Mutui accessibili per gli anziani, la sfida dell’Italia in un continente che invecchia — idealista/news

Una pressione demografica sul mercato immobiliare

Il punto di partenza è demografico, e i numeri non lasciano spazio a interpretazioni ottimistiche. Secondo i dati Eurostat e le proiezioni della Banca Mondiale elaborati dall’EMF, la quota della popolazione europea con 65 anni e oltre è passata dal 17% del 2005 al 22% del 2025, e la tendenza è destinata ad accelerare: si prevede raggiunga il 25% nel 2030 e addirittura il 31% nel 2045. Nel medesimo arco temporale, la fascia di popolazione in età lavorativa tra 15 e 64 anni scenderà dal 67% al 57%, mentre i giovanissimi tra 0 e 14 anni rimarranno stabili intorno al 13%. L’Europa, in sintesi, sta diventando strutturalmente più vecchia, e questo cambiamento investe in modo diretto il funzionamento dei mercati ipotecari.

Il problema è che i mutui europei, le loro normative e le loro condizioni commerciali, sono stati storicamente progettati pensando ai lavoratori in età attiva, con redditi da lavoro dipendente stabili e prevedibili e con l’obiettivo del rimborso completo entro il raggiungimento dell’età pensionabile. Con l’aumento della longevità e la crescita del numero di anziani che rimangono in salute più a lungo e che vogliono continuare a vivere in autonomia nella propria abitazione, questa impostazione rivela limiti sempre più evidenti. Molti anziani dipendono da pensioni fisse o basse, il che riduce la loro capacità di accedere a mutui di importo significativo o a condizioni favorevoli. A questo si aggiunge la carenza strutturale di abitazioni adeguate all’invecchiamento, prive di barriere architettoniche, con ingressi accessibili e bagni attrezzati — e i costi di adattamento di un immobile ordinario possono essere considerevoli.

Il mercato italiano dei mutui: ripresa solida, prezzi in salita

In questo scenario, la situazione del mercato dei mutui in Italia vede il quadro del quarto trimestre 2025 in recupero progressivo e consolidato. Lo stock di mutui residenziali in essere ha raggiunto circa 440,5 miliardi di euro, con una crescita del 3,4% su base annua e dell’1,1% rispetto al trimestre precedente. Il volume di erogazioni lorde nel quarto trimestre è stato di circa 18,9 miliardi di euro. La ripresa è stata alimentata in modo determinante dalla discesa dei tassi di interesse, che ha rilanciato la domanda di mutui per l’acquisto della casa.

Sul fronte dei prezzi immobiliari, l’indice elaborato da ISTAT ha segnato nel quarto trimestre 2025 un aumento dello 0,9% rispetto al trimestre precedente e del 4,1% su base annua. Il dato merita una lettura attenta nella sua composizione: la spinta è arrivata esclusivamente dalle abitazioni usate, i cui prezzi sono cresciuti del 5,2% annuo, mentre il nuovo ha subito un brusco rallentamento, scivolando in territorio negativo a -1,2% dal +1,3% del terzo trimestre. Le transazioni residenziali nel quarto trimestre hanno superato le 218.500 unità, con una crescita contenuta dello 0,5% annuo, ma con dinamiche molto diverse tra le grandi città capoluogo (-1,7%) e i centri minori (+1,3%). Quasi tre acquisti su quattro (il 72%) hanno riguardato la prima casa, beneficiando delle relative agevolazioni fiscali.

Tassi di interesse e struttura dei mutui: il ritorno al fisso

La struttura dei nuovi mutui erogati in Italia ha subito una trasformazione significativa negli ultimi due anni. La quota di mutui a tasso variabile — intesi come prodotti con fissazione iniziale del tasso fino a un anno — si è ridotta in modo drastico: dal 46% circa dei nuovi contratti nel primo trimestre 2023, è scesa a circa il 16,5% nel quarto trimestre 2025, segnando però una parziale risalita di circa 4,5 punti percentuali rispetto al trimestre precedente. Il restante 83,5% delle erogazioni è composto da mutui a tasso fisso o misto con periodo iniziale di fissazione superiore all’anno.

I tassi medi ponderati si sono assestati nel quarto trimestre 2025 intorno al 3,38% — in leggero rialzo rispetto al minimo toccato nei trimestri precedenti. Il tasso variabile si collocava al 3,21%, quello fisso a lungo termine al 3,42%. Il confronto con i massimi del 2023, quando il tasso medio superava il 4,4%, chiarisce perché la discesa dei tassi abbia prodotto un effetto così robusto sulla domanda.

