come cambiano le regole sugli sfratti

Il disegno di legge 1896/2026 interviene sulla procedura di sfratto e rilascio degli immobili: introduce l’ingiunzione di rilascio per finita locazione, dimezza i termini di grazia, elimina l’avviso di sloggio, prevede la presunzione di abbandono dei beni mobili e consente la delega dell’esecuzione agli istituti vendite giudiziarie.

Un proprietario ha un contratto di locazione scaduto. Il conduttore non se ne va. Oggi deve avviare una procedura di sfratto per finita locazione che prevede un’udienza, tempi lunghi, e un’esecuzione spesso ostacolata dall’avviso preventivo all’inquilino del giorno e dell’ora dell’accesso dell’ufficiale giudiziario. Il DDL sgomberi 1896/2026, presentato al Senato dal Governo, vuole cambiare questo quadro — e non solo per i contratti scaduti, ma per l’intera filiera delle procedure di rilascio degli immobili.

A questo punto la domanda riguarda proprietari di immobili, locatori, avvocati e chiunque abbia a che fare con le procedure di sfratto e sgombero: il DDL sgomberi cambia le regole sugli sfratti: cosa prevede? Il provvedimento interviene su più fronti: nella fase preventiva di merito, nella fase esecutiva, nelle occupazioni abusive senza titolo e nelle situazioni che coinvolgono conduttori irreperibili o stranieri con dimora sconosciuta.

Le notifiche agli stranieri con dimora sconosciuta e ai soggetti irreperibili

Il primo intervento riguarda un problema pratico frequente: il conduttore ha abbandonato l’immobile, non partecipa al processo, e non è possibile notificargli gli atti perché la sua dimora è sconosciuta o perché è straniero con residenza non reperibile. In questi casi, oggi il locatore è costretto ad avviare un giudizio ordinario — più lungo e costoso rispetto alla procedura sommaria di sfratto — con il paradosso di dover affrontare un processo contenzioso pieno per recuperare un immobile che di fatto è già stato abbandonato.

Il DDL ottimizza le norme del codice di procedura civile in materia di notifica a questi soggetti, consentendo di adottare la procedura sommaria di sfratto per morosità anche nei loro confronti. Una semplificazione concreta che evita al locatore un percorso processuale inutilmente oneroso quando il conduttore si è già di fatto disinteressato alla vicenda.

Il domicilio digitale dedicato al contratto di locazione

Una novità di carattere organizzativo ma con effetti pratici rilevanti: le parti potranno concordare nel contratto di locazione l’istituzione di un domicilio digitale specifico e dedicato a quel rapporto contrattuale, su cui convogliare tutte le comunicazioni contrattuali e le notifiche giudiziali ed esecutive.

Questo significa che, in caso di controversia, tutte le notifiche potrebbero essere effettuate su quell’indirizzo digitale predeterminato, riducendo i problemi di irreperibilità e i ritardi legati alla ricerca dell’indirizzo attuale del destinatario. Un intervento che si inserisce nella più generale tendenza alla digitalizzazione degli atti giudiziari.

L’ingiunzione di rilascio per la finita locazione: addio all’udienza superflua

Questa è la novità più rilevante sul piano processuale per i contratti di locazione giunti a scadenza. Il DDL introduce, per la sola finita locazione — non per la morosità — una procedura modellata sul decreto ingiuntivo di pagamento: il giudice emette un’ingiunzione di rilascio sulla base di prova scritta, il provvedimento è provvisoriamente esecutivo per legge, e il contraddittorio è solo eventuale in caso di opposizione da parte del conduttore.

Oggi, la procedura di sfratto per finita locazione prevede un’udienza in cui le parti si presentano davanti al giudice, il quale valida la convalida e fissa il termine per il rilascio. In realtà, questa udienza è quasi sempre superflua: i contratti di locazione abitativa sono obbligatoriamente in forma scritta dal 1998, e quelli commerciali sono nella pratica quasi sempre scritti. La documentazione necessaria — contratto e prova della scadenza — è la stessa che si porta a fondamento dell’ingiunzione. Non c’è nulla da discutere oralmente.

Il DDL prevede un termine ordinatorio di 15 giorni per l’emissione dell’ingiunzione — ma qui sta l’incognita pratica: i tempi effettivi dipenderanno dai carichi di lavoro dei singoli tribunali, con differenze significative tra uffici che emettono ingiunzioni in pochi giorni e altri che impiegano mesi.

