Il sottosuolo si può acquistare per usucapione?

Una cantina, un vano interrato o una cavità sotterranea possono diventare di proprietà di chi li utilizza da oltre vent’anni? Sì, ma solo se il bene è autonomo, riconoscibile e posseduto in modo pubblico, pacifico e non clandestino.

Alcuni lettori ci chiedono: il sottosuolo si può acquistare per usucapione? La domanda sorge di frequente tra chi usa da molti anni una grotta, una cantina, un vano interrato o una cavità sotterranea, e vorrebbe diventarne proprietario per usucapione. Questa situazione si verifica soprattutto nei centri storici, negli immobili costruiti su terreni tufacei, nei fabbricati antichi o nei condomini dove esistono locali sotterranei di origine incerta.

La risposta è sì, ma con molte cautele. Il sottosuolo può essere acquistato per usucapione solo quando non si tratta di una generica porzione sotto il terreno, ma di un bene autonomo, individuabile e utilizzabile separatamente dal suolo sovrastante. Inoltre, il possesso deve essere esercitato per almeno vent’anni in modo continuo, pacifico, pubblico e non clandestino.

Questo è il punto più delicato. I beni sotterranei, per loro natura, spesso non sono visibili dall’esterno. Proprio per questo non ogni utilizzo del sottosuolo consente di maturare l’usucapione.

Vediamo allora quando il sottosuolo si può acquistare per usucapione, quali prove servono, quali esempi sono stati esaminati dalla giurisprudenza e quali beni sotterranei, invece, non possono mai diventare proprietà privata.

Che cos’è l’usucapione?

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà fondato sul possesso prolungato nel tempo.

L’art. 1158 del Codice civile stabilisce che la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

In parole semplici, chi si comporta per lungo tempo come proprietario di un bene può, a determinate condizioni, diventarne proprietario anche se non ha un contratto di acquisto.

Perché ciò accada non basta usare il bene. Occorre un possesso vero e proprio, cioè un potere di fatto esercitato come se si fosse proprietari. Il possesso deve avere due elementi:

• il corpus, cioè il rapporto materiale con il bene;
• l’animus possidendi, cioè la volontà di comportarsi da proprietario e non da semplice tollerato, ospite, conduttore, comodatario o detentore.

Inoltre, il possesso deve essere continuo, pacifico, pubblico e non interrotto per tutto il periodo richiesto dalla legge.

Il sottosuolo può essere usucapito?

Sì. In linea di principio, anche una porzione di sottosuolo può essere acquistata per usucapione.

La ragione è questa: se il diritto di proprietà può essere separato in senso verticale, è possibile che il suolo appartenga a un soggetto e il sottosuolo a un altro. Questa separazione può derivare da un contratto, da un atto di trasferimento, da una riserva di proprietà oppure, in presenza dei requisiti di legge, anche dall’usucapione.

L’art. 840 del Codice civile stabilisce che la proprietà del suolo si estende al sottosuolo. La regola generale, quindi, è che il proprietario del terreno sia anche proprietario di ciò che si trova sotto. Tuttavia, questa regola può essere superata quando risulta una proprietà separata del sottosuolo.

L’usucapione è uno dei modi attraverso cui tale proprietà separata può formarsi. Ma non basta dire: “Ho usato il sottosuolo per vent’anni”. Bisogna capire che cosa è stato posseduto, come è stato posseduto e se quel bene sotterraneo era effettivamente autonomo.

Non si usucapisce il sottosuolo “in generale”

Il punto decisivo è questo: non si può usucapire il sottosuolo in modo generico e indeterminato.

Non avrebbe senso dire: “Ho usucapito tutto ciò che si trova sotto il terreno altrui”, senza individuare una porzione precisa, materialmente riconoscibile e suscettibile di utilizzazione autonoma.

L’usucapione può riguardare solo una porzione determinata del sottosuolo, come ad esempio:

• una grotta;
• una cavità scavata nel tufo;
• una cantina interrata;
• un locale sotterraneo;
• un vano autonomo posto sotto un fabbricato;
• una struttura ipogea con accesso proprio;
• un ambiente sotterraneo utilizzato stabilmente al servizio di un immobile.

Il bene deve avere una propria individualità. Deve essere distinguibile dal terreno sovrastante e deve poter essere considerato, sul piano materiale ed economico, come un’entità separata.

La giurisprudenza parla, in questi casi, di bene autonomo sotto il profilo materiale, funzionale ed economico. Questo significa che la porzione sotterranea deve poter essere utilizzata in modo pratico e riconoscibile, non solo immaginata come volume astratto sotto il terreno.