Il mutuo vitalizio ipotecario: strumento esistente, mercato quasi assente

Sul fronte dell’accessibilità per i mutuatari più anziani, l’Italia dispone di un quadro normativo specifico. Il mutuo vitalizio ipotecario esiste nell’ordinamento italiano sin dal decreto legislativo 203/2005, convertito nella legge 248/2005 e successivamente modificato dalla legge 44/2015. Si tratta di un finanziamento a medio-lungo termine riservato agli over 60, garantito da ipoteca su un immobile residenziale, la cui durata coincide generalmente con la vita del mutuatario. Il proprietario mantiene la titolarità dell’immobile e non è tenuto a rimborsare il capitale durante la vita del contratto — anche se può farlo periodicamente. Al decesso del mutuatario, gli eredi possono scegliere di rimborsare il debito e liberare l’ipoteca, vendere l’immobile, oppure lasciare che sia la banca a procedere alla vendita a prezzi di mercato per recuperare il proprio credito. La legge stabilisce che in nessun caso al mutuatario o ai suoi eredi possa essere chiesto un importo superiore al valore di mercato dell’immobile.

Nonostante questo impianto normativo, il mutuo vitalizio ipotecario rimane in Italia un prodotto di nicchia con masse gestite nell’ordine di qualche centinaio di milioni di euro, e soltanto due banche lo offrono sul mercato. Come nel caso di altri Paesi europei, la domanda è frenata da una combinazione di scarsa conoscenza del prodotto, motivazioni ereditarie e resistenze culturali alla monetizzazione del patrimonio immobiliare.

Il panorama europeo: tra mercati maturi e Paesi ancora fermi

Come affrontano il tema dell’accessibilità dei mutui gli altri Paesi europei? Il quadro che emerge dal censimento condotto dall’EMF su oltre venti mercati nazionali è quello di una grande eterogeneità. Irlanda e Paesi Bassi si distinguono per l’approccio più evoluto: Dublino dispone di un mercato sviluppato di prodotti per anziani, tra cui mutui lifetime, home reversion schemes e prestiti equity release, con regole di protezione del consumatore elaborate dalla Banca Centrale, e i proventi ricevuti attraverso questi strumenti sono esentasse. I Paesi Bassi hanno introdotto un prodotto dedicato, la cosiddetta senioren hypotheek, che consente agli over 55 di accendere, trasferire o aumentare un mutuo anche dopo il pensionamento, senza limite massimo di età.

In Spagna esistono alcuni meccanismi come il reverse mortgage (riservato agli over 65 o a chi necessita di assistenza a lungo termine) e strumenti non bancari come la nuda proprietà con mantenimento dell’usufrutto, ma restano molto poco utilizzati: tra gennaio e settembre 2025 sono stati stipulati solo 366 contratti di reverse mortgage in tutto il Paese.

La Norvegia, su cui il rapporto si sofferma in un approfondimento dedicato, offre un prodotto chiamato SeniorLån: accessibile agli over 60, non prevede rimborso di capitale o interessi durante la permanenza nell’abitazione, garantisce la proprietà al mutuatario e copre l’eventuale perdita della banca qualora il valore dell’immobile al momento della scadenza risulti inferiore al debito residuo. La Francia ha un quadro normativo specifico per i mutui viagers, con tutele robuste tra cui il divieto di sollecitazione commerciale, il rogito notarile obbligatorio e un tetto al credito pari al valore di realizzo dell’immobile. La Germania, al contrario, mantiene un mercato per i reverse mortgage estremamente ridotto e di nicchia, con l’Agenzia Antidiscriminazione e le associazioni dei consumatori che hanno sollevato preoccupazioni per le barriere legate all’età nell’accesso al credito.

Polonia, Portogallo e Romania si trovano all’estremo opposto: in questi Paesi il mercato dei mutui per anziani è di fatto assente o embrionale, con normative che di fatto concentrano l’accesso al credito sulla fascia lavorativa della popolazione. In Lituania il parlamento ha commissionato nel 2025 una revisione della legislazione sui reverse mortgage guardando ai modelli polacco, britannico e statunitense, ma il mercato non si è ancora sviluppato, nonostante un contesto di alta proprietà immobiliare e pensioni relativamente basse renda il prodotto potenzialmente molto rilevante.