Il titolo esecutivo per gli acquirenti di immobili occupati senza titolo

Il DDL prevede che gli atti di acquisto di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione — ricevuti da notaio o altro pubblico ufficiale autorizzato e debitamente trascritti — abbiano valenza di titolo esecutivo per il rilascio nei confronti di chi occupi l’immobile senza titolo.

Questo significa che chi acquista un immobile occupato abusivamente potrebbe avviare direttamente la procedura esecutiva di rilascio, senza dover prima ottenere una sentenza di condanna al rilascio in un giudizio ordinario.

Il DDL, però, cita solo gli atti tra vivi ricevuti da notaio, escludendo altri titoli di acquisto della proprietà come la successione ereditaria o l’acquisto in seguito a procedura esecutiva. Una lacuna che i commentatori già segnalano come meritevole di correzione in sede parlamentare: sarebbe più coerente riconoscere questa facoltà a tutti gli atti di acquisizione della proprietà o di altro diritto reale, purché trascritti, senza creare disparità tra chi acquista per atto tra vivi e chi eredita.

I termini dimezzati e l’abolizione dell’avviso di sloggio

La parte più impattante del DDL riguarda la fase esecutiva — quella che inizia dopo che il tribunale ha emesso il provvedimento di rilascio.

I termini di grazia per il pagamento del canone nelle procedure di sfratto per morosità vengono dimezzati. Spesso questi termini vengono richiesti dal conduttore a soli fini dilatori, per guadagnare tempo senza alcuna reale intenzione di pagare.

Vengono dimezzati anche i termini per il rilascio fissati dal giudice nel provvedimento. Tempi più brevi si traducono direttamente in un’esecuzione più rapida.

La novità più operativa è però l’abolizione dell’avviso di sloggio: oggi l’ufficiale giudiziario è tenuto a comunicare in anticipo al conduttore il giorno e l’ora precisa in cui avverrà l’accesso. Questo avviso consente al conduttore di organizzare resistenze, richiedere rinvii o creare ostacoli. Con il DDL, l’ufficiale giudiziario potrà procedere senza indugio fin dal giorno successivo al termine indicato nel precetto, con la sola possibilità di differire l’esecuzione una volta sola e solo in presenza di gravi motivi legati allo stato soggettivo degli sfrattati.

La presunzione di abbandono dei beni mobili

Un ulteriore ostacolo frequente nell’esecuzione degli sfratti è la presenza di beni mobili dell’esecutato nell’immobile: mobili, oggetti personali, a volte animali. Questa presenza spesso ritarda la procedura, perché l’ufficiale giudiziario non può procedere al rilascio finché i beni non vengono rimossi o affidati a un custode.

Il DDL introduce il principio della presunzione di abbandono: i beni mobili presenti nell’immobile al momento dell’esecuzione si presumono abbandonati se non formalmente richiesti dall’esecutato. Questa presunzione consente al proprietario di organizzare autonomamente lo smaltimento, sbloccando la procedura.

I commentatori segnalano come sarebbe opportuno estendere questa presunzione anche agli animali d’affezione — spesso lasciati nell’immobile in condizioni precarie al solo fine di ritardare l’esecuzione, con evidenti problemi di benessere animale.

La delega dell’esecuzione agli istituti vendite giudiziarie

Il DDL introduce anche la possibilità — non l’obbligo — di delegare l’attività esecutiva agli istituti vendite giudiziarie, ovviando alle carenze di organico tra gli ufficiali giudiziari in alcune circoscrizioni. È una logica conseguenza dei termini più stringenti che il DDL pone all’ufficiale esecutante.

I commentatori auspicano che questa facoltà venga estesa anche ai professionisti abilitati come custodi giudiziari nelle esecuzioni immobiliari, che curerebbero il rilascio sotto le direttive del giudice dell’esecuzione — come avviene già con successo nelle procedure esecutive immobiliari. Questo consentirebbe di ovviare ai problemi nelle zone in cui gli istituti vendite giudiziarie non sono pienamente operativi.

Un’ulteriore misura auspicata — ma non ancora presente nel testo del DDL — è la possibilità per l’ufficiale giudiziario di essere affiancato, a spese del procedente, da istituti di vigilanza privata nella fase di esecuzione forzata. Una misura che allevierebbe il carico sulle forze di pubblica sicurezza — soprattutto nelle grandi città, dove non sempre sono immediatamente disponibili — e velocizzerebbe le operazioni di rilascio.