L’esempio tipico: la grotta

L’esempio più chiaro è quello della grotta che è fisicamente separata dal terreno sovrastante. Può avere un ingresso, una porta, un uso concreto e una funzione autonoma: deposito, cantina, ricovero, ambiente di servizio, pertinenza di un immobile.

Se una persona utilizza per oltre vent’anni quella grotta come se ne fosse proprietaria, chiudendola, custodendola, accedendovi liberamente, impedendo ad altri l’accesso e destinandola stabilmente a proprio servizio, può chiedere l’accertamento dell’usucapione.

In questo caso il sottosuolo non è una porzione nascosta e indistinta. È un bene riconoscibile, con una sua consistenza materiale e una sua utilità economica.

Naturalmente, chi invoca l’usucapione deve provare tutti i requisiti: durata ventennale, continuità del possesso, pubblicità, pacificità e comportamento da proprietario.

Quali requisiti deve avere il possesso?

Per acquistare il sottosuolo per usucapione, il possesso deve essere:

• continuo, cioè esercitato in modo stabile e non episodico;
• ininterrotto, cioè non bloccato da atti del proprietario o da iniziative giudiziarie idonee a interrompere il termine;
• pacifico, cioè non acquistato o mantenuto con violenza;
• pubblico, cioè esercitato in modo visibile e riconoscibile;
• non clandestino, cioè non nascosto al proprietario e ai terzi;
• uti dominus, cioè con comportamento corrispondente a quello del proprietario.

Perché il possesso deve essere pubblico?

Il requisito più problematico, quando si parla di sottosuolo, è la pubblicità del possesso. Per un terreno, una casa o un cortile, l’uso è spesso visibile. Per un vano sotterraneo, invece, l’utilizzo può restare nascosto per anni. Se il possesso è occulto, non può fondare l’usucapione.

Il possesso utile all’usucapione deve essere conoscibile. È necessario che sia esercitato in modo tale da poter essere percepito da una generalità apprezzabile di soggetti.

In pratica, non basta che il possessore sappia di usare il bene. Non basta nemmeno che lo sappiano poche persone legate a lui da rapporti personali. Il possesso deve manifestarsi all’esterno.

Questo requisito serve a tutelare il proprietario. Se l’uso è nascosto, il proprietario non può rendersi conto dell’invasione del proprio diritto e non può reagire. Proprio per questo il possesso clandestino non fa maturare l’usucapione finché la clandestinità non cessa.

Nel sottosuolo, la prova della pubblicità può risultare da elementi come:

• un accesso visibile;
• una porta esterna;
• l’apposizione di lucchetti o chiavi;
• lavori di manutenzione evidenti;
• uso stabile e riconoscibile del vano;
• testimonianze di vicini o terzi;
• collegamento funzionale con un immobile;
• pagamento di spese relative al bene;
• atti di gestione compiuti in maniera palese.

Quando il possesso del sottosuolo non è valido?

Il possesso non è utile all’usucapione quando è clandestino. È il caso, ad esempio, di un vano sotterraneo accessibile solo tramite una botola posta nel pavimento di un’abitazione, non visibile dall’esterno e conosciuta solo da chi vive in quell’immobile.

In una situazione simile, l’uso del bene non si manifesta pubblicamente. Il proprietario del suolo o gli altri aventi diritto potrebbero non avere alcun modo ordinario per accorgersi dell’esistenza del vano e della sua occupazione.

Lo stesso può valere per un piccolo manufatto sotterraneo realizzato abusivamente sotto la proprietà altrui e mantenuto nascosto. In questi casi manca la visibilità del possesso. Di conseguenza, non decorre utilmente il termine per l’usucapione.

La regola può essere sintetizzata così: più il bene sotterraneo è nascosto, più diventa difficile dimostrare un possesso pubblico; più il bene è accessibile, visibile e utilizzato apertamente, più diventa astrattamente possibile invocare l’usucapione.

Come si prova l’usucapione del sottosuolo?

La prova spetta a chi chiede il riconoscimento dell’usucapione. Deve dimostrare tutti gli elementi necessari a usucapire, quindi occorre provare, specificamente:

• l’esistenza del bene sotterraneo;
• la sua autonomia rispetto al suolo sovrastante;
• l’esercizio del possesso;
• la durata almeno ventennale;
• la continuità del possesso;
• la pubblicità e non clandestinità;
• l’assenza di atti interruttivi;
• il comportamento da proprietario.

La prova può essere data con documenti, fotografie, planimetrie, testimonianze, perizie, atti catastali, contratti, utenze, lavori eseguiti, chiavi, manutenzioni e ogni altro elemento idoneo a dimostrare l’uso effettivo e pubblico del bene.

