Come fare ricorso contro l’acquisizione della casa al Comune?

Guida pratica ai rimedi legali contro l’acquisizione gratuita di un immobile abusivo e ai termini per opporsi alla perdita della proprietà davanti al giudice amministrativo (TAR).

Il provvedimento formale con cui il Comune dispone l’acquisizione gratuita al proprio patrimonio di un immobile abusivamente realizzato rappresenta la fase finale e più severa del procedimento sanzionatorio edilizio. È in questo delicatissimo momento che molti proprietari si chiedono: come fare ricorso contro l’acquisizione della casa al Comune?

Le possibilità ci sono, ma sono estremamente ridotte nei modi e nei tempi. Occorre chiarire subito un punto fondamentale: l’acquisizione al patrimonio comunale non è una scelta discrezionale dell’amministrazione, ma un effetto automatico previsto dalla legge. Ai sensi dell’art. 31, comma 3, del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia, in breve: TUE), se trascorrono inutilmente i novanta giorni concessi per demolire l’abuso, la proprietà dell’immobile passa di diritto al patrimonio comunale. Di ciò ti abbiamo parlato ampiamente nell’articolo “Abusi edilizi: si può chiedere la sanatoria dopo l’ordine di demolizione?“, spiegandoti come agire entro questi ristretti termini per “salvare” la casa.

Tornando al nostro argomento principale, diciamo subito che il ricorso giurisdizionale al TAR (Tribunale Amministrativo Regionale) contro il provvedimento del Comune è possibile, ma richiede una strategia molto precisa e il rispetto di determinate condizioni e termini estremamente rigorosi davanti alla giustizia amministrativa.

In poche parole, non è sufficiente individuare un vizio formale (provvedimentale o procedimentale) per recuperare la possibilità di sanare l’opera: la decadenza dai termini, una volta maturata, è generalmente definitiva e irreversibile, come ribadito dal Consiglio di Stato nella recente sentenza n. 9409/2025.

In questa guida vediamo, dunque, quali sono i reali margini di difesa e quali errori evitare per non compromettere le possibilità a proprio favore.

Quali sono i motivi per contestare l’acquisizione gratuita?

Il destinatario dell’atto di accertamento dell’abuso edilizio e dell’inottemperanza può proporre ricorso al giudice amministrativo per chiederne l’annullamento. Tuttavia, la giurisprudenza ammette la contestazione solo in presenza di vizi ben circoscritti.

Uno dei pochi motivi ritenuti rilevanti riguarda l’impossibilità oggettiva di eseguire la demolizione. Si tratta di ipotesi del tutto eccezionali, come il caso in cui il proprietario sia stato colpito da una malattia totalmente invalidante, tale da impedirgli qualsiasi attività giuridica e materiale, anche tramite terzi (Cons. St., Ad. plen., sent. n. 16/2023).

Rileva inoltre la corretta notifica degli atti, che costituisce una garanzia essenziale per il privato.

Il provvedimento può essere contestato anche quando:

• manca un valido ordine di demolizione precedentemente emesso e notificato;
• vi sono stati errori sostanziali nella descrizione tecnica dell’abuso;
• la sequenza procedimentale prevista dalla legge non è stata rispettata, con particolare riferimento alla tempistica e alle garanzie difensive.

Entro quanto tempo va presentato il ricorso per evitare la decadenza?

La tempestività di proposizione del ricorso è decisiva. Il termine di 90 giorni concesso per la demolizione dell’opera abusiva ha natura perentoria. Una volta decorso inutilmente, l’immobile viene acquisito automaticamente al patrimonio comunale, indipendentemente dall’adozione materiale dell’atto (Cons. St. n. 9409/2025).

Contro il provvedimento di acquisizione è possibile ricorrere al TAR entro sessanta giorni dalla sua comunicazione. Trascorso anche questo termine, il proprietario perde la legittimazione ad agire.

In particolare, chi presenta una domanda di sanatoria dopo l’accertamento dell’inottemperanza non può più ottenerla, perché non è più titolare del bene. La richiesta tardiva viene, quindi, respinta per difetto di legittimazione attiva a ricorrere.

Il ricorso sospende la perdita della proprietà dell’immobile?

