Case Usa, Senato approva il piano Scott-Warren

Il testo depositato al Senato occupa 381 pagine e distribuisce le disposizioni in dodici titoli. I primi otto riguardano edilizia e programmi federali. Il nono modifica regole per banche e cooperative di credito. Il decimo disciplina gli acquisti dei grandi investitori. L’undicesimo riguarda la valuta digitale della banca centrale. L’ultimo contiene separabilità e assenza di nuove autorizzazioni di spesa.

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H.R. 6644 torna alla Camera

H.R. 6644 è stato presentato l’11 dicembre 2025. La Camera lo ha approvato il 9 febbraio con 390 sì e 9 no. Il Senato ha sostituito il testo il 12 marzo con un voto di 89 a 10. La Camera ha riscritto il compromesso il 20 maggio e lo ha approvato 396 a 13. Il Senato ha adottato il nuovo testo il 22 giugno.

Il voto più recente riguarda la mozione per concorrere nell’emendamento della Camera aggiungendo l’emendamento sostitutivo Scott n. 5823. La formula parlamentare certifica un’altra modifica. Per arrivare alla promulgazione serve identità letterale fra le due Camere. La lista dei lavori della Camera per la settimana iniziata il 22 giugno include H.R. 6644. Alle 12:12 CEST del 23 giugno 2026 il registro non riporta ancora l’assenso finale.

L’amministrazione Trump sostiene il pacchetto e il Titolo X incorpora la richiesta presidenziale di limitare gli acquisti dei grandi investitori. La firma presidenziale viene dopo il voto conforme della Camera.

Tempi autorizzativi e credito al posto dei tetti

Il disegno di legge non ordina riduzioni di prezzo e non fissa canoni. Agisce sui tempi amministrativi e sul capitale immobilizzato durante le attese. Tocca i mutui FHA di importo basso e il riuso degli edifici vuoti.

Una pratica ambientale più corta taglia il periodo nel quale maturano interessi senza produrre alloggi. I progetti edilizi preapprovati evitano di replicare la stessa istruttoria in ogni cantiere. Il pilota sui piccoli mutui serve transazioni che rendono poco ai finanziatori a causa dei costi fissi. Il riuso di immobili abbandonati aggiunge abitazioni senza acquistare nuovo suolo.

Un ribasso uniforme non è scritto nel testo. Il testo produce effetti quando i progetti diventano abitazioni disponibili. Il prezzo finale dipenderà dal numero di cantieri arrivati al completamento e dalla risposta del credito. Le amministrazioni locali dovranno adottare gli strumenti federali o usarli nei propri programmi.

Edifici a scala unica e lotti già serviti

Entro 18 mesi dalla promulgazione HUD dovrebbe predisporre indicazioni federali e formulazioni tipo per i point-access blocks. Sono edifici residenziali fino a sei piani nei quali una scala interna serve tutti gli alloggi. La norma impone l’esame di sprinkler e rilevatori di fumo. Ventilazione e vie di esodo rientrano nella stessa istruttoria. I codici statali e municipali conservano piena efficacia. Un programma competitivo di sperimentazione avrebbe durata massima di sette anni.

L’esenzione dalla revisione ambientale federale per i progetti del Rural Housing Service è circoscritta ai terreni infill già serviti da reti idriche e fognarie con accesso stradale presente. Sono esclusi i terreni mai urbanizzati. Anche le aree censuarie classificate ad alto rischio FEMA per incendi o inondazioni non entrano nella deroga.

Dal 1° ottobre 2026 i beneficiari dei Community Development Block Grants dovrebbero tenere un archivio pubblico consultabile dei terreni non edificati posseduti dall’ente. Il medesimo programma ammetterebbe la costruzione di nuove abitazioni fra gli usi finanziabili.

Mutui FHA fino a 100 mila dollari

Il pilota FHA definisce piccolo mutuo un finanziamento con capitale originario non superiore a 100 mila dollari. HUD avrebbe un anno dalla promulgazione per attivarlo. Il Segretario riceverebbe facoltà di riconoscere pagamenti diretti ai finanziatori e modificare costi FHA. Per il debitore sono ammessi contributi su anticipo e chiusura oltre a perizia e assicurazione del titolo.

I costi fissi di istruttoria assorbono una quota maggiore quando il capitale è basso. Il testo interviene su questa asimmetria e obbliga il Federal Housing Commissioner a riferire ogni anno su volumi erogati e tenuta del fondo assicurativo. L’autorità per avviare il pilota scade dopo tre anni. Una volta attivato il programma dura quattro anni.

