Il locatore può agire contro il cedente senza il consenso alla cessione d’azienda?

L’art. 36 della L. n. 392/1978 consente la cessione del contratto di locazione commerciale insieme all’azienda senza il consenso del locatore, ma garantisce a quest’ultimo la responsabilità solidale del cedente. La messa in mora può avvenire anche con la domanda di mediazione, che produce gli stessi effetti interruttivi della domanda giudiziale.

Un imprenditore cede la propria attività commerciale — il negozio, l’avviamento, i clienti, i dipendenti — e con essa anche il contratto di locazione dei locali dove opera. Il locatore non viene consultato, non dà il consenso, non firma nulla. Il nuovo conduttore smette di pagare l’affitto. Il locatore vuole recuperare i canoni arretrati: può rivolgersi anche al cedente originario?

La risposta alla domanda su se il locatore possa agire contro il cedente senza aver dato il consenso alla cessione d’azienda è sì — ma con una condizione precisa: deve prima mettere in mora il cessionario. La struttura normativa dell’art. 36 della L. n. 392/1978 crea un sistema di protezione del locatore che compensa la sua esclusione dalla decisione sulla cessione, e la Cassazione con la sentenza n. 4405/2024 ha chiarito che anche la domanda di mediazione equivale a questa messa in mora.

La regola generale: nella cessione d’azienda il locatore non ha voce in capitolo

Nelle cessioni ordinarie di contratti, la legge richiede il consenso del contraente ceduto — in questo caso il locatore. Non si può trasferire a terzi un contratto senza che la controparte sia d’accordo.

L’art. 36 della L. n. 392/1978 deroga a questa regola per un caso specifico: quando la cessione del contratto di locazione commerciale avviene unitamente alla cessione dell’azienda o di un ramo di essa. In questo caso il locatore subisce l’iniziativa del conduttore: il contratto passa al nuovo titolare dell’azienda senza che il proprietario dell’immobile possa opporsi.

La ratio è chiara: favorire la circolazione delle attività economiche. Vincolare la cessione d’azienda al consenso del locatore significherebbe attribuire a quest’ultimo un potere di veto su operazioni commerciali che lo riguardano solo indirettamente.

La tutela del locatore: il cedente rimane responsabile

Per compensare la perdita del diritto di veto, la legge garantisce al locatore una tutela rafforzata: il cedente — l’imprenditore che ha ceduto l’azienda e con essa il contratto di locazione — rimane responsabile per gli inadempimenti del cessionario, a meno che il locatore non lo abbia esplicitamente liberato da tale responsabilità.

Questa è una garanzia importante nella pratica: se il nuovo conduttore non paga i canoni, il locatore può agire anche contro il vecchio conduttore. Non deve accontentarsi del solo soggetto che oggi occupa i locali.

Marco cede il suo ristorante — avviamento, attrezzature, personale — a Giulia. Con l’azienda passa anche il contratto di locazione dei locali. Il locatore non ha dato il consenso e non ha liberato Marco dalle sue obbligazioni. Dopo sei mesi, Giulia smette di pagare l’affitto. Il locatore può agire contro Giulia per i canoni arretrati, ma può anche agire contro Marco.

Il beneficio d’ordine: prima il cessionario, poi il cedente

La responsabilità del cedente non è però immediata. La giurisprudenza consolidata riconosce al cedente un beneficio d’ordine — non un beneficio di escussione come nella fideiussione, ma un ordine di priorità: il locatore può agire contro il cedente solo dopo aver messo in mora il cessionario.

La distinzione è rilevante: il beneficio di escussione richiederebbe che il locatore tenti prima l’esecuzione forzata sul patrimonio del cessionario e dimostri che è infruttuosa. Il beneficio d’ordine richiede solo la messa in mora — cioè una formale richiesta di adempimento rivolta al cessionario. Non serve aspettare l’esito dell’esecuzione forzata.

Se l’azienda è stata ceduta più volte — prima da Marco a Giulia, poi da Giulia a Roberto — il locatore deve mettere in mora prima Roberto (l’ultimo cessionario). Solo dopo può agire contro Giulia e Marco. Ma nei confronti di Giulia e Marco si applica la solidarietà ordinaria: il locatore può scegliere di agire contro entrambi contemporaneamente o contro uno solo per l’intero importo.

La novità operativa: la domanda di mediazione equivale alla messa in mora

Qui entra in gioco la sentenza n. 4405/2024 della Cassazione, che risolve una questione pratica rilevante per chi gestisce il recupero crediti in locazioni commerciali.

Nel contenzioso sulle locazioni commerciali, la mediazione è condizione di procedibilità obbligatoria: prima di poter adire il giudice, le parti devono tentare la mediazione. Il locatore che vuole agire in giudizio deve quindi avviare la procedura di mediazione, tipicamente coinvolgendo tutti i soggetti contro cui intende poi agire — cessionario e cedenti.

La questione era se questa domanda di mediazione potesse costituire la messa in mora del cessionario richiesta per poter poi agire contro i cedenti. La Cassazione risponde affermativamente.

Il ragionamento della Corte si articola su due punti. Il primo: la domanda di mediazione, essendo condizione di procedibilità dell’azione giudiziaria successiva, ha un collegamento funzionale con il giudizio. È parte necessaria del percorso che porta alla sentenza. Il secondo: la domanda di mediazione interrompe la prescrizione — proprio come la domanda giudiziale. Se interrompe la prescrizione, significa che produce effetti giuridici equivalenti alla richiesta di adempimento. E se produce effetti equivalenti alla richiesta di adempimento, costituisce messa in mora.

Il vantaggio pratico: si contraggono i tempi del recupero

La conseguenza operativa è significativa. Senza questa equiparazione, il locatore avrebbe dovuto seguire un percorso in due tempi: prima inviare una diffida formale al cessionario per metterlo in mora, poi attendere i termini, poi avviare la mediazione coinvolgendo tutti i soggetti, poi agire in giudizio.

Con l’equiparazione stabilita dalla Cassazione, il locatore può accorpare i due momenti: l’istanza di mediazione rivolta al cessionario — e in funzione del successivo giudizio anche ai cedenti — costituisce simultaneamente la messa in mora del cessionario e l’avvio del percorso verso il giudizio. Un solo atto produce entrambi gli effetti.

Il locatore presenta istanza di mediazione contro Roberto (ultimo cessionario), Giulia (primo cedente) e Marco (cedente originario). Questa domanda di mediazione costituisce la messa in mora di Roberto — il requisito del beneficio d’ordine è soddisfatto. Se la mediazione fallisce e si va in giudizio, il locatore ha già adempiuto all’obbligo di rispettare il beneficio d’ordine e può agire contro tutti i cedenti senza passaggi aggiuntivi.

Cosa deve fare il locatore in pratica

Chi si trova nella posizione del locatore con un conduttore inadempiente, in un contesto di cessione d’azienda, deve seguire questo percorso.

Primo: verificare se la cessione è avvenuta ai sensi dell’art. 36 della L. n. 392/1978 — cioè se il contratto di locazione è stato ceduto insieme all’azienda e se il locatore aveva o meno liberato il cedente. Secondo: identificare tutti i soggetti della catena di cessioni — cessionario attuale e tutti i cedenti precedenti. Terzo: presentare istanza di mediazione coinvolgendo tutti i soggetti, indicando espressamente che l’istanza è rivolta al cessionario in funzione del successivo giudizio contro tutti. Quarto: se la mediazione fallisce, procedere con il giudizio senza necessità di ulteriori formalità di messa in mora.