L’appuntamento con la presentazione dei redditi rappresenta l’occasione per fare il punto sui reali vantaggi fiscali legati alla gestione e alla riqualificazione del proprio patrimonio immobiliare. Quest’anno, la bussola delle novità normative è il Quadro E del Modello 730, documento aggiornato nel quale emergono le aliquote differenziate che mirano a premiare gli interventi sulle abitazioni principali.
Tra documenti da conservare, scadenze ormai alle porte ed esigenze di massimizzare il risparmio Irpef senza incorrere in errori, sapersi muovere nel complesso panorama delle detrazioni fiscali della casa diventa un fattore determinante per rientrare delle spese sostenute.
Detrazioni fiscali sulle ristrutturazione 2026
Nel 2026, i contribuenti che decidono di intervenire sulla propria abitazione principale – di cui sono proprietari o titolari di un diritto reale di godimento – possono usufruire del bonus casa o del sisma bonus potendo contare su una detrazione Irpef del 50% (36% sulle altre abitazioni). La misura, disciplinata dall’articolo 16-bis del DPR 917/1986 (TUIR) e confermata dall’attuale legge di Bilancio, trova concreta attuazione nella nuova guida alle detrazioni fiscali 2026 dell’Agenzia delle Entrate.
Al fine di incentivare il miglioramento del patrimonio edilizio, l’ordinamento fissa un tetto massimo di spesa agevolabile pari a 96.000 euro. Un elemento cruciale riguarda le spese condominiali detraibili. Infatti, l’agevolazione è ammessa anche per i semplici interventi di manutenzione ordinaria. Condizione imprescindibile, tuttavia, è che ogni pagamento risulti asseverato e tracciato dall’amministratore di condominio.
Più in generale, qualora i lavori sulle parti comuni dell’edificio rientrino nel perimetro del bonus ristrutturazioni, dell’ecobonus o del sisma bonus, la detrazione del 50% spetta al singolo condòmino in proporzione alla quota di spesa a lui imputata. Tale ripartizione deve avvenire sulla base dei millesimi di proprietà o seguendo un diverso criterio di calcolo approvato in delibera.
Chi ha diritto alle detrazioni per la ristrutturazione
Il diritto di beneficiare degli sconti fiscali sui lavori di riqualificazione edilizia non è un’esclusiva dei soli proprietari. L’agevolazione si rivolge a una platea ampia, spettando a tutti i contribuenti soggetti all’Irpef.
In questo contesto, meritano attenzione le detrazioni fiscali sulla casa cointestata, dove il beneficio spetta pro-quota ai comproprietari, e le detrazioni fiscali sulla casa non di proprietà, che permettono anche a soggetti terzi di accedere ai bonus.
Pertanto, possono richiedere le detrazioni i proprietari, i nudi proprietari e i titolari di diritti reali o personali di godimento (uso, usufrutto, abitazione e superficie). Il legislatore ha esteso l’accesso al beneficio fiscale anche:
- agli inquilini (locatari) e ai comodatari che detengono l’immobile;
- ai soci di cooperative, sia a proprietà divisa che indivisa, compresi gli assegnatari di alloggi;
- agli imprenditori individuali.
- ai soggetti che producono redditi in forma associata, così come definiti dall’articolo 5 del Tuir, a patto che rispettino le medesime condizioni fissate per le imprese individuali.
Bonus edilizi, i familiari del proprietario ne hanno diritto?
La normativa tutela ampiamente l’ambito familiare. Hanno diritto agli incentivi edilizi il familiare convivente del possessore (o detentore) dell’immobile, il coniuge separato a cui è stata assegnata l’abitazione intestata all’ex partner, nonché i conviventi di fatto.
Per tutte queste figure, la condizione imprescindibile per accedere allo sgravio è l’aver sostenuto concretamente i costi dei cantieri, risultando i diretti intestatari di fatture e relativi bonifici di pagamento.
Cosa si deve fare per usufruire della detrazione del 50%
Chi punta alla detrazione del 50% per i lavori interessanti la propria abitazione principale – sia essa di proprietà o detenuta tramite un diritto reale di godimento – deve prestare attenzione alla compilazione del Modello 730. Nelle indicazioni fornite sul bonus ristrutturazione 2026, l’Agenzia delle Entrate ha infatti chiarito che, per sbloccare l’incentivo fiscale, è indispensabile indicare il nuovo codice “3” nella colonna 7 dei righi da E41 a E43.