Il Consumer Financial Protection Bureau dovrebbe esaminare la remunerazione dei mediatori e la disponibilità dei piccoli mutui. CFPB e Federal Housing Finance Agency dovrebbero misurare l’effetto dei limiti su punti e commissioni. Per le perizie FHA il testo ammette professionisti con licenza oppure credenziale riconosciuta.

Chi accumula almeno 30 giorni di ritardo su un mutuo federale coperto dovrà ricevere l’offerta di consulenza abitativa. Per i finanziamenti FHA il Mutual Mortgage Insurance Fund potrà coprire il costo quando ricorrono le condizioni stabilite dalla legge.

Case di fabbrica e immobili da recuperare

Il Titolo III aggiorna la definizione federale di manufactured housing includendo unità prive di telaio permanente. La modifica porta nel perimetro HUD sistemi costruttivi che oggi ricadono in categorie finanziarie diverse. Gli standard energetici federali per queste abitazioni entrerebbero in vigore solo dopo l’adozione da parte di HUD.

Per i cantieri modulari FHA dovrà esaminare il calendario delle erogazioni. La fabbrica sostiene gran parte dei costi prima che i moduli arrivino sul lotto e il credito tradizionale eroga spesso soltanto dopo l’avanzamento registrato sul sito. Il programma PRICE riceverebbe un’autorizzazione di sette anni per interventi nelle comunità di manufactured homes.

Il Whole-Home Repairs Act autorizza contributi e prestiti condonabili per riparazioni degli immobili esistenti. Il programma RESIDE riguarda il riuso di edifici vuoti o abbandonati. Il tetto del Rental Assistance Demonstration salirebbe di 100 mila unità con tutele per gli inquilini inserite nella legge.

Sensori di temperatura e ispezioni dei voucher

Un pilota HUD finanzierebbe sensori di temperatura negli alloggi pubblici o assistiti. Serve il consenso scritto dell’inquilino. Gli standard per proteggere le informazioni personali dovrebbero arrivare entro 180 giorni e i dispositivi resterebbero nel programma per tre anni.

Per gli Housing Choice Vouchers un’unità ispezionata durante i dodici mesi precedenti da uno dei programmi federali elencati soddisferebbe il controllo HUD se l’agenzia dispone del verbale. I nuovi proprietari potrebbero chiedere un’ispezione preventiva prima di avere un inquilino assegnato.

Stati e amministrazioni locali potranno chiedere una deroga al limite del 60% sulle somme Emergency Solutions Grant destinate a rifugi e assistenza in strada. Un nuovo gruppo Moving to Work riceverebbe margini amministrativi mirati.

Il controllo societario dietro la soglia

Il limite indicato in apertura riguarda un’entità a scopo di lucro attiva nell’investimento o nella gestione di case. Il conteggio guarda oltre l’intestazione del singolo immobile e aggrega il controllo diretto o indiretto. Rilevano il potere di decidere sulla gestione e il controllo del general partner. Anche una partecipazione superiore al 25% entra nel calcolo salvo la posizione meramente passiva.

Enti pubblici federali, statali, tribali o locali non rientrano nella definizione. L’espressione single-family home comprende fabbricati con una o due unità residenziali. Le manufactured homes sono escluse.

Un gruppo che controlla già abbastanza abitazioni per superare il limite non dovrà vendere il portafoglio esistente. Dalla data di efficacia non potrà aggiungere case tramite acquisti ordinari. Il termine “acquisto” comprende trasferimenti e fusioni oltre alle operazioni in blocco.

Le eccezioni conservano build-to-rent e recuperi

Il divieto non blocca il build-to-rent di nuova costruzione. Sono ammessi gli acquisti destinati a recuperare immobili fuori codice quando i lavori valgono almeno il 15% del prezzo. Entrano fra le eccezioni i programmi che accompagnano l’inquilino all’acquisto e gli immobili acquisiti dopo un’inadempienza sul debito.

Il testo consente passaggi fra grandi investitori. Ammette per due anni dall’efficacia anche acquisti da operatori non coperti. Le comunità per nuclei con almeno un componente di 55 anni conservano l’esenzione se rispettano gli standard federali di visitabilità.

La versione approvata dal Senato a marzo obbligava a cedere alcune case build-to-rent dopo sette anni. Il compromesso di giugno ha cancellato quel termine. La restrizione finale colpisce soprattutto l’espansione ottenuta comprando abitazioni esistenti. La costruzione destinata alla locazione conserva un canale separato.