No. La proposizione del ricorso non ha effetto sospensivo automatico. Il provvedimento di acquisizione resta pienamente efficace finché il giudice non concede una misura cautelare. Per questo motivo, il difensore deve chiedere espressamente la sospensione dell’atto, dimostrando:

• la probabile illegittimità del provvedimento, indicando specificamente i motivi;
• il rischio di un danno grave e irreparabile in caso di esecuzione immediata.

In mancanza di tale richiesta e di concessione della sospensione dell’esecuzione, il Comune può prendere possesso dell’immobile, acquisendolo gratuitamente al proprio patrimonio, o procedere alla demolizione delle opere abusive, anche mentre il giudizio è pendente.

Cosa accade se il giudice annulla l’atto di acquisizione?

Anche questo è un punto spesso frainteso. L’eventuale annullamento dell’atto comunale non comporta automaticamente la restituzione dell’immobile al proprietario.

La perdita della proprietà, infatti, deriva direttamente dalla legge per il solo decorso del termine di 90 giorni, e non dall’atto che la accerta. In altre parole, l’atto di acquisizione del bene immobile al patrimonio comunale non crea la perdita della proprietà, ma si limita a prenderne atto, perché l’effetto traslativo si è già prodotto per legge allo spirare del termine.

Di conseguenza, l’annullamento non caduca e non fa regredire – cioè “tornare indietro” – il procedimento né riapre la possibilità di chiedere una sanatoria, dalla quale il privato è ormai definitivamente decaduto.

La giurisprudenza amministrativa è costante nel negare qualsiasi affidamento tutelabile in capo a chi ha realizzato un abuso edilizio, trattandosi di una situazione intrinsecamente contraria alla legge (Cons. St. nn. 9409/2025, n. 72/2025, n. 181/2021).

In pratica: cosa fare e cosa non fare

Ecco una descrizione pratica di cosa bisogna fare e di cosa, invece, non serve fare per evitare l’acquisizione della casa abusiva. Molti proprietari tentano iniziative maldestre, tardive o comunque azzardate che in realtà, secondo la giurisprudenza, non producono alcun effetto utile per evitare la perdita della proprietà, come:

• presentare una domanda di sanatoria dopo la scadenza dei 90 giorni. È inutile: decorso il termine, il privato non è più legittimato a chiedere l’accertamento di conformità;
• impugnare l’atto di acquisizione sperando di “guadagnare tempo”: da solo non serve, perché il ricorso non sospende automaticamente gli effetti dell’acquisizione (la sospensiva va richiesta espressamente);
• fare affidamento sull’inerzia e sui ritardi del Comune: il fatto che l’accertamento dell’abuso e dell’inottemperanza all’ordine di demolizione arrivino anni dopo non riapre i termini né blocca l’effetto acquisitivo della proprietà; inoltre, una volta scaduti i 90 giorni senza demolizione, l’acquisizione si produce per legge, anche se il Comune interviene molto tempo dopo;
• invocare il legittimo affidamento sull’opera abusiva: la giurisprudenza prevalente ha un atteggiamento rigoroso e restrittivo, che esclude qualsiasi tutela dell’affidamento per chi ha realizzato un abuso edilizio.

Ecco, invece, quando il ricorso al TAR può avere davvero qualche possibilità di successo: i margini di difesa sono limitati, ma non del tutto inesistenti. Il ricorso può avere qualche chance di accoglimento solo in casi ben precisi tra cui principalmente questi di seguito elencati.

• Vizi gravi del procedimento, come:
  • mancanza di un valido ordine di demolizione;
  • errori sostanziali nella descrizione dell’abuso;
  • irregolarità nella sequenza procedimentale prevista dalla legge.
• Impossibilità oggettiva di demolire, ma solo in ipotesi eccezionali
  Ad esempio, una malattia completamente invalidante che abbia reso impossibile qualsiasi attività, anche tramite terzi. Si tratta di casi rarissimi, definiti dalla stessa giurisprudenza come “più di scuola che reali” (Cons. St. sent. n. 9409/2025).
• Richiesta di sospensione cautelare accolta dal giudice
  Senza una misura cautelare espressamente richiesta e concessa dal giudice amministrativo, l’acquisizione resta efficace anche durante il processo di merito al TAR.

Attenzione: tieni presente che, anche in caso di annullamento giudiziale dell’atto di acquisizione, non si recupera automaticamente la proprietà, né si riaprono i termini per la sanatoria.