La casa c’è, ma non dove serve: paradosso del mercato italiano

La casa sarebbe anche economicamente accessibile, ma c’è un ma: è accessibile là dove non dove serve. Il mercato immobiliare italiano si divide, infatti, tra opportunità e grandi città sempre più care. A guardare il dato nazionale, lo scenario offre a prima vista segnali incoraggianti. Oltre sette abitazioni su dieci risultano economicamente accessibili a una famiglia con un reddito medio. Dietro questa fotografia, però, si nasconde una realtà molto più complessa. Le case che le famiglie possono permettersi nella maggior parte dei casi si trovano lontano dai territori dove si concentrano occupazione, università, servizi e prospettive di crescita.

È il quadro che emerge dal nuovo indice di accessibilità economica elaborato dall’ufficio studi di idealista, secondo cui il 71% degli immobili con almeno tre locali, considerati adatti a un nucleo familiare, rientra nelle possibilità economiche di una famiglia con reddito medio. Una percentuale che, osservata nel dettaglio geografico, cambia radicalmente volto.

Il divario diventa evidente nei principali poli urbani italiani. Nelle grandi città, infatti, la disponibilità di abitazioni realmente acquistabili scende sotto il 50% dello stock immobiliare destinato alle famiglie. È proprio nelle aree che attraggono investimenti, posti di lavoro qualificati e studenti che il mercato immobiliare mostra la maggiore distanza tra prezzi e capacità di spesa.

Secondo Vincenzo De Tommaso, responsabile dell’Ufficio Studi di idealista, il dato nazionale rischia di offrire una lettura fuorviante se non viene interpretato insieme alla distribuzione territoriale dell’offerta. L’accessibilità, spiega, è elevata soprattutto nei territori caratterizzati da una domanda contenuta, come le aree interne, i comuni interessati dal calo demografico e numerosi capoluoghi del Mezzogiorno. Al contrario, nei grandi centri del Centro-Nord, dove si concentrano le opportunità lavorative e i redditi più elevati, la quota di abitazioni acquistabili da una famiglia media scende sotto la soglia del 50%. Il problema, quindi, non riguarda esclusivamente il livello degli stipendi, ma soprattutto il fatto che l’offerta economicamente sostenibile non coincide con i luoghi dove le persone hanno realmente necessità di vivere.

Milano rappresenta il caso emblematico di questo squilibrio. Nel capoluogo lombardo una famiglia con reddito medio dispone di circa 5.000 euro netti mensili, il valore più elevato registrato in Italia. Seguendo i criteri normalmente adottati dagli istituti di credito, la rata del mutuo non dovrebbe superare un terzo del reddito disponibile, pari a circa 1.700 euro al mese, mentre l’acquirente deve essere in grado di versare un anticipo del 20% sul valore dell’immobile.

Nonostante una capacità reddituale superiore alla media nazionale, il mercato milanese continua a rimanere largamente fuori dalla portata delle famiglie. Soltanto il 46% delle abitazioni con almeno tre locali risulta infatti economicamente sostenibile. In altre parole, più di una casa su due rimane irraggiungibile anche per nuclei familiari con il reddito più elevato del Paese. Una dinamica che riflette la rapidità con cui i valori immobiliari hanno continuato a crescere negli ultimi anni, molto più velocemente rispetto al potere d’acquisto.

Se Milano evidenzia il problema dei prezzi elevati nonostante stipendi più consistenti, Napoli mostra il fenomeno opposto. Nel capoluogo campano i redditi familiari sono tra i più bassi d’Italia, mentre le quotazioni immobiliari hanno registrato una significativa crescita. L’effetto combinato di questi due fattori restringe ulteriormente la platea delle abitazioni accessibili, rendendo il mercato particolarmente difficile per le famiglie.

L’analisi dei principali mercati metropolitani evidenzia differenze molto marcate. Genova guida la classifica delle grandi città con un indice di accessibilità pari all’87%, grazie a un equilibrio favorevole tra prezzi degli immobili e redditi disponibili. Torino raggiunge il 78%, sostenuta da quotazioni ancora relativamente contenute a fronte di livelli reddituali vicini alla media nazionale.

