Tettoia in condominio, distanza da rispettare dalla proprietà altrui — idealista/news

Quando si desidera valorizzare gli spazi esterni della propria abitazione, la predisposizione di una nuova copertura implica sempre molti interrogativi, soprattutto se si vive in contesti condivisi. Ad esempio, qual è la distanza di una tettoia in condominio? L’installazione di una copertura fissa obbliga al mantenimento di almeno 3 metri di distacco da balconi e finestre, al fine di tutelare il diritto di veduta in appiombo dei vicini. Ancora, in base ai limiti previsti dal D.M. 1444/1968, bisognerà mantenere ben 10 metri dalle pareti finestrate degli edifici antistanti. In caso di violazioni, può essere richiesto lo smontaggio del manufatto abusivo.

Quale distanza serve tra tettoia, finestre e balconi

L’installazione di una copertura esterna all’interno di un edificio condominiale è generalmente ammessa, purché avvenga all’interno di spazi di proprietà esclusiva – come un giardino privato – e non vada a ledere le parti comuni dello stabile. Tuttavia, prima di procedere, è necessario valutare eventuali limitazioni ai diritti dei vicini.

Sono molti i condomini a chiedersi se la tettoia sotto il proprio balcone sia legale. L’articolo 907 del Codice Civile tutela il diritto di veduta in appiombo, cioè la capacità di ogni proprietario di potersi affacciare e guardare liberamente verso il basso. Affinché questa facoltà non venga ostacolata, eventuali nuove opere devono rispettare:

• una distanza della tettoia dal balcone di almeno 3 metri, misurata dal bordo della copertura alla soletta o al parapetto del balcone sovrastante;
• una distanza della tettoia dalla finestra sempre di almeno 3 metri, calcolata in proiezione verticale oppure obliqua, a seconda dei casi.

È bene specificare che il regolamento contrattuale può includere distanze più stringenti rispetto a quelle di legge o, ancora, il divieto assoluto di predisporre tettoie. L’eventuale modifica delle norme del regolamento contrattuale richiede l’unanimità di tutti i condomini.

Che distanza deve avere una tettoia dal confine

Oltre a rispettare i rapporti verticali con i condomini, chi realizza coperture esterne deve tenere in considerazione anche i limiti orizzontali. Ma quale distanza tra tettoia e confini rispettare? A questo scopo, bisogna considerare due riferimenti normativi:

• l’articolo 873 del Codice Civile, che fissa a tre metri il distacco minimo fra due costruzioni limitrofe;
• il D.M. 1444/1968, che prescrive almeno dieci metri di vuoto tra pareti finestrate.

Poiché questa struttura è solitamente ancorata in modo stabile al terreno, e destinata a durare nel tempo, la giurisprudenza la considera una costruzione a tutti gli effetti. Per questa ragione, al fine di rispettare le distanze legali della tettoia in condominio, il progettista dovrà non solo valutare le disposizioni di legge, ma anche eventuali regolamenti locali e le disposizioni del Piano Regolatore.

Si pensi, ad esempio, alla distanza dal confine di una tettoia per auto: in molti regolamenti comunali, la copertura viene trattata come pertinenza e può beneficiare di distanze ridotte, seppur mai inferiori al Codice Civile, salvo non sia assimilata a una costruzione piena. Tuttavia, se la struttura è rivolta verso una parete finestrata antistante, si applicano i 10 metri previsti dal D.M. 1444/1968. A questo scopo, è anche utile sapere che:

• bisogna considerare anche la distanza della tettoia dalla strada, in base al D.Lgs. 285/1992 e ai piani viabilistici locali, generalmente tra 3 e 10 metri a seconda delle situazioni;
• l’altezza massima della tettoia a confine può essere variabile, a seconda esista un muro divisorio o sia permesso edificare in aderenza o in appoggio a quest’ultimo, purché non si violi il decoro dello stabile e non si limitino i diritti di veduta altrui.

Il pergolato deve rispettare le distanze dai confini?

La situazione può invece essere diversa per i pergolati che, data la loro natura spesso rimovibile e la costruzione in edilizia libera, non sempre sono assimilati a costruzioni stabili in senso stretto. 

