Se gli eredi non pagano le spese condominiali cosa succede? — idealista/news

La gestione del patrimonio ereditario comporta una lunga serie di responsabilità, anche e soprattutto in relazione a debiti accumulati dal defunto per la gestione del suo immobile. Ad esempio, cosa succede se gli eredi non pagano le spese condominiali? Chi accetta l’eredità risponde con gli altri coeredi per le spese maturate dopo la scomparsa del proprietario e, per quelle del biennio precedente, secondo il criterio di solidarietà limitata. In caso di debiti più vecchi, gli eredi universali rispondono invece in base alla loro quota ereditaria. In caso di mancato pagamento, il condominio può ottenere un decreto immediatamente ingiuntivo che, nei casi più gravi, può portare al pignoramento.

Quando gli eredi devono pagare le spese condominiali

Nella complessa gestione dei costi relativi al condominio, è innanzitutto necessario comprendere in quale momento la responsabilità del pagamento passi dal precedente proprietario a chi ha accettato la successione. In linea generale, gli eredi devono pagare le spese condominiali maturate dopo la morte del familiare in quanto titolari di diritti sull’immobile, mentre delle pregresse come debiti ereditari, una volta accettata l’eredità. 

Fino all’accettazione stessa, l’amministratore non può pretendere il saldo delle quote, anche perché i familiari mantengono il diritto di rinunciare al bene o di accettare con beneficio d’inventario, ai sensi dell’articolo 484 del Codice Civile. In altre parole:

• tra l’apertura della successione e l’accettazione, i chiamati all’eredità non possono essere soggetti ad azioni esecutive per il pagamento delle quote;
• con l’accettazione, gli eredi diventano formalmente condomini e, di conseguenza, sono tenuti a pagare sia le spese maturate dal momento della morte del familiare che quelle pregresse.

In ogni caso, al fine di garantire l’aggiornamento dell’anagrafe condominiale ai sensi dell’articolo 1130 del Codice Civile, i nuovi titolari sono tenuti a comunicare tempestivamente all’amministratore i propri dati anagrafici.

I debiti condominiali passano agli eredi?

Le passività del precedente proprietario non si estinguono con la sua morte, ma si trasmettono a chi accetta l’eredità. Di conseguenza, nel complesso rapporto tra eredi e condominio, è indispensabile comprendere chi si debba effettivamente far carico delle somme pregresse non ancora riscosse.

Per la gestione dei debiti degli eredi sulle spese condominiali, bisogna però distinguere diverse tempistiche:

• per i debiti del biennio antecedente alla morte, vale la disciplina prevista dall’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile. Quest’ultimo stabilisce l’obbligo in solido, per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente, per chi entra nei diritti del condominio. In altre parole, l’amministratore può chiedere l’importo indifferentemente a uno degli eredi, che poi avrà la possibilità di rivalersi sugli altri;
• per i debiti anteriori al biennio, non è più valida la garanzia solidale, ma questo non significa che il condominio perda il dovuto. In base all’articolo 752 del Codice Civile, gli eredi ne rispondono pro quota: l’amministratore dovrà quindi chiedere a ogni singolo titolare solo la parte proporzionale alla percentuale di eredità detenuta.

Non bisogna dimenticare che, per i debiti successivi al decesso, cioè maturati dopo l’apertura della successione, i coeredi che mantengono l’immobile in comunione rispondono sempre solidalmente verso il condominio.

Anche i legatari sono tenuti a pagare i debiti condominiali?

Diversa è invece la posizione del legatario, ovvero il soggetto che, per disposizione testamentaria, riceve un bene specifico a titolo particolare, come ad esempio un appartamento. Rispetto agli eredi universali, la responsabilità del legatario nei debiti pregressi è differente:

• sempre in base all’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, risponde in solido verso il condominio per gli oneri relativi all’anno in corso e a quello precedente al subentro;
• per contro, non trattandosi di un erede universale, non risponde dei debiti antecedenti al biennio, ai sensi dell’articolo 756 del Codice Civile. Inoltre, per le quote del biennio riferite al periodo anteriore alla morte del testatore, può rivalersi sugli eredi universali se costretto a pagare dal condominio. 

Cosa succede se gli eredi non pagano le spese

Anche nell’evenienza di una successione, il condominio può trovarsi in difficoltà nel riscuotere le quote che gli spettano di diritto. Ma cosa sapere sulle spese condominiali non pagate?

Il rifiuto o il ritardo nel pagamento delle quote condominiali degli eredi permette al condominio di attivare delle procedure di riscossione. Entrando maggiormente nel dettaglio, i titolari rischiano:

• il pagamento degli interessi, perché le somme insolute fanno decorrere il calcolo degli interessi di mora dalla scadenza;
• la sospensione dei servizi comuni, se la morosità di protrae per oltre un semestre, purché siano suscettibili di godimento separato, come nel caso del riscaldamento o l’uso dell’ascensore regolato con chiave;
• le conseguenze legali del mancato pagamento, come decreti ingiuntivi e, nei casi più gravi, il pignoramento dell’immobile o dei beni di proprietà dei titolari.

Cosa si può fare se un erede non vuole pagare

Quando l’immobile appartiene a più comproprietari, può capitare che eventuali disaccordi portino uno degli eredi a non voler pagare la propria quota di spese condominiali. Cosa succede in questi casi?

Molto dipende dalla tipologia di debito con il condominio:

• per i debiti all’interno del biennio di garanzia, gli eredi rispondono in solido verso il condominio. Questo significa che l’amministratore può chiedere il pagamento delle somme indifferentemente a qualsiasi erede, senza dover tenere conto delle suddivisioni in quote interne;
• per i debiti antecedenti al biennio, rispondono invece gli eredi pro quota. L’amministratore dovrà quindi avviare eventuali azioni di riscossione solo nei confronti dell’erede effettivamente non pagante.

In caso gli altri eredi abbiano corrisposto quote anche per conto del titolare non pagante, hanno facoltà di esercitare il diritto di regresso, ai sensi dell’articolo 1299 del Codice Civile. In altre parole, possono chiedere al giudice di condannare la controparte al rimborso della quota anticipata, maggiorata di spese e interessi.

Come il condominio può recuperare i suoi crediti

Infine, è utile comprendere quali siano gli strumenti a disposizione del condominio per il recupero delle somme non ricevute. Sempre ai sensi dell’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, l’amministratore può ottenere un decreto immediatamente ingiuntivo per le spese condominiali degli eredi, in base allo stato di ripartizione approvato e senza autorizzazione preventiva dell’assemblea.

Si solito, si procede per gradi, anche a seconda della reattività dei debitori. Ad esempio, l’iter può comprendere:

• dei solleciti e delle diffide stragiudiziali, comunicando la messa in mora agli eredi;
• il ricorso al decreto ingiuntivo per il recupero dei crediti, allegando le delibere e lo schema di riparto;
• l’esecuzione forzata, con il pignoramento mobiliare, immobiliare o presso terzi, trascorsi i tempi dell’opposizione al decreto ingiuntivo;
• l’iscrizione di un’ipoteca giudiziale sull’immobile;
• la comunicazione dei nominativi dei morosi del condominio a creditori terzi. 

Le conseguenze sono quindi particolarmente gravose ed è proprio per questo che gli eredi dovrebbero, limitatamente alle loro effettive possibilità, provvedere il prima possibile al pagamento di eventuali debiti accumulati.