è invece la domanda riconvenzionale per generiche manchevolezze del locatore o per vizi della cosa locata: alcuni giudici ritengono che il giudizio di opposizione allo sfratto non sia la sede più appropriata per questo tipo di pretese, per le quali il conduttore dovrebbe attivare i rimedi specifici previsti dal codice civile. Non si tratta di un divieto assoluto, ma di un limite sostanziale che il giudice può applicare caso per caso.

Qual è la regola pratica per l’inquilino in opposizione allo sfratto

L’inquilino che vuole proporre una domanda riconvenzionale nel procedimento di opposizione allo sfratto per morosità ha tempo fino al deposito della memoria integrativa disposta dal giudice con l’ordinanza di mutamento del rito — non deve quindi anticipare la domanda nella fase sommaria. Ma quando la propone, deve contestualmente chiedere il differimento dell’udienza ai sensi dell’art. 418 cod. proc. civ., nella stessa memoria e con richiesta esplicita. Omettere questa formalità produce la decadenza dalla domanda riconvenzionale, che viene dichiarata inammissibile. È un adempimento tecnico che richiede l’assistenza di un avvocato esperto in materia locatizia.