Chi ha ristrutturato casa ha diritto al bonus al 50% o al 36%?

I dati del Caf Acli sui modelli 730/2026 già presentati mostrano che il 73% di chi ha ristrutturato nel 2025 ha diritto al bonus maggiorato al 50%, riservato alle abitazioni principali. La rata media di spesa detraibile è 472 euro per le prime case e 397 per le seconde. Il risparmio fiscale complessivo per l’Erario vale 1,2-1,3 miliardi in dieci anni.

Chi ha ristrutturato casa nel 2025 e sta compilando il modello 730/2026 si trova per la prima volta di fronte a una scelta che non esisteva negli anni precedenti: la detrazione per il recupero edilizio non è più unica per tutti. Dal 2025 l’aliquota dipende dal tipo di immobile — il 50% per le abitazioni principali, il 36% per tutti gli altri. Una distinzione che incide concretamente sull’importo da recuperare in dichiarazione.

A questo punto la domanda riguarda milioni di contribuenti che hanno effettuato lavori di ristrutturazione l’anno scorso: chi ha ristrutturato casa nel 2025 ha diritto al bonus al 50% o al 36%? Le prime elaborazioni del Caf Acli sui modelli 730/2026 già presentati fino al 12 giugno 2026 offrono una fotografia parziale ma significativa: il 73% dei beneficiari ha indicato la detrazione maggiorata, mentre il 27% si accontenta di quella base. Sette contribuenti su dieci, dunque, hanno ristrutturato la propria abitazione principale.

Come funziona la distinzione tra 50% e 36% dal 2025

La differenziazione dell’aliquota di detrazione per il recupero edilizio è una novità introdotta dalla legge di Bilancio 2025(legge n. 207/2024), che debutta nelle dichiarazioni dei redditi di quest’anno. Prima del 2025, la detrazione al 50% si applicava indistintamente a tutti gli immobili — abitazioni principali, seconde case, immobili in locazione — senza alcuna distinzione.

Dal 2025, l’aliquota differenziata si riflette nella compilazione dei righi E41-E43 del modello 730. Chi ha eseguito lavori sulla propria abitazione principale indica il 50%; chi ha ristrutturato una seconda casa, un immobile in affitto o un’altra proprietà indica il 36%.

La stretta è stata introdotta dal Governo con l’obiettivo di ridurre il costo per l’Erario, concentrando il beneficio maggiore sulle prime case e penalizzando fiscalmente gli interventi sugli altri immobili.

I numeri del Caf Acli: sette su dieci alla detrazione maggiorata

I dati elaborati dal Caf Acli offrono il primo riscontro empirico dell’impatto della nuova regola. Tra i dipendenti e i pensionati che si sono rivolti al Caf, il 15,6% ha sostenuto nel 2025 spese agevolate dalla detrazione per il recupero edilizio — una quota significativa del totale dei dichiaranti.

Di questi, il 73% ha indicato la detrazione al 50% — lavori sull’abitazione principale — e il 33,6% la detrazione al 36% per gli altri immobili. La somma supera il 100% perché una quota del 6,6% dei beneficiari ha eseguito lavori su entrambe le tipologie di immobile nel corso del 2025, usando entrambe le aliquote.

Questa percentuale del 73% è coerente — e anzi superiore — con i dati strutturali del mercato immobiliare italiano. I dati del Ministero dell’Economia (“Gli immobili in Italia”) indicano che su circa 33 milioni di case possedute da persone fisiche, quelle indicate come abitazioni principali sono 20,1 milioni, pari al 60,9% del totale. E un’analisi del Caf Acli sulle dichiarazioni 2024 — precedenti alla stretta — aveva rilevato che il 66,3% delle unità ristrutturate era rappresentato da abitazioni principali.

Il salto dal 66,3% al 73% suggerisce che la distinzione fiscale tra prime e seconde case abbia prodotto un effetto comportamentale: molti proprietari hanno concentrato gli interventi sull’abitazione principale nel 2025 e rinviato i lavori sugli altri immobili, probabilmente in attesa di eventuali proroghe o modifiche normative.

