Regolamento palestra condominiale, quali vincoli ci sono — idealista/news

Creare spazi da dedicare al fitness e al benessere rappresenta una tendenza sempre più diffusa all’interno degli edifici residenziali. Tuttavia, la gestione di queste strutture richiede un perfetto bilanciamento tra i diritti dei residenti e la tranquillità abitativa. Proprio per questo, è utile capire quando si possa aprire una sala per l’allenamento e come funzioni il regolamento per una palestra condominiale, a partire dalle necessità approvative e dalle modalità di utilizzo da parte degli stessi condomini.

Cosa si intende per palestra condominiale

In primo luogo, è utile specificare che quando si parla di palestra condominiale spesso si intendono due realtà ben distinte. All’interno dello stabile possono infatti sorgere:

• attività commerciali aperte al pubblico, come nel caso di una palestra disponibile a pagamento anche per chi non risiede nell’edificio;
• spazi fitness destinati ai solo condomini, come una sala palestra adibita nelle parti comuni dello stabile, le cui spese sono a carico degli stessi residenti. In questo caso, non vi è alcun fine di lucro e, fatto non secondario, l’accesso non è permesso a terzi.

Cosa deve avere una palestra per essere in regola?

Affinché possa operare correttamente, una palestra condominiale deve soddisfare requisiti strutturali, di sicurezza e igienico-sanitari, che variano a seconda si tratti di uno spazio riservato ai soli condomini o di un’attività aperta al pubblico.

In linea generale, i locali devono essere idonei a uso sportivo e non compromettere la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dello stabile, ai sensi dell’articolo 1120 e 1122 del Codice Civile. Per le palestre destinate ai residenti, di solito è necessario:

• dotarsi di impianti certificati, ad esempio conformi al D.M. 37/2008 per elettricità e aerazione;
• installare pavimentazioni antitrauma e altri accorgimenti per non superare la normale tollerabilità delle immissioni, ai sensi dell’articolo 844 del Codice Civile;
• prevedere un kit di primo soccorso e attrezzature certificate, con manutenzione documentata.

Se la palestra è invece aperta al pubblico, servirà anche:

• una destinazione d’uso idonea, ad esempio di categoria C/1 o D/6 e la presentazione della SCIA al SUAP;
• il rispetto delle disposizioni del D.Lgs. 81/2008, come l’obbligo di DVR, del Responsabile del Servizio di Prevenzione e Protezione e di sorveglianza sanitaria per il personale;
• rispettare i requisiti di accessibilità in base al D.M. 236/1989 e prevedere spogliatoi, docce e servizi conformi alle norme igienico-sanitarie comunali;
• installare il defibrillatore DAE quando previsto, con personale formato, e produrre l’eventuale Certificato di Prevenzione Incendi in base alla capienza.

Quando si può aprire una palestra in condominio

L’apertura di una palestra in condominio, indipendentemente sia riservata ai condomini oppure al pubblico, è di norma generalmente possibile purché:

• non vi siano divieti espliciti nel regolamento contrattuale;
• i locali siano conformi alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti;
• la struttura non alteri la stabilità, la sicurezza e il decoro dello stabile.

Per le palestre che si configurano come attività commerciali, è anche indispensabile rispettare tutti i requisiti autorizzativi e le certificazioni necessarie, come la presenza della SCIA e il rispetto dei principali obblighi igienico-sanitari.

La palestra condominiale può essere vietata da regolamento?

È inoltre indispensabile sapere che la palestra, sia essa condominiale o aperta al pubblico, può essere vietata dal regolamento contrattuale, ovvero quello solitamente predisposto dal costruttore e accettato da ogni condomino al momento dell’atto d’acquisto.

Per essere valido, il divieto deve essere esplicito – non basta un riferimento generale – e, fatto non meno importante, eventuali modifiche non possono essere approvate a maggioranza. Affinché una norma del regolamento condominiale possa essere cancellata o aggiornata, serve infatti l’unanimità dei condomini.

Il regolamento assembleare, invece, non ha potere di vietare la struttura, ma ne può disciplinare i limiti, come nel caso della definizione delle fasce orarie di quiete da rispettare.

