L’amministratore può convocare l’assemblea in terza convocazione?

All’interno dell’avviso trasmesso ai condòmini con almeno cinque giorni di anticipo l’amministratore può prevedere la data per una terza convocazione?

L’organizzazione della vita all’interno di un condominio richiede momenti di confronto collettivo per gestire la manutenzione, i servizi comuni e il bilancio annuale. Il ruolo dell’assemblea è centrale in questo contesto, poiché rappresenta il luogo dove si formano le volontà dei proprietari e si adottano decisioni vincolanti per l’intera comunità.

Accade di frequente che le prime sedute vadano deserte o non raggiungano i numeri necessari, sollevando dubbi sulla possibilità che un amministratore possa prevedere una terza convocazione per superare lo stallo. Comprendere le regole stabilite dal codice civile è fondamentale per evitare di adottare delibere che potrebbero essere impugnate e dichiarate invalide.

Ciò premesso, con il presente articolo risponderemo al seguente quesito: l’amministratore può convocare l’assemblea in terza convocazione? Approfondiamo l’argomento.

Come funzionano i quorum della prima e seconda convocazione?

Il funzionamento dell’assemblea condominiale è strettamente legato al raggiungimento di determinate soglie numeriche, definite dalla legge per garantire che le decisioni siano rappresentative della volontà dei partecipanti.

Il codice civile distingue tra due tipologie di requisiti: il quorum costitutivo, necessario affinché la riunione possa legalmente avere inizio, e il quorum deliberativo, indispensabile per la validità delle votazioni sui singoli punti all’ordine del giorno.

In prima convocazione il codice civile (art. 1136) richiede una partecipazione molto ampia: si stabilisce infatti che l’adunanza sia validamente costituita quando intervengono tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore complessivo dell’immobile, espresso in millesimi, e la maggioranza dei partecipanti al condominio (quorum costitutivo).

Per quanto riguarda le votazioni, le decisioni sono considerate valide se approvate da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (quorum deliberativo).

Poiché queste soglie sono elevate e difficili da raggiungere nella pratica quotidiana, la legge prevede lo strumento della seconda convocazione.

Questa si tiene solitamente il giorno successivo alla prima e comunque non oltre dieci giorni. In questo caso, i requisiti si ridimensionano sensibilmente:

• la costituzione è regolare se sono presenti condomini che rappresentano almeno un terzo dei millesimi totali e un terzo dei partecipanti;
• le deliberazioni sono valide quando ricevono il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, a condizione che questi rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.

È legittimo indire una terza convocazione assembleare?

Sorge spesso il dubbio se, qualora anche la seconda sessione non porti ad alcun risultato per mancanza di numero legale, sia possibile procedere con un ulteriore invito formale.

La risposta che emerge dall’analisi del quadro normativo è negativa: non esiste nell’ordinamento giuridico italiano una disposizione che preveda o regolamenti una terza convocazione.

In pratica, mentre sono stabiliti i quorum da applicare in prima e in seconda convocazione, nulla è previsto per una riunione successiva.

Se l’assemblea in seconda convocazione non riesce a deliberare per mancanza di partecipanti, l’amministratore dovrà ricominciare l’iter da capo, fissando una nuova prima e una nuova seconda convocazione, rispettando ancora una volta tutti i tempi e le modalità di notifica previsti per la comunicazione ai proprietari.

In sintesi: all’interno dell’avviso comunicato dall’amministratore ai condòmini non è possibile prevedere anche la data di una eventuale terza convocazione, non essendo prevista dalla legge.

Se neanche in seconda convocazione l’assemblea riesce a deliberare (per difetto di uno dei quorum), al massimo l’amministratore potrà nuovamente trasmettere l’avviso contenente le date dell’adunanza riunita in prima e in seconda convocazione.

Quando si può proseguire l’assemblea in un’altra data?

Bisogna distinguere nettamente l’ipotesi della terza convocazione dalla possibilità di aggiornare o frazionare una riunione già regolarmente iniziata.

Può infatti capitare che i punti da discutere siano numerosi o particolarmente complessi, rendendo impossibile concludere i lavori nella stessa serata o nell’orario stabilito. In tali circostanze, è consentito sospendere la seduta e riprenderla in un momento successivo.

Questa pratica non genera una nuova convocazione ma rappresenta la prosecuzione di quella originale.

La legge permette espressamente all’amministratore di indicare nell’unico avviso di convocazione più date consecutive per lo svolgimento delle attività.

Ciò viene fatto per assicurare che l’ordine del giorno sia esaurito in tempi brevi senza dover ripetere tutte le formalità di invio dei documenti.

Quando ciò avviene:

• non si devono verificare nuovamente i quorum costitutivi se la sessione iniziale era già valida;
• continuano ad applicarsi le soglie di voto previste per la convocazione di riferimento (prima o seconda);
• si tratta di una suddivisione temporale di un’unica volontà deliberativa.

Si può fare l’esempio di una riunione che debba decidere su importanti lavori di ristrutturazione straordinaria. Se la discussione si protrae oltre la mezzanotte, il presidente può disporre l’aggiornamento alla sera successiva, come già indicato nell’invito originario. In questo caso, l’attività svolta nella seconda serata non è una terza convocazione, ma la parte finale della seconda convocazione precedentemente avviata.

Quali rischi si corrono con una terza convocazione?

Qualora venisse indetta una riunione definita come terza convocazione e in tale sede si procedesse a votare dei punti all’ordine del giorno, le delibere sarebbero viziate e, quindi, annullabili.

Secondo quanto stabilito dal codice civile (art. 1137), ogni condomino che sia stato assente, che abbia espresso dissenso o che si sia astenuto ha il diritto di impugnare la decisione davanti all’autorità giudiziaria.

Esiste un termine perentorio di trenta giorni per procedere, che decorre dalla data della delibera per chi era presente, o dalla data di ricezione del verbale per chi non ha partecipato. L’irregolarità risiede nel fatto che non sono state rispettate le regole sulla corretta costituzione dell’organo decisionale.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha chiarito che i vizi relativi alla mancata osservanza dei quorum o alla regolare convocazione non determinano una nullità radicale, che renderebbe la decisione inefficace per sempre e verso chiunque.

Pertanto, se nessuno dei condòmini legittimati contesta la delibera entro i trenta giorni previsti, questa diventa definitiva e obbligatoria per tutti, nonostante l’errore procedurale commesso dall’amministratore nell’utilizzare uno strumento inesistente come la terza convocazione.