Fotovoltaico sul tetto condominiale: come va posizionato?

C’è una legge che determina la posizione dei pannelli fotovoltaici sul tetto del condominio quando non c’è spazio per tutti?

Non esiste una legge che indichi specificamente come vada ripartita la superficie condominiale (tetto, lastrico, terrazzo, ecc.) al fine dell’installazione dell’impianto fotovoltaico. Si ritiene tuttavia che il vantaggio che ciascun condomino possa trarre dalle cose comuni vada commisurato al valore della sua unità immobiliare, ovverosia ai millesimi di cui è titolare, soprattutto nelle ipotesi in cui il bene non possa soddisfare, contestualmente e appieno, le esigenze di tutti, come avviene nell’ipotesi del parcheggio che non sia in grado di ospitare i veicoli di ciascun condomino oppure, come nel caso di specie, del tetto.

La più recente giurisprudenza (Cass., 5 marzo 2026, n. 4966) ha espressamente stabilito che «il potere di ciascun partecipante alla comunione [deve] essere contemperato con riferimento alla quota di pertinenza; fermo restando il divieto di impedire l’uso agli altri condòmini, il godimento, anche indiretto, del bene che non possa essere usato in modo simultaneo, è possibile disciplinare l’uso del bene in modo proporzionale alla quota di comproprietà».

In base all’art. 1118 c.c. (che, peraltro, è lo stesso che consente di distaccarsi dall’impianto centralizzato), infatti, il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni – salvo che il titolo disponga diversamente – è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.

È dunque legale che il numero dei pannelli sia proporzionato al valore dell’unità immobiliare al cui servizio sono posti, tenendo sempre presente però che non è possibile escludere del tutto gli altri dal godimento del bene comune (lastrico solare, tetto, ecc.).

Secondo la Corte di Cassazione (Cass., n. 6428/2023) per stabilire se l’uso più intenso da parte del singolo sia legittimo non deve aversi riguardo all’uso concreto della cosa fatto dagli altri condòmini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.

Secondo un orientamento giurisprudenziale (cfr. App.  Roma, 12 aprile 2023, n. 2640), il singolo condomino può installare sulla superficie del tetto condominiale un impianto fotovoltaico ad uso privato, che non renda necessaria alcuna modifica alle parti comuni, senza alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea e senza temere di violare il diritto di pari uso del tetto comune, in quanto «la tutela riconosciuta all’uso paritetico della cosa comune deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto faranno gli altri condòmini della stessa cosa, e non anche alla identica e contemporanea utilizzazione che, in via meramente ipotetica e astratta, essi ne potrebbero fare».

Insomma: secondo questa tesi, in assenza di un reale interesse (futuro) a usare il tetto per installare il proprio impianto fotovoltaico, i condòmini non potrebbero opporsi allo “sconfinamento” di colui che è invece intenzionato alla realizzazione dell’opera.

Anche per quanto riguarda il materiale posizionamento dei pannelli non esiste una legge specifica.

L’art. 1122-bis c.c. afferma che «È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato».

Al comma successivo si specifica che «Qualora si rendessero necessarie modifiche delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali».

Anche in questa circostanza la legge non indica la porzione – di tetto o di lastrico – che il condomino può utilizzare per installare il proprio impianto.

La norma appena citata subordina tuttavia l’intervento dell’assemblea alla necessità di modificare le parti comuni per cui, qualora tale circostanza non ricorra, il singolo condomino interessato potrà procedere autonomamente, potendo in teoria anche occupare – nei limiti della proporzione millesimale – la porzione migliore del tetto, cioè quella maggiormente esposto al sole.

Tale conclusione sembra essere avallata anche dalla giurisprudenza (Trib. Bergamo, 12 luglio 2023, n. 1544), secondo cui è legittima l’occupazione esclusiva delle falde del tetto maggiormente esposte al sole in quanto l’art. 1102 c.c. garantisce a ciascun partecipante il diritto di utilizzare la cosa comune a condizione di non alterarne la destinazione e non impedirne il pari uso da parte degli altri partecipanti.

Tuttavia, atteso che nel caso di specie l’assemblea si è già attivata per la corretta ripartizione dei moduli fotovoltaici, sarebbe più prudente – al fine di evitare contenziosi – rispettare il principio di proporzionalità anche nella scelta delle parti del tetto, evitando di occupare in modo esclusivo quella maggiormente esposta al sole.

In altre parole, è consigliabile non impegnare con i propri moduli solamente la falda migliore.

È pur vero che, qualora la frammentazione prospettata dal tecnico risulti estremamente complessa e perfino controproducente da un punto di vista economico, il diritto di ciascun condomino a un utilizzo più intenso delle parti comuni verrebbe di fatto pregiudicato, con la conseguenza che, in assenza di concrete richieste da parte di altri proprietari di occupare il tetto con il proprio impianto, l’unico condomino interessato potrebbe rivendicare il diritto di impegnare in maniera unitaria – e quindi non frammentata – una porzione ben definita del tetto, magari la più esposta al sole, in ossequio alla giurisprudenza (App. Roma e Trib. Bergamo) sopra citata.