Certificato di agibilità, a cosa serve e quando scade — idealista/news

Importante documento attraverso il quale viene attestato che un edificio o una parte di esso è stato costruito nel pieno rispetto della normativa vigente, il certificato di agibilità non ha scadenza. Questa attestazione serve a dimostrare che l’immobile possiede le necessarie condizioni di sicurezza, igiene e risparmio energetico necessarie per renderlo abitabile: è valido a tempo indeterminato o almeno fino a quando non vengono effettuati degli interventi sull’immobile, che ne modifichino le caratteristiche. A questo punto è necessario richiederne uno nuovo.

Certificato di agibilità: cos’è e a cosa serve

Valutare e certificare le condizioni di sicurezza ed igiene di un fabbricato, ma non solo. Attestare quale sia il suo grado di salubrità e risparmio energetico: grazie al certificato di agibilità ogni proprietario ha in mano il documento attraverso il quale vengono valutate le caratteristiche del proprio immobile. Ma soprattutto viene attestato che il manufatto sia realmente conforme alla normativa vigente e ai criteri di abitabilità che sono stati previsti dal Testo Unico Edilizia (nello specifico dall’articolo 24 del Dpr 380/01).

Attraverso il certificato di agibilità viene attestato il rispetto delle condizioni necessarie per rendere sicuro un determinato immobile: quando dovesse mancare, un edificio non può essere utilizzato in modo legale per risiedervi o per aprire delle attività commerciali.

Le differenze con il certificato di abitabilità

Fino a qualche anno fa esistevano due differenti documenti, che venivano rilasciati agli immobili con finalità diverse:

• certificato di abitabilità, che doveva essere rilasciato per gli immobili a destinazione abitativa;
• certificato di agibilità, riservato agli edifici non adibiti a residenza.

A cambiare un po’ le regole del gioco ci ha pensato il Dlgs n. 222/2016, attraverso il quale è stata introdotta la Segnalazione Certificata di Agibilità, con la quale sono state unificate le precedenti certificazioni. Questo documento è sostanzialmente un’autocertificazione che il proprietario dell’immobile (o l’intestatario della pratica) invia al Comune utilizzando lo sportello telematico. L’operazione deve essere effettuata entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori.

Quanto dura un certificato di agibilità

Per il certificato di agibilità non è prevista una scadenza predefinita. Questo significa che continua a rimanere valido fino a quando non vengono effettuati degli interventi edilizi nell’immobile. Perché la valida del documentato decada, devono essere effettuate delle modifiche significative, che ne vadano ad alterare le condizioni di:

• sicurezza;
• salubrità;
• igiene;
• risparmio energetico.

Molto pragmaticamente, questo significa che nel momento in cui il certificato di agibilità è stato ottenuto non deve essere rinnovato.

Quando il certificato diventa nullo

Alcuni interventi edilizi che portano ad una ristrutturazione della casa, ad ogni modo, richiedono un nuovo certificato di agibilità, che deve essere richiesto nel momento in cui:

• viene costruito un nuovo immobile;
• vengono effettuati dei lavori che modificano la struttura dell’edificio e ne modificano le caratteristiche originali. Quando si viene a verificare questa situazione è necessario un nuovo accertamento di conformità;
• vengono apportate delle modifiche alla destinazione d’uso dell’immobile;
• gli interventi effettuati contribuiscono ad alterare le condizioni di sicurezza, salubrità, igiene o risparmio energetico.

Questo significa, molto semplicemente, che il certificato di agibilità è valido fino a quando lo stato dell’immobile non cambia. La realizzazione di interventi edilizi importanti richiedono una nuova SCIA.

Quando va aggiornata l’agibilità

Quali sono gli interventi che determinano la necessità di richiedere un nuovo certificato di agibilità? Il proprietario dell’immobile deve aggiornare la documentazione nei seguenti casi:

• quando sono state realizzate delle nuove costruzioni. In questa voce sono inclusi tutti i progetti di edificazione che partono da zero;
• quando vengono effettuate delle ricostruzioni o delle soprelevazioni parziali o totali. In altre parole quando viene effettuata una ricostruzione parziale o completa di un immobile esistente o quando vengono aggiunti dei nuovi livelli;
• quando gli interventi effettuati su un edificio esistente hanno un impatto sulle condizioni di igiene, sicurezza, salubrità e risparmio energetico dell’edificio. E, ovviamente, degli impianti che sono stati già installati.

L’agibilità, in alcuni casi, può essere richiesta solo per una parte o dell’edificio, se gli interventi non coinvolgono tutto il manufatto. La richiesta deve essere effettuata:

• per l’intero immobile quando è necessario allinearsi alle specifiche che sono state autorizzate attraverso il permesso di costruire e alle varianti che sono state autorizzate in seguito;
• per un singolo edificio o una sua porzione, quando questa dovesse essere autonoma dal punto di vista funzionale. E, soprattutto, quando dovessero essere presenti delle opere di urbanizzazione per le parti comuni collaudate e correttamente certificate;
• per le singole unità immobiliari presenti in un condominio, purché le opere strutturali risultino essere completate e siano state collaudate. Ma non solo: devono essere stati certificati gli impianti e le parti comuni ultimate.

In quali casi non serve l’agibilità certificata

In alcuni casi non è obbligatorio essere in possesso del certificato di agibilità. Questo avviene per:

• gli edifici che sono stati costruiti prima del 1934. Il documento è stato introdotto proprio nel 1934: gli immobili costruiti prima di questa data non ne sono in possesso. Nel momento in cui dovesse essere venduto – benché non sia obbligatorio allegare il certificato – è importante disporre della documentazione che attesti che l’immobile sia stato costruito in un periodo anteriore al 1934;
• immobili ante 1967. Nel periodo compreso tra il 1934 e il 1967 l’autorizzazione veniva concessa dal Potestà. È possibile che gli edifici non soddisfino i requisiti moderni, ma il documento è ritenuto valido, purché le condizioni igienico sanitarie non siano peggiorate a seguito di nuovi interventi.

Nel caso in cui la documentazione sia andata persa, è possibile chiedere una sua riedizione presso l’archivio del Comune nel quale insiste l’immobile.

Certificato di agibilità, da chi è rilasciato

Oggi come oggi non è più il Comune il soggetto responsabile a rilasciare l’agibilità, ma deve essere attestata attraverso una segnalazione certificata.

Il D.Lgs 222/2016 – conosciuto anche come Decreto Scia 2 – prevede che il titolare dell’attività edilizia si faccia parte attiva nel certificare la sussistenza delle condizioni di agibilità dell’immobile. L’operazione può essere effettuata con l’ausilio del direttore dei lavori e di un tecnico abilitato che viene appositamente nominato.