il nuovo ciclo immobiliare parte da Milano

L’emergenza abitativa, la rigenerazione urbana, la digitalizzazione degli edifici, gli investimenti e il ruolo delle istituzioni. Sono stati questi i temi al centro dell’Hub Edilizia, Costruzione e Real Estate “Il nuovo ciclo immobiliare”, organizzato da Economy Group il 24 giugno a Milano. Un appuntamento che ha riunito operatori del settore, professionisti, imprese e rappresentanti delle istituzioni per analizzare le trasformazioni che stanno ridefinendo il mercato immobiliare italiano. Tra i momenti più attesi dell’evento, la tavola rotonda “Se il modello Milano ha il raffreddore, il modello Italia ha l’influenza”, che ha visto confrontarsi Giuseppe Calabrese, CEO di Secursat, Marco Celani, presidente di Aigab (Associazione italiana gestori affitti brevi), Marco Grillo, amministratore delegato di Abitare In, Carmelo Iannicelli, rappresentante dell’Ordine degli Ingegneri di Milano, e Davide Albertini Petroni, presidente di Assoimmobiliare. Dal confronto è emersa una convinzione condivisa: Milano continua a rappresentare il principale laboratorio dello sviluppo urbano italiano, ma le criticità che oggi interessano il capoluogo lombardo raccontano una fragilità che riguarda l’intero sistema Paese.

Albertini Petroni: “Serve una riforma del quadro urbanistico”

Ad aprire il confronto sul futuro del comparto è stato Davide Albertini Petroni, presidente di Assoimmobiliare, che ha posto l’accento sulla necessità di aggiornare un impianto normativo ormai non più adeguato alle esigenze delle città contemporanee. “Le normative nella costruzione edilizia sono nate in un momento di espansione delle città, quando si costruiva su nuovo suolo. Oggi la situazione è completamente diversa: dobbiamo lavorare sul tessuto urbano consolidato e sulla rigenerazione delle aree industriali dismesse”. Secondo Albertini Petroni, proprio Milano rappresenta l’esempio più evidente di questa trasformazione, grazie ai grandi interventi di riqualificazione che hanno interessato aree come Porta Nuova, CityLife e Santa Giulia. “La grande mancanza della politica è stata quella di non mettere mai mano a un quadro normativo urbanistico. Oggi gli enti locali hanno cercato di rispondere ai cambiamenti della domanda con proprie normative, creando però un disallineamento interpretativo tra la legislazione storica e quella oggi applicata”. Per il presidente di Assoimmobiliare, la riforma della disciplina urbanistica rappresenta quindi una condizione imprescindibile per rilanciare gli investimenti e affrontare l’emergenza abitativa.

Grillo: “Tre anni con 150 milioni di investimenti bloccati”

A portare la testimonianza del mondo delle imprese è stato Marco Grillo, amministratore delegato di Abitare In, che ha descritto gli effetti concreti dell’incertezza normativa sul comparto. “Da tre anni abbiamo 150 milioni di euro di investimenti bloccati. La nostra azienda sostiene costi per circa 15 milioni di euro all’anno tra interessi, Imu e personale, senza poter avviare nuovi progetti.” Grillo ha spiegato che l’azienda ha quindici interventi fermi, con pratiche presentate tra il 2018 e il 2023. “Parliamo di edifici fatiscenti acquistati per essere demoliti e ricostruiti, destinati a realizzare abitazioni per le famiglie che oggi fanno più fatica ad accedere al mercato. Ci sentiamo persone che stanno resistendo e aspettiamo un quadro normativo più chiaro”. L’imprenditore ha inoltre evidenziato come l’incertezza abbia spinto il gruppo a guardare anche fuori da Milano, avviando nuove iniziative in altre città.

Celani: “Gli affitti brevi sono una risorsa per le città”

Ampio spazio è stato dedicato anche al tema degli affitti brevi. Marco Celani, presidente di Aigab, ha invitato a superare una lettura semplicistica del fenomeno. “In una città come Milano gli affitti brevi sono una risorsa. Si pensa sempre al turismo, ma una parte importante dei viaggiatori arriva per lavoro, fiere, congressi ed eventi.” Secondo Celani, il sistema degli affitti brevi contribuisce a sostenere la capacità ricettiva della città in occasione dei grandi appuntamenti. “Il Salone del Mobile, le fiere, i concerti e gli eventi sportivi non potrebbero essere ospitati con l’attuale disponibilità di posti letto alberghieri”. Il presidente di Aigab ha inoltre ricordato come il settore sia diventato sempre più professionale. “Oggi gestire un affitto breve significa affrontare una complessità burocratica molto vicina a quella di una struttura alberghiera. Per questo sono nate figure professionali come i property manager”.

Iannicelli: “La rivoluzione digitale cambia il ciclo di vita degli edifici”

Lo sguardo si è poi spostato sull’innovazione tecnologica con l’intervento di Carmelo Iannicelli, rappresentante dell’Ordine degli Ingegneri di Milano. “La transizione digitale sta rivoluzionando completamente il settore delle costruzioni. Oggi non possiamo più pensare che il ciclo di vita di un edificio termini con il taglio del nastro”. Secondo Iannicelli, strumenti come BIM, GIS e Digital Twin consentono oggi di monitorare l’intero ciclo di vita dell’immobile, dalla progettazione alla manutenzione. “L’edificio non va più considerato come un elemento a sé stante, ma inserito all’interno del contesto urbano. Attraverso la digitalizzazione possiamo pianificare la manutenzione, valutare i fabbisogni di mobilità e comprendere gli effetti che un nuovo intervento produce sulla città”. Per il rappresentante degli ingegneri, la sfida principale resta quella culturale. “Dal punto di vista infrastrutturale l’Italia ha compiuto importanti passi avanti, ma il vero nodo resta la diffusione della cultura digitale”.

Calabrese: sviluppo urbano e sicurezza viaggiano insieme

A chiudere il confronto è stato Giuseppe Calabrese, CEO di Secursat, che ha posto l’accento sul rapporto tra sviluppo immobiliare, sicurezza e coesione sociale. “Milano è la guida dello sviluppo del Paese. È passata dall’essere una città industriale a una città globale, e questa trasformazione ha riguardato non solo grandi progetti come CityLife, ma anche la riqualificazione di interi quartieri”. Secondo Calabrese, la sicurezza non può essere affrontata esclusivamente come tema tecnologico. “Lo sviluppo immobiliare deve contribuire a creare coesione sociale e non nuove fratture. L’assenza di residenti modifica gli equilibri dei quartieri e incide anche sulla percezione della sicurezza”. Il CEO di Secursat ha inoltre sottolineato come l’incertezza normativa condizioni direttamente la capacità delle imprese di programmare gli investimenti. “Abbiamo bisogno di velocità, ma soprattutto di certezza. Gli imprenditori non possono essere costretti a modificare continuamente i propri business plan”.

Una richiesta condivisa

Pur affrontando temi differenti, tutti gli interventi hanno convergono su un punto: il settore immobiliare chiede una cornice normativa stabile, tempi autorizzativi certi e una visione di lungo periodo. Milano continua a rappresentare il laboratorio più avanzato del Paese, ma le sfide emerse durante l’Hub Edilizia, Costruzione e Real Estate dimostrano che il futuro dell’abitare, della rigenerazione urbana e dello sviluppo immobiliare non riguarda soltanto il capoluogo lombardo. Riguarda la competitività dell’intero sistema Italia.