Le testimonianze sono spesso decisive, soprattutto quando si tratta di beni antichi, grotte, cavità o locali sotterranei utilizzati per lungo tempo.

In tutti i casi, la prova deve essere precisa. Il giudice non può riconoscere l’usucapione sulla base di affermazioni generiche, ricordi vaghi o utilizzi occasionali.

Qual è la differenza tra possesso e detenzione?

Non ogni uso del sottosuolo è possesso. Una persona può utilizzare un locale sotterraneo perché il proprietario glielo ha concesso in comodato, in locazione, in tolleranza o per rapporti familiari. In questi casi, di regola, non c’è possesso utile all’usucapione, ma semplice detenzione.

Il detentore riconosce, anche implicitamente, che il bene appartiene ad altri. Il possessore, invece, si comporta come proprietario.

Esempio: se il proprietario consente al vicino di usare una grotta come deposito, il vicino non sta possedendo contro il proprietario. Sta usando il bene per concessione altrui. Il tempo, in questo caso, non basta a far maturare l’usucapione.

Diverso è il caso in cui il soggetto tenga le chiavi, impedisca l’accesso ad altri, esegua lavori, disponga del bene come proprio e non riconosca alcun potere del proprietario.

Si può usucapire una cantina sotto un edificio condominiale?

È possibile solo in casi particolari. Nel condominio, il suolo su cui sorge l’edificio e lo spazio sottostante si presumono comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., salvo titolo contrario.

Questo significa che un condomino non può semplicemente scavare sotto il proprio appartamento o appropriarsi di una porzione del sottosuolo comune e poi sostenere di averla usucapita.

Per invocare l’usucapione contro il condominio, il condomino deve dimostrare un possesso esclusivo, pubblico, pacifico e incompatibile con il compossesso degli altri condomini.

Non basta usare più intensamente una parte comune. Non basta avere un accesso più comodo. Non basta custodire occasionalmente oggetti in un vano interrato comune.

Occorre un comportamento chiaramente idoneo a escludere gli altri condomini, protratto per vent’anni e percepibile come esercizio di proprietà esclusiva.

Ad esempio, può avere rilievo la chiusura stabile del locale, l’apposizione di una porta con chiave detenuta solo dal possessore, l’uso esclusivo e non contestato per un lungo periodo, purché tutto ciò sia visibile e non clandestino.

Si può usucapire un vano nascosto sotto il pavimento?

Di regola no, se il vano è occulto e accessibile solo dall’interno. Un vano sotterraneo raggiungibile tramite una botola nascosta, una scala retrattile o un accesso non visibile all’esterno pone un problema evidente: il possesso non è pubblico.

La giurisprudenza ha escluso l’usucapione in casi di questo tipo, proprio perché il possesso era conoscibile solo da una cerchia ristretta di persone e non da una generalità apprezzabile di soggetti.

L’usucapione non premia l’occupazione segreta. Richiede un possesso che si manifesti all’esterno e che il proprietario, usando l’ordinaria diligenza, possa conoscere e contestare.

Si può usucapire una grotta sotto il terreno altrui?

Sì, se la grotta è un bene autonomo e il possesso è pubblico. La grotta è uno dei casi più favorevoli all’usucapione del sottosuolo, perché spesso ha un ingresso, una conformazione autonoma e un uso percepibile.

Per esempio, può essere riconosciuta l’usucapione se una persona e i suoi familiari hanno utilizzato per oltre vent’anni una grotta come cantina o deposito, l’hanno chiusa con una porta, ne hanno detenuto le chiavi, l’hanno mantenuta e l’hanno usata senza chiedere autorizzazioni ad altri.

Naturalmente, non basta la semplice disponibilità materiale. Il possesso deve essere provato in modo rigoroso. Il giudice dovrà accertare che quella grotta sia effettivamente distinta dal terreno sovrastante e che il suo utilizzo sia stato esercitato come proprietario.

Si può usucapire una cava, una miniera o una torbiera?

Non sempre. Anzi, spesso no. L’art. 840 c.c., nel riconoscere l’estensione della proprietà al sottosuolo, fa salve le leggi speciali su miniere, cave e torbiere.

Inoltre, l’art. 826 c.c. include nel patrimonio indisponibile dello Stato le miniere e, quando la disponibilità ne è sottratta al proprietario del fondo, anche cave e torbiere.

I beni appartenenti al demanio o al patrimonio indisponibile non possono essere acquistati per usucapione da privati.

Quindi, se la porzione di sottosuolo riguarda risorse riservate alla proprietà pubblica o sottoposte a regime speciale, il possesso privato non può trasformarsi in proprietà.