Quanto vale la detrazione media per chi ha ristrutturato

La rata di spesa detraibile media riportata nel modello 730/2026 dai contribuenti del Caf è pari a 472 euro per chi beneficia del 50% e a 397 euro per chi si applica il 36%. Una differenza di circa 75 euro per rata annua — che si moltiplica per dieci anni, essendo la detrazione ripartita in dieci rate di pari importo.

I dati cambiano significativamente quando si distingue per tipo di intervento.

Per i lavori condominiali la rata media di spesa detraibile è molto più contenuta — nell’ordine dei 150-160 euro — ed è leggermente più bassa per le prime case. La ragione è che il costo degli interventi condominiali viene ripartito tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi, e la quota individuale è quindi modesta.

Per i lavori sui singoli alloggi la rata sale notevolmente — nell’ordine dei mille euro — con un divario tra prime e seconde case: circa 1.064 euro per le abitazioni principali e 939 euro per gli altri immobili. Chi ha deciso autonomamente dove intervenire ha evidentemente privilegiato l’abitazione principale, destinandovi anche budget più elevati.

Da notare che la spesa 2025 è inferiore alla spesa totale indicata nei modelli di quest’anno — in media 1.394 euro per i clienti del Caf — perché quest’ultima include anche le rate derivanti da ristrutturazioni pagate nel 2024 o negli anni precedenti, ancora in corso di detrazione.

Seconde case più presenti nei lavori condominiali

Un dato interessante emerge dall’analisi per tipologia di intervento: la quota di seconde case è più alta tra i lavori condominiali (35%) rispetto ai lavori sulle singole unità (28,9%).

La spiegazione è probabilmente nella natura stessa degli interventi condominiali: la decisione di eseguire i lavori è presa dall’assemblea con le maggioranze previste dalla legge, non dal singolo proprietario. Chi possiede un appartamento in un condominio non può rifiutarsi di partecipare alle spese deliberate dall’assemblea, anche se l’immobile è una seconda casa. Il singolo proprietario, invece, quando decide autonomamente dove intervenire, ha scelto di concentrare i lavori sulla prima casa — anche per beneficiare della detrazione maggiorata.

L’ecobonus: pochi beneficiari, rata media più alta

I dati sull’ecobonus — la detrazione per gli interventi di risparmio energetico — mostrano un quadro molto diverso rispetto al bonus ristrutturazioni.

Solo l’1% dei contribuenti che si sono rivolti al Caf ha indicato la prima rata della detrazione per il risparmio energetico nel 730/2026. Una percentuale molto bassa che conferma la forte preferenza dei contribuenti per il bonus ristrutturazioni ordinario rispetto all’ecobonus, probabilmente per la maggiore semplicità degli adempimenti tecnici richiesti.

Tra chi ha invece usufruito dell’ecobonus, la quota di abitazioni principali supera l’80% — ancora più alta rispetto al bonus ristrutturazioni — e la rata media di detrazione è superiore a quella degli interventi di recupero edilizio.

Quanto risparmia l’Erario con la stretta

L’effetto complessivo della distinzione tra prima e seconda casa sull’Erario è ancora in corso di quantificazione definitiva, ma le prime stime sono possibili.

In termini di volume di investimenti, il 2025 ha già registrato un calo significativo dei bonifici per lavori agevolati: 32,1 miliardi di euro contro i 42,8 miliardi del 2024 — un calo di oltre 10 miliardi che riflette sia la fine del Superbonus per la maggior parte dei soggetti sia la minore attrattività delle aliquote ridotte per gli immobili diversi dalla prima casa.

Proiettando la quota di beneficiari e spese agevolate al 36% — escludendo gli interventi ancora agevolati dal bonus barriere architettoniche — si può stimare che la rata annua di detrazione sui pagamenti effettuati nel 2025 sarà più bassa di circa 120-130 milioni di euro rispetto all’ipotesi di un bonus al 50% esteso a tutti. Su dieci anni di ripartizione della detrazione, l’effetto complessivo per le casse dello Stato è stimabile in 1,2-1,3 miliardi di euro.