L’assemblea condominiale può riconoscere una servitù a un condomino con voto a maggioranza?

Riconoscere una servitù su beni comuni richiede l’unanimità. La delibera approvata a maggioranza è nulla. Il condominio non può far valere l’usucapione del singolo. Lo dice il Tribunale di Firenze.

Un ristorante al piano terra di un condominio scarica i propri reflui nella fossa biologica comune attraverso un pozzetto degrassatore privato. Nel tempo si creano ostruzioni e sversamenti. L’assemblea approva a maggioranza una transazione con il condomino-ristoratore, riconoscendogli il diritto di mantenere questo collegamento. Una condomina dissenziente impugna la delibera.

Il Tribunale di Firenze, con la sentenza del 4 maggio 2026, annulla quella delibera. Il motivo è preciso: consentire a un condomino di scaricare nella fossa comune attraverso un impianto a suo esclusivo servizio non è una decisione ordinaria di gestione condominiale. È un atto che costituisce una servitù sul bene comune — e per questo richiede l’unanimità di tutti i proprietari, non la semplice maggioranza.

La domanda su se l’assemblea condominiale possa riconoscere una servitù a un condomino con voto a maggioranzaha risposta negativa, con conseguenze importanti per chiunque si trovi in situazioni analoghe.

Cosa si intende per servitù e perché rileva in condominio

La servitù è un diritto reale che grava su un bene — il fondo servente — a vantaggio di un altro bene o soggetto — il fondo dominante. Nel diritto condominiale, una servitù si costituisce quando un condomino utilizza le parti comuni in modo che supera il normale godimento collettivo, ottenendo un vantaggio esclusivo a danno degli altri.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Firenze, il ristorante convogliava nella fossa biologica condominiale gli scarichi del proprio pozzetto degrassatore — un impianto al servizio esclusivo del locale commerciale. Questa situazione supera i limiti del normale godimento del bene comune previsti dall’art. 1102 cod. civ.: non si tratta di usare la fossa insieme agli altri condomini, ma di gravare il bene comune con un peso aggiuntivo a esclusivo beneficio di uno solo.

Perché serviva l’unanimità: l’art. 1108, terzo comma, cod. civ.

L’art. 1108, terzo comma, cod. civ. — applicabile al condominio per rinvio dell’art. 1139 cod. civ. — stabilisce che gli atti che costituiscono, modificano o aggravano servitù a favore di un singolo richiedono il consenso unanime di tutti i comproprietari.

Non si tratta di una maggioranza qualificata, non di due terzi, non di quattro quinti: serve il consenso di tutti. Ogni proprietario ha il diritto di opporsi alla costituzione di una servitù sul bene comune, perché quella servitù incide sul suo diritto reale — non su una questione gestionale ordinaria.

L’assemblea del condominio nel caso esaminato aveva approvato la transazione con il ristoratore a maggioranza, non all’unanimità. Il vizio è radicale: manca un elemento costitutivo essenziale dell’atto. Per questo il Tribunale ha dichiarato la delibera nulla — non semplicemente annullabile entro trenta giorni, ma nulla in modo permanente, impugnabile in qualsiasi momento.

La differenza tra nullità e annullabilità: perché è importante

Nel diritto condominiale, le delibere viziate si distinguono in annullabili e nulle. Le delibere annullabili devono essere impugnate entro trenta giorni dalla loro adozione o comunicazione, a pena di decadenza. Le delibere nulle possono invece essere impugnate in qualsiasi momento, senza limiti di tempo.

Il Tribunale di Firenze ha qualificato la delibera come nulla per “assoluto difetto di attribuzioni”: l’assemblea ha deliberato su una materia che esorbita dai suoi poteri — la costituzione di una servitù — senza il consenso unanime che la legge richiede. Questa categoria di vizio — l’eccesso di potere su materia sottratta alla disponibilità della maggioranza — produce la nullità, non la semplice annullabilità.

La condomina dissenziente poteva quindi agire in giudizio anche dopo il decorso dei trenta giorni, e il suo interesse ad agire è stato ritenuto concreto e attuale: la servitù riconosciuta al ristorante aveva già prodotto modifiche alla fossa biologica e creava un’incertezza permanente sui diritti dei comproprietari.

Il condominio non può far valere l’usucapione del singolo

Un secondo principio fondamentale emerge dalla sentenza: il condominio — come ente di gestione — non ha il potere di far valere in giudizio l’avvenuta usucapione di un diritto reale a favore di un singolo condomino.

Il ristoratore sosteneva che il suo utilizzo della fossa condominiale si fosse protratto per un tempo sufficiente a integrare l’usucapione del diritto. Ma anche se questo fosse vero, sarebbe un diritto del singolo condomino da far valere personalmente in giudizio — non una materia che l’assemblea o l’amministratore possono gestire nell’ambito dei poteri gestori del condominio. L’usucapione di un diritto reale a vantaggio del singolo è estranea ai poteri dell’ente di gestione.

Le conseguenze pratiche per i condomini

Questa sentenza ha implicazioni concrete per molte situazioni simili che si verificano nei condomini. Ogni volta che un singolo condomino — o un’attività commerciale situata nell’edificio — utilizza stabilmente un bene comune in modo che va oltre il normale godimento collettivo, si pone il problema della servitù.

Esempi frequenti: l’occupazione di una parte del cortile comune con un manufatto esclusivo; il passaggio di cavi o tubazioni private attraverso spazi condominiali; il collegamento di impianti privati a impianti comuni. In tutti questi casi, se l’assemblea vuole “regolarizzare” la situazione con una delibera, deve ottenere il consenso di tutti i proprietari — non basta la maggioranza.

Il condomino dissenziente che non vota favorevolmente non può essere costretto ad accettare la servitù con una delibera maggioritaria. E se la delibera viene approvata ugualmente senza il suo consenso, può impugnarla per nullità in qualsiasi momento.