Si possono usucapire le acque sotterranee?

No. Le acque sotterranee appartengono al demanio dello Stato. L’art. 144 del D.Lgs. n. 152/2006 stabilisce che tutte le acque superficiali e sotterranee, anche se non estratte dal sottosuolo, appartengono al demanio statale.

Il proprietario del terreno non è proprietario dell’acqua che si trova sotto il suo fondo. Può eventualmente utilizzare la risorsa nei limiti previsti dalla legge, ma non può acquistarne la proprietà per usucapione.

Lo stesso vale per i beni del demanio idrico, che non sono usucapibili. L’uso protratto di un corso d’acqua, di un fosso, di un canale o di una risorsa idrica pubblica non determina l’acquisto della proprietà privata.

Si possono usucapire reperti archeologici trovati nel sottosuolo?

No. I reperti archeologici appartengono allo Stato. Le cose di interesse storico, archeologico, paleontologico, paletnologico o artistico ritrovate nel sottosuolo fanno parte del patrimonio indisponibile dello Stato.

Questo significa che il privato non può acquistarle per usucapione. Non può diventarne proprietario solo perché le ha trovate, custodite o detenute per lungo tempo.

Chi rinviene reperti archeologici deve rispettare gli obblighi di denuncia e conservazione previsti dalla normativa sui beni culturali. L’appropriazione o la vendita di tali beni può comportare gravi conseguenze.

L’usucapione del sottosuolo vale anche contro enti pubblici?

Di regola no, se il bene appartiene al demanio o al patrimonio indisponibile dello Stato o di altri Enti pubblici (Regioni, Province e Comuni). I beni pubblici destinati a una funzione pubblica non sono usucapibili. Chi li utilizza non acquista la proprietà, anche se l’uso è protratto e dura molti anni.

La Cassazione ha chiarito che i beni appartenenti al patrimonio indisponibile degli enti pubblici sono sottratti all’usucapione quando sono assoggettati a un vincolo di destinazione pubblica.

In questi casi, chi coltiva, occupa o utilizza il bene è normalmente considerato un detentore, non un possessore utile all’usucapione.

Diverso può essere il discorso per beni pubblici appartenenti al patrimonio disponibile dell’ente, ma occorre una verifica specifica sulla natura del bene e sul suo regime giuridico.

Esempi pratici

Grotta usata come cantina

Una famiglia utilizza da oltre vent’anni una grotta sotto un terreno altrui. L’accesso è visibile, la grotta è chiusa da una porta, la famiglia ne detiene le chiavi e la usa come deposito. In questo caso l’usucapione può essere ipotizzata, se il possesso è provato.

Vano nascosto sotto il pavimento

Un soggetto usa un piccolo locale sotterraneo accessibile solo da una botola interna non visibile dall’esterno. Il proprietario del suolo non poteva conoscere l’uso del vano. In questo caso l’usucapione è molto difficile, perché il possesso è clandestino.

Cantina condominiale occupata da un solo condomino

Un condomino chiude una cantina comune e la usa in via esclusiva per oltre vent’anni. Potrebbe invocare l’usucapione solo se dimostra un possesso esclusivo, pubblico e contrario al diritto degli altri condomini. Il semplice uso più intenso non basta.

Pozzo nel fondo privato

Il proprietario usa da decenni l’acqua sotterranea di un pozzo. Non può però usucapire l’acqua, perché le acque sotterranee appartengono al demanio dello Stato.

Reperto archeologico conservato per anni
Una persona trova un reperto antico nel sottosuolo e lo conserva per lungo tempo. Non ne diventa proprietaria per usucapione, perché i beni archeologici appartengono allo Stato.

In sintesi

Il sottosuolo si può acquistare per usucapione, ma solo a condizioni rigorose.

Occorre che la porzione sotterranea sia un bene autonomo, materialmente individuabile e funzionalmente separabile dal suolo sovrastante. Occorre inoltre un possesso ventennale, continuo, pacifico, pubblico e non clandestino.

Sono quindi usucapibili, in astratto, grotte, cavità, cantine o locali interrati dotati di una propria individualità e utilizzati apertamente come beni propri.

Non sono invece usucapibili i manufatti occulti, i vani nascosti e le porzioni sotterranee il cui possesso non sia visibile. Restano comunque esclusi i beni pubblici, le acque sotterranee, le miniere riservate allo Stato e i reperti archeologici.

La regola pratica è questa: il sottosuolo può essere usucapito solo quando non è un volume invisibile e generico, ma un bene autonomo, posseduto alla luce del sole per almeno vent’anni.