In linea generale, una semplice impalcatura leggera, priva di copertura o chiusure laterali, non sviluppa volumetria e, di conseguenza, non è soggetta alle rigide distanze di legge. Allo stesso modo, si dovrà invece rispettare la distanza dal confine per una tettoia aperta su tre lati che presenta un tetto impermeabile e solido. A questo proposito, è utile sapere che:

• le moderne pergole bioclimatiche, che presentano lamelle orientabili o coperture richiudibili, rientrano in una zona grigia: per verificare l’effettiva necessità di rispetto delle distanze, è bene chiedere dettagli all’Ufficio Tecnico del proprio Comune;
• se un pergolato originariamente aperto viene chiuso in un secondo momento, ad esempio con pannelli rigidi, lamiere o guaine bituminose, diventa soggetto alle distanze.

Serve l’approvazione in assemblea per la tettoia in condominio?

Un dubbio frequente riguarda la necessità di vagliare il voto assembleare per la predisposizione di una copertura in giardino. A discapito delle credenze comuni, molto dipende dal luogo in cui sorge e dalle caratteristiche della struttura.

In linea generale, non serve l’autorizzazione del condominio per la tettoia realizzata in una zona di proprietà esclusiva, come un giardino privato o la costruzione su una terrazza. È però indispensabile che l’opera non vada a detrimento della stabilità, della sicurezza e del decoro dello stabile o, ancora, che non sia in contrasto con divieti del regolamento contrattuale.

L’autorizzazione non è richiesta nemmeno se il singolo condomino sfrutta una parte comune per l’opera, ad esempio una parete d’appoggio, purché si rispettino i vincoli dell’articolo 1102 del Codice Civile: l’opera non deve alterare la destinazione né rendere più gravoso il suo uso per gli altri condomini

Quando invece la tettoia è voluta dal condominio, e rappresenta un’innovazione ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile, si renderà necessario il voto favorevole della maggioranza qualificata degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino almeno i 2/3 del valore millesimale dell’edificio.

Quando una tettoia diventa abusiva

Ma in quali casi una tettoia condominiale diventa abusiva? Di norma, la violazione si verifica quando l’opera viene realizzata senza il necessario titolo abilitativo – la CILA, la SCIA o il permesso di costruire – o se non rispetta le distanze, il decoro architettonico, la stabilità e la sicurezza dell’edificio.

Entrando maggiormente nel dettaglio, la tettoia è abusiva e può essere smantellata se:

• non rispetta le distanze civili e urbanistiche, in base a quanto previsto dall’articolo 907 del Codice Civile e dal D.M. 1444/1968;
• è stata realizzata in un’area comune, in violazione della destinazione d’uso e dei diritti d’utilizzo degli altri condomini;
• supera i limiti dimensionali o di altezza previsti dai regolamenti edilizi;
• è stata costruita in modo non conforme al piano regolatore generale;
• danneggia irrimediabilmente lo stabile sul fronte del decoro, della stabilità e della sicurezza.

In questi casi, il Comune può ordinarne la demolizione e irrogare sanzioni amministrative.

Come si fa a sapere se la tettoia del vicino è un abuso

Infine, è utile sapere quali siano le modalità per verificare che la tettoia di un vicino di condominio non rappresenti un abuso. Per farlo, si possono condurre diverse analisi:

• controllare il regolamento contrattuale, per accertarsi di eventuali divieti o di distanze più rigide rispetto a quelle previste dalla legge;
• condurre rilievi metrici delle effettive distanze da finestre, balconi e confini;
• presentare al Comune formale istanza di accesso agli atti, in qualità di soggetti portatori di un interesse diretto, per ottenere copia delle pratiche edilizie depositate;
• affidarsi a un tecnico abilitato – geometra, architetto o ingegnere – per una perizia che attesti eventuali violazioni.

In caso di fondati sospetti, si potrà procedere inviando una diffida formale al vicino e, se necessario, avviare un giudizio civile o inoltrare una segnalazione al Comune per abusi edilizi.