quando serve il permesso di costruire e quando è edilizia libera?

Le vetrate panoramiche amovibili sono edilizia libera solo se non creano volume, non modificano il prospetto e restano accessorie. Una tettoia con struttura portante e chiusure laterali richiede il permesso di costruire. Lo chiariscono TAR Campania n. 2358/2026 e Consiglio di Stato n. 2293/2026.

Un proprietario installa sul terrazzo una tettoia in legno, chiude i lati con vetrate panoramiche amovibili, aggiunge teli avvolgibili e arredo. Ritiene di essere in edilizia libera perché le vetrate sono VEPA — vetrate panoramiche amovibili e trasparenti, disciplinate dall’art. 6 del Testo Unico Edilizia. Il Comune emette un’ordinanza di demolizione.

La risposta alla domanda su quando una tettoia o una VEPA richieda il permesso di costruire non dipende dal nome che si dà alla struttura, ma dalla sua consistenza reale: se crea volume, modifica il prospetto, trasforma uno spazio esterno in ambiente fruibile in modo stabile, il titolo edilizio è necessario — e la SCIA non basta.

La disciplina delle VEPA: cosa dice la norma

La disciplina delle vetrate panoramiche amovibili è contenuta nell’art. 6, comma 1, lettera b-bis, del DPR n. 380/2001(Testo Unico Edilizia), come modificato dal D.L. n. 115/2022 e poi dal D.L. n. 69/2024 (decreto Salva Casa).

La norma consente in edilizia libera l’installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, destinate a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche e riduzione delle dispersioni termiche.

Ma la norma contiene una clausola stringente: le VEPA non devono configurare spazi stabilmente chiusi con variazione di volumi e superfici, non devono generare nuova volumetria, non devono comportare il mutamento della destinazione d’uso — nemmeno da superficie accessoria a superficie utile. Devono favorire la microaerazione, avere caratteristiche estetiche tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e non modificare le preesistenti linee architettoniche.

In sintesi: la VEPA è edilizia libera se è davvero una chiusura amovibile, trasparente e funzionalmente accessoria. Non lo è se diventa il mezzo per realizzare una veranda, un locale chiuso o una superficie stabilmente fruibile.

L’errore più frequente: confondere amovibilità con legittimità

L’errore interpretativo più diffuso è ritenere che basti l’amovibilità dei pannelli per rientrare nell’edilizia libera. Non è così. Una vetrata installata su una struttura pesante, ancorata, coperta e attrezzata non neutralizza la trasformazione edilizia già determinata dalla tettoia che la sorregge.

La qualificazione dell’intervento deve riguardare l’opera nella sua interezza, non i singoli componenti isolatamente considerati. Tettoia, vetrate, teli, chiusure laterali e arredi formano un insieme che va valutato complessivamente.

Il caso del lastrico solare: TAR Campania n. 2358/2026

Il TAR Campania con la sentenza n. 2358 del 13 aprile 2026 ha esaminato un caso emblematico. Su un lastrico solare erano state realizzate: una tettoia in doghe di legno a falda spiovente con chiusure in VEPA di circa 20 mq; una seconda tettoia retrattile in PVC con struttura in legno di circa 30 mq; un’armadiatura in alluminio anodizzato adiacente al torrino scala.

Il Comune aveva ordinato la demolizione ai sensi dell’art. 33 del TUE — la norma che disciplina gli interventi in totale difformità dal permesso di costruire. Il ricorrente contestava l’ordinanza sostenendo di aver presentato regolare SCIA e che le vetrate rientrassero nella disciplina delle VEPA.

Il TAR respinge il ricorso. Le due tettoie, per caratteristiche e dimensioni, vengono ricondotte alla nozione di ristrutturazione edilizia con creazione di nuova volumetria: struttura portante in legno con travi e pilastri ancorati al calpestio mediante piastre bullonate, copertura in doghe di legno e lamiere metalliche, chiusure laterali con teli avvolgibili, arredo con tavolini e sedie. Il lastrico solare era stato trasformato in terrazzo attrezzato. Per questo tipo di intervento serve il permesso di costruire, non la SCIA. E la presenza delle VEPA non cambia questa qualificazione, perché le vetrate erano inserite in un sistema costruttivo più ampio che le privava della loro funzione accessoria.

La tettoia come nuova costruzione: Consiglio di Stato n. 2293/2026

Il Consiglio di Stato con la sentenza n. 2293 del 18 marzo 2026 ha affrontato il caso di due tettoie realizzate con SCIA: una con pilastrini e copertura in plexiglass, l’altra una pergola frangisole bioclimatica con lamelle ravvicinate. Il ricorrente sosteneva si trattasse di elementi di arredo degli spazi esterni e che l’unica questione fosse l’assenza dell’autorizzazione paesaggistica.

Palazzo Spada respinge questa impostazione. Per “nuova costruzione” deve intendersi qualunque intervento idoneo a trasformare urbanisticamente il territorio, indipendentemente dai materiali utilizzati e dal grado di amovibilità, quando presenti stabilità fisica e permanenza temporale. L’ancoraggio al suolo o alla struttura edilizia rivela la non precarietà dell’opera.

Sul tema della pertinenza urbanistica, la sentenza precisa che non basta il collegamento funzionale con l’immobile principale: occorre anche che il manufatto sia di ridotta consistenza e privo di autonomo carico urbanistico. La pertinenza urbanistica è nozione più restrittiva della pertinenza civilistica dell’art. 817 cod. civ.: una tettoia di dimensioni apprezzabili, stabilmente infissa e idonea a modificare il prospetto, non può essere considerata automaticamente pertinenza solo perché serve l’abitazione.

Quando invece la struttura è legittima: le pronunce più permissive

Non ogni struttura leggera richiede il permesso di costruire. Il Consiglio di Stato con la sentenza n. 628 del 26 gennaio 2026 ha annullato un’ordinanza di demolizione relativa a vetrate panoramiche impacchettabili installate su un terrazzo: prive di infissi, facilmente amovibili, non coibentate, senza impianti e inidonee a trasformare il terrazzo in ambiente interno stabile. In questo caso non era stata creata nuova volumetria e l’intervento era assimilabile alla pergotenda.

Con la sentenza n. 1185 del 13 febbraio 2026, lo stesso Consiglio di Stato ha ritenuto illegittima la demolizione di una struttura che sostituiva una copertura già autorizzata sin dal 2002: pari estensione, nessun incremento volumetrico, pannelli regolabili e completamente retrattili. La sostituzione di una copertura già autorizzata, senza ampliamento e senza creazione di spazio stabilmente chiuso, non costituisce nuova costruzione.

Come distinguere: i criteri concreti

Dalle pronunce emerge un insieme di criteri per valutare se un intervento richieda titolo edilizio.

Richiedono il permesso di costruire: struttura portante ancorata al suolo o all’edificio; copertura stabile non retrattile; chiusure laterali continue; creazione di spazio fruibile in modo stabile; modifica del prospetto o della sagoma; incremento volumetrico o di superficie utile; mutamento di destinazione d’uso.

Rientrano nell’edilizia libera o SCIA: vetrate amovibili e trasparenti senza struttura portante propria; assenza di spazio stabilmente chiuso; nessuna creazione di volumetria; microaerazione garantita; impatto visivo minimo; sostituzione di strutture già autorizzate senza ampliamento.