Alle istruzioni fiscali per l’anno in corso si affiancano i vincoli legati alla natura dell’immobile. Il contribuente ha l’onere di dimostrare che gli interventi edilizi hanno effettivamente interessato l’edificio adibito a propria dimora abituale.
Per questa ragione, qualsiasi documentazione amministrativa – dalle abilitazioni comunali fino alle singole fatture di pagamento – deve essere redatta con assoluta coerenza per certificare la sussistenza di tali requisiti sin dal primo giorno di avvio del cantiere.
Quanto si recupera con il 730 per la ristrutturazione
Sotto il profilo strettamente fiscale, la pianificazione degli sgravi Irpef legati alla casa richiede un’analisi attenta della capienza del contribuente. La normativa stabilisce che il recupero derivante dalla detrazione sulle spese di ristrutturazione debba essere ripartita in 10 anni e per quote costanti nella dichiarazione dei redditi, sia che si tratti di abitazione principale che di altro tipo di abitazione (per esempio, una seconda casa).
Lo scomputo dall’imposta lorda Irpef ha inizio nel periodo d’imposta di sostenimento della spesa e si protrae per i nove anni successivi, delineando un quadro di rientro ben definito. Per l’abitazione principale, infatti, si prevede che:
-
il limite massimo di spese detraibili sia fissato a 96.000 euro;
-
nell’ipotesi di pieno utilizzo del plafond fiscale, l’agevolazione complessiva ammonti a 48.000 euro;
-
l’abbattimento totale d’imposta sia pari a 4.800 euro per ciascun anno.
Resta fermo il vincolo della capienza fiscale del beneficiario. Infatti, qualora l’Irpef lorda non sia sufficiente a coprire tale importo, la quota annuale eccedente la capienza non potrà essere recuperata o rimborsata in alcun modo.
Agevolazioni fiscali per la prima casa, il bonus acquisto
La disciplina del bonus casa acquisti offre un’importante opportunità per chi compra immobili facenti parte di fabbricati interamente rigenerati da interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia. In base all’articolo 16-bis del DPR 917/1986 e alle modifiche introdotte dalla legge di Bilancio 2026, la detrazione Irpef spetta a condizione che:
- l’acquisto avvenga direttamente dall’impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare, oppure dalla cooperativa edilizia che ha eseguito i lavori;
- l’assegnazione o la vendita dell’unità immobiliare si perfezioni entro 18 mesi dal termine dei cantieri;
- le detrazioni fiscali sulla prima casa, pari al 50% per il 2026, siano calcolate su una base forfettaria pari al 25% del prezzo di vendita risultante dal rogito;
- l’onere complessivo non superi il tetto massimo di spesa agevolabile fissato a 96.000 euro, con un recupero ripartito in dieci rate annuali costanti;
- il contribuente o i suoi familiari stabiliscano la dimora abituale nell’immobile entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno di primo utilizzo del beneficio.
Esempio di calcolo del bonus acquisto casa
Quest’ultimo vincolo temporale, chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella circolare 8/E del 19 giugno 2025, è perentorio, pena il declassamento del bonus. Sotto il profilo pratico, se si punta su una soluzione che rientri nelle detrazioni fiscali della casa nuova, l’applicazione numerica è immediata.
Infatti, su un prezzo di acquisto di 200.000 euro, il costo forfettario di ristrutturazione (25%) è pari a 50.000 euro, a garanzia di una detrazione netta del 50% equivalente a 25.000 euro.
Agevolazioni fiscali per l’acquisto della seconda casa
L’impianto che regola l’acquisto di un immobile residenziale diverso dall’abitazione principale ricalca quello previsto per la prima casa, mantenendo inalterati i requisiti soggettivi, oggettivi e le modalità di calcolo su base decennale. Chiunque acquisti una seconda casa o un altro immobile entro il 31 dicembre 2026 può contare su un forfait del 25% applicato al prezzo di vendita o di assegnazione pattuito nell’atto notarile.
La differenza sostanziale risiede nell’aliquota di detrazione Irpef che, per gli immobili non adibiti a dimora abituale, scende dal 50% al 36%, restando fermo il limite massimo di spesa ammissibile pari a 96.000 euro per singola unità immobiliare. Riprendendo l’esempio della compravendita da 200.000 euro, il valore forfettario si attesta a 50.000 euro (il 25% del prezzo); l’applicazione dell’aliquota al 36% determina per il contribuente una detrazione di 18.000 euro, da ripartire in 10 quote annuali di pari importo.