Segnalazioni degli inquilini e sanzioni

Entro 180 giorni HUD dovrebbe aprire un numero verde e un sito pubblico per le controversie degli inquilini che abitano in proprietà dei grandi investitori. Il proprietario dovrà comunicare il servizio all’ingresso nell’alloggio e una volta l’anno. Il medesimo avviso riporterà il referente incaricato di ricevere i reclami.

HUD raccoglierà le segnalazioni su possibili violazioni federali e indirizzerà quelle statali all’autorità competente. Il rapporto pubblico annuale dovrà usare informazioni aggregate o anonime. Ogni investitore coperto comunicherà entro il 31 dicembre quante case controlla e in quali città. La localizzazione per città non è richiesta quando il portafoglio locale non supera dieci unità.

Il tetto della pena pecuniaria civile è pari a 1 milione di dollari per violazione oppure a tre volte il prezzo di acquisto quando tale importo è maggiore. Tesoro e Dipartimento di Giustizia ricevono il potere di agire.

Programmi abitativi federali riscritti

Il programma HOME viene riautorizzato e aggiornato per costruzione e recupero. Il testo autorizza un pilota regionale per la pianificazione abitativa e un fondo settennale destinato alle giurisdizioni che aumentano l’offerta.

Nelle aree rurali l’assistenza al canone viene separata dalla scadenza dei mutui USDA. Il sussidio non sarebbe più costretto a terminare insieme al finanziamento dell’immobile. La disposizione protegge il contratto agevolato quando il debito della proprietà arriva a maturazione.

Il Community Development Block Grant-Disaster Recovery riceve una base legislativa di tre anni e un ufficio dedicato dentro HUD. Per i veterani con disabilità la relativa indennità viene esclusa stabilmente dal reddito annuo usato nel programma HUD-VASH. Le domande di mutuo uniformi di Fannie Mae e Freddie Mac dovrebbero chiedere il servizio militare prima della firma.

Il Segretario HUD dovrebbe comparire ogni anno davanti al Congresso. L’agenzia invierebbe ogni mese il rapporto sul coefficiente patrimoniale del Mutual Mortgage Insurance Fund e segnalerebbe eventuali discese sotto il minimo di legge. Le autorità abitative sottoposte ad amministrazione controllata o monitor riceverebbero obblighi informativi più ampi.

La clausola che non stanzia nuovi fondi

L’articolo 1202 stabilisce che H.R. 6644 non autorizza nuove risorse per eseguire le proprie disposizioni. La parola “grant” descrive un potere giuridico e non un assegno disponibile alla firma. Le agenzie dovranno usare stanziamenti già esistenti oppure somme approvate nelle ordinarie leggi di bilancio.

La stessa condizione riguarda le sanzioni riscosse dai grandi investitori. Il loro trasferimento al programma HOME per costruzione e assistenza ai primi acquirenti richiede un’autorizzazione finanziaria preventiva del Congresso. L’approvazione della regola e la disponibilità del denaro sono due atti separati.

Le banche locali dentro il pacchetto abitativo

Il Titolo IX contiene nove articoli su banche di comunità e cooperative di credito. Un istituto con meno di 10 miliardi di dollari di attività potrà escludere dalla categoria dei brokered deposits i depositi custodial entro il 20% delle passività. Un’altra disposizione alza da 3 a 6 miliardi la soglia patrimoniale per determinati test di vigilanza.

Il collegamento con l’abitare passa dal credito territoriale e dalla capacità degli istituti minori di trattenere depositi. La presenza del titolo bancario mostra anche il prezzo legislativo dell’accordo fra Camera e Senato. Norme nate fuori dal settore edilizio hanno garantito sostegno al pacchetto finale.

La clausola sulla valuta digitale della banca centrale

Il Titolo XI tratta una materia separata dall’edilizia. Modifica il Federal Reserve Act e vieta alla Fed di emettere una central bank digital currency rivolta al pubblico in forma diretta o attraverso intermediari. L’eccezione riguarda una valuta in dollari aperta e senza autorizzazioni preventive che conservi le protezioni di riservatezza del contante fisico.

Il divieto cessa il 31 dicembre 2030. Nello stesso articolo il Congresso dichiara che la Fed non dispone dell’autorità per emettere una CBDC senza una legge dedicata. La disposizione non incide sul numero di abitazioni o sui mutui FHA. È una concessione negoziale incorporata nell’accordo finale.