Quale maggioranza serve per una palestra condominiale

Nei casi in cui è prevista l’approvazione assembleare per l’apertura della palestra, i quorum necessari variano a seconda della natura degli spazi e degli interventi. Di norma:

• per adibire un locale già esistente e idoneo a palestra, ai sensi dell’articolo 1136 del Codice Civile, in prima convocazione è sufficiente la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio;
• se l’intervento si caratterizza per un’innovazione in base all’articolo 1120 del Codice Civile, ad esempio perché si rendono necessarie opere murarie, servirà la maggioranza degli intervenuti in assemblea, in rappresentanza di almeno 2/3 del valore millesimale dell’edificio;
• per trasformare una parte comune in sala fitness per i residenti, cambiandone la destinazione d’uso, è invece necessaria la maggioranza qualificata prevista dall’articolo 1117-ter del Codice Civile, ossia i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell’edificio.

Per contro, se un privato decide di aprire una palestra in un locale di proprietà esclusiva, non serve l’approvazione condominiale, a meno che il regolamento non lo preveda espressamente per verificare eventuali incompatibilità con la stabilità, la sicurezza e il decoro dello stabile.

Chi decide le regole di uso della palestra per i condomini

Limitatamente alle strutture esclusivamente destinate ai condomini, è interessante sapere chi decide le regole d’utilizzo. Anche in questo caso, l’approvazione del regolamento di una palestra per il fitness spetta all’assemblea. 

Le norme di utilizzo quotidiano – come gli orari di apertura, il divieto di accesso a esterni e gli eventuali obblighi igienici, come un abbigliamento consono – si approvano raggiungendo la maggioranza degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore dello stabile.

L’amministratore è il soggetto che assicura il rispetto delle regole e, in caso fossero espressamente previste dal regolamento condominiale, può anche comminare sanzioni in base all’articolo 70 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile. Le multe possono arrivare:

• a 200 euro per la singola infrazione;
• a 800 euro per le violazioni ripetute.

La palestra condominiale può essere utilizzata anche dai proprietari dei box?

Sulla gestione della palestra condominiale, un dubbio comune riguarda la possibilità di utilizzo da parte di coloro che posseggono solo pertinenze o piccoli spazi nel condominio, come ad esempio i box.

In linea generale, i proprietari dei soli box partecipano comunque al condominio, perché concorrono alle spese di gestione del fabbricato, di conseguenza hanno pieno diritto di utilizzare le sale fitness dedicate. Tuttavia, dovranno provvedere pro-quota alle spese di allestimento, pulizia e manutenzione della struttura.

Quali regole sui rumori deve rispettare la palestra in condominio

Poiché la palestra rappresenta un locale potenzialmente rumoroso, indipendentemente sia riservata ai condomini che aperta al pubblico, è fondamentale garantire il rispetto della tranquillità altrui.

Di solito, il regolamento condominiale prevede delle precise fasce di quiete, vincolanti per tutti i condomini. Sebbene gli orari siano diversi da uno stabile all’altro, in generale non si possono fare rumori:

• di notte, tendenzialmente dalle 22 alle 8;
• nel primo pomeriggio, indicativamente dalle 13 alle 16.

Di conseguenza, i condomini che vogliono utilizzare la palestra la sera e fare la doccia di notte in condominio, potrebbero violare il regolamento. In questo caso, l’amministratore può intervenire inoltrando diffide o, se previste sempre da regolamento, comminare le relative sanzioni.

Inoltre, non bisogna dimenticare che non è possibile produrre immissioni – rumori, odori e fumi – tali da superare la normale tollerabilità dei vicini, ai sensi dell’articolo 844 del Codice Civile. In questo caso, i condomini che si ritengono danneggiati possono avviare cause civili sia per bloccare comportamenti non consoni, che per ottenere adeguato risarcimento.

Chi è responsabile dei danni causati dalla palestra

Infine, la disponibilità di una palestra richiede particolare attenzione agli incidenti di allenamento, un’eventualità abbastanza frequente per questo tipo di strutture. Ma chi ne risponde? Anche in questo caso, molto dipende dalla natura della sala fitness:

• se a esclusivo uso interno, ne risponde il condominio in qualità di custode. Gli infortuni devono essere però dovuti a difetti di manutenzione o attrezzi non idonei o usurati, mentre non valgono le richieste per imperizia o disattenzione del singolo utilizzatore;
• se commerciale e aperta a terzi, il responsabile per la sicurezza e la manutenzione è il titolare delle attività.

Quando la responsabilità ricade sul condominio, è sempre consigliato estendere la polizza fabbricati anche ai rischi ricreativi, proprio per evitare che eventuali risarcimenti pesino troppo sulle tasche dei residenti.