La corretta pianificazione degli investimenti immobiliari — utile anche in caso di detrazioni fiscali sulla casa venduta — consente, in definitiva, di sfruttare appieno i benefici previsti per la ristrutturazione della seconda casa e le detrazioni del 2026.
Spese notarili acquisto prima casa, quali sono detraibili
La parcella del professionista può generare qualche dubbio su quanto si recupera dalle spese notarili detraibili in sede di dichiarazione dei redditi. Per evitare errori nella compilazione, è fondamentale chiarire la netta distinzione operata dal Fisco in merito agli oneri ammessi:
- è consentito scaricare esclusivamente gli oneri professionali riguardanti la redazione e la stipula del contratto di mutuo ipotecario;
- le parcelle riferite unicamente all’accensione del mutuo possono essere inserite nel modello 730 e risultano pertanto detraibili;
- questi oneri accessori si sommano agli interessi passivi, concorrendo al raggiungimento dello stesso plafond di massimale detraibile;
- i costi relativi all’atto di compravendita vero e proprio non sono in alcun modo detraibili;
- le tasse e le imposte versate tramite il notaio, come quelle di registro e catastali, sono sempre escluse da qualsiasi agevolazione.
Detrazioni fiscali per mutuo prima casa e seconda casa
Il peso delle rate bancarie sui mutui stipulati per l’acquisto di un’abitazione può essere mitigato con la detrazione degli interessi sul mutuo anche nel 2026. Si tratta di uno degli strumenti fiscali più incisivi per abbattere il reddito imponibile e assicurare un recupero del 19%. Tuttavia, a differenza dell’abitazione principale, i finanziamenti accesi per finalità diverse dalla dimora abituale non beneficiano dei medesimi sgravi, salvo casistiche particolari.
In questo ambito, anche un’eventuale assicurazione casa detraibile al 19% (se prevista dalla polizza obbligatoria legata al mutuo) può concorrere all’abbattimento dell’onere complessivo. Pertanto, l’impianto normativo prevede che:
- gli interessi passivi sui mutui destinati all’acquisto dell’abitazione principale generano una detrazione Irpef del 19%, a condizione che il prestito sia garantito da un’ipoteca immobiliare e acceso unicamente per tale compravendita;
- il tetto massimo su cui calcolare il beneficio fiscale per la dimora principale è fissato a 4.000 euro annui;
- l’immobile deve essere adibito a dimora abituale entro un anno dalla data del rogito;
- l’agevolazione è riservata esclusivamente al contribuente che risulti essere contestualmente proprietario dell’immobile e intestatario del contratto di mutuo.
Detrazione per l’affitto nel 730
Le detrazioni sull’affitto variano per reddito, tipologia contrattuale, età e motivazioni professionali. Per gli inquilini, le agevolazioni si articolano in soluzioni specifiche che garantiscono:
- una detrazione per l’affitto nel 730 pari a 300 euro nei contratti a mercato libero (legge 431/1998) con reddito fino a 15.493,71 euro, cifra che scende a 150 euro per redditi tra 15.493,71 e 30.987,41 euro;
- uno sgravio di 495,80 euro nei contratti a canone concordato per redditi fino a 15.493,71 euro, dimezzato a 247,90 euro per la fascia reddituale successiva fino a 30.987,41 euro;
- un beneficio per i giovani under 31 (non compiuti) di 991,60 euro, o del 20% del canone fino a un massimo di 2.000 euro, valido nei primi tre anni di contratto, purché il reddito non superi i 15.493,71 euro e l’immobile differisca dall’abitazione dei genitori;
- le medesime condizioni previste per gli under 31 ai lavoratori dipendenti che trasferiscono la residenza ad almeno 100 chilometri per lavoro, con una riduzione dell’importo a 495,80 euro se il reddito oscilla tra 15.493,71 e 30.987,41 euro.
Sul fronte della proprietà, il locatore può scegliere il regime della cedolare secca, rinunciando tuttavia alla deduzione delle spese inerenti alla produzione del reddito. Per le locazioni brevi, la normativa conferma l’aliquota generale al 26%, mantenendo salva la possibilità di applicare l’aliquota ridotta al 21% solo sui canoni di un’unica unità abitativa, da indicare nella dichiarazione dei redditi.
Superbonus e riqualificazione energetica
Ai fini della determinazione dei redditi del periodo d’imposta 2025 nella dichiarazione del 2026, il superbonus al 65% per condomini e proprietari unici è garantito esclusivamente a chi ha presentato la Cilas entro il 15 ottobre 2024, escludendo di fatto l’ammissione per le pratiche edilizie successive. Per queste spese, così come per quelle del 2024, la ripartizione avviene in 10 quote annuali.
