Le scale e il portico tra due edifici vicini possono essere beni condominiali?

La Cassazione con la sentenza n. 15811/2026 estende la presunzione di comunione ex art. 1117 cod. civ. al condominio orizzontale — anche tra edifici autonomi. La presunzione si supera solo con il titolo originario che abbia escluso espressamente la proprietà comune, non con dati catastali o elementi generici. Vale anche per frazionamenti avvenuti prima del 1942.

Due edifici adiacenti nel Bellunese. Scale, ballatoio e un portico sono catastalmente registrati come proprietà di uno solo dei due vicini. Ma l’altro li usa da sempre per accedere alla propria abitazione. Chi ha ragione? Sono beni dell’uno o beni comuni di entrambi?

La risposta alla domanda su se le scale e il portico tra due edifici vicini possano essere beni condominiali è sì — se sono funzionalmente destinati al servizio di entrambe le proprietà. La Cassazione, con la sentenza n. 15811/2026, estende la disciplina del condominio a situazioni che vanno oltre il classico edificio a più piani, applicando la presunzione di comunione dell’art. 1117 cod. civ. anche al cosiddetto condominio orizzontale tra edifici autonomi.

Il caso concreto: due edifici, un accesso, una lite

I proprietari di due fabbricati adiacenti si trovano in conflitto. Uno sostiene che le scale, il ballatoio e una porzione di portico — pur inseriti catastalmente nell’immobile del vicino — siano in realtà beni comuni, perché da sempre utilizzati per accedere ai locali della propria abitazione. Chiede l’accertamento della comproprietà, e in subordine l’usucapione o una servitù di passaggio. Contesta anche un accatastamento effettuato unilateralmente dal vicino nel 2012.

Dopo il rigetto in appello, la Cassazione accoglie il ricorso e chiarisce i criteri per riconoscere il condominio orizzontale tra edifici autonomi — con conseguenze che vanno ben oltre la singola lite bellunese.

Il condominio “orizzontale”: un’estensione della nozione tradizionale

La nozione classica di condominio — quella che tutti conoscono — riguarda un edificio che si sviluppa in senso verticale: appartamenti sovrapposti che condividono scale, tetto, fondamenta, impianti. L’art. 1117 cod. civ. elenca i beni che si presumono comuni tra i proprietari delle singole unità.

La Cassazione chiarisce che questa disciplina non si applica solo agli edifici verticali. Il condominio si configura ogni volta che esiste un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti — scale, ballatoi, portici, strutture portanti, impianti essenziali — a unità immobiliari di proprietà individuale, rispetto alle quali quelle parti rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso.

Questa relazione di accessorietà può esistere anche tra edifici adiacenti orizzontalmente, tra edifici autonomi, non necessariamente parte dello stesso corpo di fabbrica. L’art. 1117-bis cod. civ. — introdotto dalla riforma del 2012 — ha recepito legislativamente questo orientamento, estendendo la disciplina condominiale al caso di più edifici. La sentenza n. 15811/2026 lo applica con precisione a un caso concreto.

Due villette a schiera costruite nello stesso momento da un unico proprietario che poi le ha vendute separatamente. L’accesso al giardino retrostante di entrambe avviene attraverso un cancelletto e un vialetto che sono catastalmente registrati come proprietà della villetta di sinistra. Se quel vialetto era, fin dall’origine, l’unico accesso anche alla villetta di destra, si tratta di un bene funzionalmente destinato al servizio di entrambe le proprietà: si applica la presunzione di comunione dell’art. 1117 cod. civ.

La presunzione di comunione: quando scatta e come si vince

L’art. 1117 cod. civ. non stabilisce una semplice presunzione relativa, superabile con qualsiasi prova contraria. La Cassazione chiarisce che si tratta di una presunzione che può essere vinta soltanto dalle risultanze del titolo originarioche ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell’edificio o degli edifici in più proprietà individuali.

Questo significa che i dati catastali non bastano. La registrazione catastale di un bene come proprietà esclusiva di uno dei vicini non supera la presunzione di condominialità se il titolo originario non escludeva espressamente quella comunione. Il vicino che vuole dimostrare la proprietà esclusiva deve trovare nel rogito originario, nell’atto di frazionamento o nell’atto costitutivo del condominio, un’indicazione esplicita che attribuiva quel bene a lui solo.

Se quell’indicazione non c’è — se il titolo tace sulla proprietà di quel bene — e se il bene è funzionalmente destinato al servizio di entrambe le proprietà, scatta la presunzione di comunione.

Due appartamenti ricavati dalla divisione di un’unica abitazione. L’atto di divisione assegna le stanze, ma non menziona la canna fumaria che serve entrambe le unità. Anni dopo, uno dei proprietari sostiene che la canna fumaria è sua e l’altro non può usarla. Non può farlo: la canna fumaria è funzionalmente destinata ad entrambi, il titolo non la escludeva dalla comunione, e la presunzione dell’art. 1117 cod. civ. prevale sui dati catastali.

La legge applicabile: quella vigente al momento della controversia, non al momento del frazionamento

Uno dei punti più innovativi della sentenza riguarda quale normativa applicare quando il frazionamento originario è avvenuto molto tempo fa — addirittura prima dell’entrata in vigore del codice civile del 1942.

La Cassazione distingue due momenti diversi con due funzioni diverse.

Il momento del frazionamento è il tempo al quale fare riferimento per individuare quali beni avessero carattere di accessorietà oggettiva rispetto alle proprietà originate dalla divisione. In quel momento si cristallizza la destinazione funzionale dei beni.

La normativa applicabile per qualificare giuridicamente quei beni — per stabilire se siano comuni o esclusivi — è invece quella vigente al momento in cui sorge la controversia, non quella esistente al momento del frazionamento. Se le scale erano funzionalmente destinate a servire entrambe le unità fin dalla divisione, la loro qualifica giuridica si determina con le regole dell’art. 1117 cod. civ. come oggi vigente, anche se il frazionamento risale a prima del 1942.

Questa soluzione evita un risultato paradossale: che beni funzionalmente comuni sfuggano alla disciplina condominiale solo perché la proprietà fu divisa quando il codice civile attuale non esisteva ancora.

Le conseguenze pratiche: catasto, accatastamenti e atti unilaterali

La sentenza ha conseguenze rilevanti per chi acquista immobili adiacenti a altri edifici, specie in contesti storici dove i frazionamenti risalgono a secoli fa.

I dati catastali non sono titoli di proprietà. Un accatastamento effettuato unilateralmente da un vicino — come avvenuto nel caso bellunese nel 2012 — non modifica la natura giuridica dei beni e non supera la presunzione di comunione. Il catasto ha valenza fiscale e non è opponibile come prova di proprietà nei giudizi civili.

Chi acquista un immobile e vuole capire se scale, portici o altri spazi condivisi con edifici adiacenti siano di proprietà esclusiva o comune deve leggere il titolo originario del frazionamento — l’atto che ha creato le singole proprietà a partire dall’originaria proprietà unica. Solo in quel documento può trovarsi la prova che esclude la comunione.

Se quel documento tace, e se i beni in questione sono funzionalmente destinati a servire più proprietà, la presunzione di condominialità è operante — con tutto ciò che ne consegue in termini di gestione, spese e decisioni collettive.