Anche Palermo, con il 77%, e Bari, con il 73%, superano la media italiana. In questi casi è soprattutto il contenimento dei prezzi delle abitazioni a compensare redditi medi inferiori rispetto ad altri grandi centri urbani.

La situazione cambia sensibilmente nelle città caratterizzate da una maggiore pressione immobiliare. Bologna si ferma al 64%, mentre Roma scende al 49%. Milano e Firenze condividono un indice del 46%, mentre Napoli chiude la graduatoria delle principali città metropolitane con appena il 42% delle abitazioni considerate realmente accessibili.

L’indagine prende in esame tutti i 110 capoluoghi italiani e conferma come oltre la metà superi la media nazionale del 71%. Ai vertici della graduatoria si collocano Vibo Valentia con il 98%, seguita da Rovigo, Terni, Campobasso e Cosenza, tutte al 97%.

Si tratta prevalentemente di realtà caratterizzate da una limitata pressione demografica, da mercati immobiliari poco dinamici e da quotazioni sensibilmente inferiori rispetto ai grandi poli urbani. L’elevata accessibilità, quindi, non rappresenta necessariamente il segnale di un mercato particolarmente sano o attrattivo, quanto piuttosto la conseguenza di una domanda contenuta che mantiene bassi i prezzi delle abitazioni.

La situazione opposta emerge invece nelle città dove il turismo, la scarsità di offerta e l’elevata domanda continuano ad alimentare la crescita delle quotazioni. Bolzano registra l’indice più basso d’Italia, con appena il 18% delle abitazioni accessibili alle famiglie. Venezia segue con il 19,5%, mentre Rimini si attesta al 44%. Anche Verbania, con il 47%, Como, con il 49%, e città come Lucca e Trento, entrambe attorno al 50%, evidenziano mercati caratterizzati da una disponibilità limitata di immobili realmente sostenibili.

L’incrocio tra la distribuzione dei redditi e quella dell’accessibilità economica restituisce così uno dei principali paradossi del mercato immobiliare italiano. Le città che offrono maggiori opportunità occupazionali, salari medi più elevati e migliori prospettive di crescita sono spesso quelle dove acquistare casa risulta più difficile. Al contrario, le aree in cui gli immobili rimangono maggiormente accessibili coincidono frequentemente con territori interessati da una domanda debole, dalla diminuzione della popolazione e da minori occasioni di sviluppo economico.

Per costruire l’indice, gli analisti di idealista hanno elaborato una metodologia che mette in relazione il reddito familiare netto medio con il valore degli immobili disponibili sul mercato. I dati sui redditi derivano da un’interpolazione di diverse fonti ISTAT aggiornate al 2023. Da questo valore è stata ricavata la soglia massima di spesa sostenibile per il mutuo, pari a un terzo del reddito mensile netto.

Successivamente è stato stimato il prezzo massimo acquistabile ipotizzando un finanziamento pari all’80% del valore dell’immobile, una durata trentennale del mutuo e un tasso fisso BCE del 3,50%, riferito a gennaio 2026. Il valore così ottenuto è stato poi rapportato ai prezzi di annuncio degli immobili, corretti sulla base del margine medio di negoziazione rilevato da idealista.

L’analisi ha preso in considerazione esclusivamente gli immobili con almeno tre locali, ritenuti adeguati alle esigenze di una famiglia, escludendo aste giudiziarie, nude proprietà, affitti brevi, formule di coliving, annunci duplicati e valori anomali. Il risultato offre una fotografia dell’intero territorio nazionale, comprendendo tutti i comuni italiani, le 107 province e i 110 capoluoghi analizzati.

Lo studio mette così in evidenza una delle principali criticità del mercato immobiliare italiano: il tema dell’accessibilità economica non riguarda soltanto il livello dei redditi o il costo delle abitazioni, ma soprattutto il progressivo disallineamento tra i luoghi in cui si concentra la domanda di casa e quelli nei quali le famiglie possono ancora permettersi di acquistarne una. È una frattura territoriale che rischia di incidere sempre di più sulla mobilità del lavoro, sull’attrattività delle grandi aree urbane e sulla capacità del Paese di trattenere popolazione e competenze nei suoi principali motori economici.