Guardando alle spese del 2026, gli immobili danneggiati nei crateri sismici (eventi 2009 e 2016) godono ancora del 110% sulla quota eccedente i contributi di ricostruzione, ma solo optando per lo sconto in fattura o la cessione del credito. Di conseguenza, non essendo consentito l’utilizzo diretto, la dichiarazione dei redditi del 2026 rappresenta l’ultima finestra utile per il rimborso nel 730 delle spese del superbonus.
Contemporaneamente, bisognerà prestare attenzione alle regole ordinarie per compilare il modello 730/2026 dell’ecobonus. La procedura, infatti, esige il pagamento tramite bonifico parlante e l’invio della documentazione all’ENEA, passaggi fondamentali per l’inserimento nel Quadro E del modello.
Caldaie a combustibili fossili, stop alle agevolazioni
La legge di Bilancio per il 2025 ha introdotto un blocco, in vigore fino al 2027, sulle agevolazioni fiscali destinate alla sostituzione degli impianti di climatizzazione con caldaie uniche a combustibili fossili.
Tuttavia, se la Cilas è stata presentata antecedentemente al 1° gennaio 2025, l’intervento resta valido per conseguire il miglioramento di due classi energetiche, persino qualora venga eseguito nel biennio 2025-2026 come unico lavoro “trainante”.
Sul fronte del superbonus (65-110%), le spese del 2025 relative a queste specifiche caldaie risultano espressamente escluse, precisazione che si ritiene debba applicarsi anche per il 2026 nelle aree terremotate. I contribuenti che mirano alle varie detrazioni fiscali sulla casa green dovranno quindi valutare alternative impiantistiche a norma, soppesando anche ulteriori misure strutturali, come la detrazione assicurata dal bonus condizionatori 2026.
Bonus barriere architettoniche, codici per il 75%
Il 2025 si è chiuso come l’ultimo anno utile per usufruire della detrazione del 75% sull’eliminazione delle barriere architettoniche, misura da non confondere con gli interventi trainati al 65-110% dal super ecobonus o super sisma bonus. All’interno del modello 730/2026, tali spese trovano spazio nei righi E41-E43. Per una corretta compilazione, i contribuenti devono utilizzare i seguenti codici nella colonna 2:
- Codice 20, da applicare ai lavori trainati al 65-110% dal super sisma bonus o dal super ecobonus;
- Codice 21, da utilizzare per la detrazione del 75% su edifici unifamiliari (con un limite di spesa pari a 50.000 euro);
- Codice 22, da destinare alle casistiche di condominio, calcolando i massimali variabili in base al numero di unità che compongono l’edificio.
Sebbene le istruzioni ministeriali non esplicitino le regole per singoli appartamenti in condominio o per unità immobiliari non unifamiliari (come uffici o negozi), la prassi conferma il limite di 50.000 euro, da dichiarare sempre con il codice 21. Chi programma futuri interventi guarda, invece, a misure ordinarie come la detrazione sulle barriere architettoniche del 50% nel 2026.
Bonus mobili, a chi spetta e come richiederlo
All’interno del modello 730/2026, le spese sostenute nel 2025 per l’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici ad alta efficienza energetica — come forni (classe non inferiore ad A), lavatrici (classe E) o frigoriferi (classe F) — danno diritto a una detrazione Irpef del 50%. Il beneficio va ripartito in dieci quote annuali costanti, seguendo criteri precisi di compilazione:
- Indicazione nel rigo E57: è necessario riportare il numero della rata a cui si riferisce la dichiarazione e l’importo della spesa sostenuta;
- Tetto massimo di spesa: per gli acquisti effettuati nel 2025, il limite agevolabile è fissato a 5.000 euro;
- Vincolo edilizio: l’accesso al bonus casa è subordinato all’avvio di specifici interventi trainanti, quali manutenzione straordinaria, restauro o sismabonus, che devono risultare iniziati prima del pagamento dei beni.
Sotto il profilo operativo, resta ferma l’esclusione dell’ecobonus e delle caldaie a combustibili fossili dal novero dei lavori che sbloccano l’agevolazione. Al contrario, la sostituzione del vecchio impianto con una pompa di calore configura una manutenzione straordinaria valida per rientrare nelle regole del bonus mobili 2026.
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Carlo Iacubino
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