La delibera che costituisce una servitù sui beni comuni richiede l’unanimità. Se approvata a maggioranza è nulla — non annullabile — per difetto assoluto di attribuzioni. Lo afferma Trib. Firenze n. 2510/2026.
Un ristorante scarica i propri liquami nella fossa biologica condominiale. L’assemblea approva a maggioranza un accordo transattivo che consente questa situazione. Una condòmina dissenziente impugna la delibera. Il Tribunale civile di Firenze, con la sentenza n. 2510 del 4 maggio 2026, le dà ragione: quella delibera non è annullabile, è nulla.
La risposta alla domanda su se l’assemblea condominiale possa creare una servitù a carico del condominio con la sola maggioranza è no. Servono tutti i voti. E se la delibera viene lo stesso approvata a maggioranza, il vizio è radicale. La nullità può essere contestata in qualsiasi momento da chiunque vi abbia interesse; non è soggetta al rigoroso termine di 30 giorni previsto per l’impugnazione delle delibere annullabili.
Il caso: il pozzetto del ristorante e la fossa comune
La controversia riguarda un condominio nel quale uno dei proprietari gestisce un esercizio commerciale — un ristorante. Il locale è dotato di un pozzetto degrassatore che scarica nella vasca di raccolta condominiale, causando frequenti ostruzioni e sversamenti di liquami.
L’assemblea approva a maggioranza una transazione che consente al ristoratore di mantenere in essere questa situazione: in sostanza, il condominio si accolla gli scarichi esclusivi di un’attività privata. Una condòmina dissenziente impugna la delibera. Il condominio si difende sostenendo che siano già stati effettuati lavori sulla fossa e che la ricorrente non abbia più interesse ad agire.
Il Tribunale di Firenze accoglie la domanda e dichiara la delibera nulla.
Il vizio: difetto assoluto di attribuzioni
Il problema non riguarda il merito della scelta assembleare — se fosse conveniente o meno acconsentire agli scarichi del ristorante — ma la competenza dell’assemblea a prendere quella decisione.
Consentire a un condòmino di immettere gli scarichi esclusivi della propria attività nella fossa condominiale significa costituire una servitù a carico del condominio e a vantaggio del singolo proprietario. Si tratta di un vincolo reale che incide direttamente sui diritti di proprietà di tutti i condòmini.
Per costituire, modificare o aggravare una servitù a vantaggio di un singolo e a danno dell’ente di gestione, non basta la maggioranza assembleare: serve il consenso unanime di tutti i partecipanti, come impone l’art. 1108, comma 3, cod. civ., applicabile al condominio per effetto del rinvio dell’art. 1139 cod. civ.
L’assemblea si è pronunciata su una materia — i diritti reali riferibili direttamente ai singoli comproprietari — che è sottratta funzionalmente alla sua competenza, come delineata dall’art. 1135 cod. civ. Non poteva decidere a maggioranza. Il vizio è quindi di difetto assoluto di attribuzioni.
Nullità, non annullabilità: la differenza è decisiva
In materia condominiale esiste una distinzione fondamentale tra delibere annullabili e delibere nulle. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 9839/2021, hanno chiarito i confini: l’annullamento è la regola generale per le delibere viziose; la nullità è una categoria residuale che ricorre in ipotesi specifiche, tra cui la mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, l’impossibilità dell’oggetto e — rilevante nel caso di specie — il difetto assoluto di attribuzioni.
La differenza pratica è enorme. Le delibere annullabili devono essere impugnate entro 30 giorni dalla delibera o dalla sua comunicazione; decorso questo termine, non si può più contestarle. Le delibere nulle, invece, possono essere impugnate in ogni tempo e da chiunque vi abbia interesse — non solo dai condòmini presenti e dissenzienti, ma anche da assenti e, in certi casi, da soggetti terzi.
Nel caso fiorentino la delibera è nulla perché manca un elemento costitutivo essenziale: il consenso unanime di tutti i partecipanti alla costituzione del vincolo. L’assemblea ha deliberato su materia che non rientrava nella sua competenza funzionale.
L’eccezione del condominio: i lavori già eseguiti non eliminano il vizio
Il condominio aveva eccepito che la condòmina non avesse più interesse ad agire perché sulla fossa biologica erano già stati effettuati dei lavori. Il Tribunale respinge questa difesa.
Il vincolo di natura reale costituito dalla transazione approvata — che obbliga il condominio a raccogliere nell’impianto comune anche gli scarichi dell’attività privata — produce un pregiudizio concreto e permanente, che non scompare per effetto di lavori manutentivi. Quel vincolo continua a gravare sul condominio e sui singoli comproprietari. L’interesse ad agire della condòmina è quindi attuale e concreto.
Le conseguenze pratiche
La delibera viene dichiarata nulla. Il condominio viene condannato a rimborsare alla condòmina vincitrice le spese sia del giudizio sia della mediazione obbligatoria che aveva preceduto la causa.
La servitù costituita con quella transazione non ha effetto giuridico. Il ristoratore non può invocare la delibera assembleare come titolo legittimante il proprio scarico nella fossa condominiale.
Cosa deve fare l’assemblea per costituire legittimamente una servitù
Se il condominio intende consentire a un condòmino l’uso esclusivo di un impianto comune — anche in cambio di un corrispettivo economico o nell’ambito di una transazione — deve ottenere il voto favorevole di tutti i proprietari, nessuno escluso. Non è sufficiente la maggioranza qualificata, nemmeno quella più alta prevista per le delibere più importanti.
Ogni condòmino dissenziente o assente che non abbia ratificato l’accordo conserva il diritto di impugnare la delibera senza limiti di tempo. E il vizio non può essere sanato da lavori successivi, da accordi informali o dal decorso del tempo.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
Angelo Greco
Source link
