Detrazione degli interessi del mutuo nel 2026, quanto si risparmia — idealista/news

Per i contribuenti che hanno acquistato un immobile, e si apprestano a presentare la dichiarazione dei redditi, anche per l’anno in corso sono disponibili importanti opportunità. A partire dalla detrazione degli interessi del mutuo 2026, che consente di alleggerire il carico IRPEF sui finanziamenti immobiliari. È infatti possibile recuperare, nel Modello 730 o nel Modello Redditi Persone Fisiche, il 19% degli interessi passivi e dei relativi costi di gestione del mutuo, per un tetto massimo di 4.000 euro. In altre parole, si potrà risparmiare fino a 760 euro per ogni contribuente che ne ha diritto.

Quali sono i bonus per il mutuo nel 2026

Al fine di mitigare sensibilmente sia gli oneri connessi all’atto notarile, che i costi derivanti dall’ammortamento del mutuo, anche per il 2026 vengono confermate importanti agevolazioni. La normativa vigente prevede infatti ai titolari di un contratto di finanziamento immobiliare di approfittare di diverse misure, purché riferite alla prima casa.

Nel dettaglio, le tutele previste per chi acquista l’abitazione principale tramite mutuo comprendono:

• un’imposta sostitutiva agevolata, ridotta allo 0,25% sul capitale erogato per l’acquisto della prima casa, al posto del 2% invece imposto per seconde case o altre tipologie di immobili, ai sensi del D.P.R. 601/1973;
• delle agevolazioni sulle imposte d’acquisto, con un’imposta di registro abbattuta al 2% anziché al 9% per gli acquisti da privati, come previsto dal D.P.R. 131/1986. Se la compravendita avviene da un’impresa costruttrice, l’IVA applicabile scende dal 10 al 4%;
• delle imposte catastale e ipotecaria in misura fissa, da 50 euro ciascuna per gli acquisti da privati e 200 da costruttori o società soggette a IVA, secondo il D.Lgs. 23/2011 e il D.L. 104/2013;
• una detrazione sugli interessi del mutuo per la prima casa, relativamente a quelli passivi e agli oneri accessori, pari al 19% su un massimo di 4.000 euro, ai sensi del D.P.R. 917/1986.

Quali condizioni per accedere alle agevolazioni

Affinché si possa accedere a queste agevolazioni, il contribuente deve rispettare i vincoli relativi alla qualifica di prima casa, così come definiti dal D.P.R. 131/1986. In particolare, l’acquirente:

• non deve essere titolare di diritti di proprietà o godimento su altre abitazioni nel medesimo Comune dell’immobile;
• deve stabilire la propria residenza anagrafica in quel territorio entro 18 mesi dal rogito, per le agevolazioni sulle imposte per la prima casa, ed entro 12 mesi per la detrazione degli interessi passivi;
• non deve possedere altre proprietà acquistate con le stesse agevolazioni sul territorio nazionale.

Non è invece generalmente ammessa la detrazione degli interessi passivi sul mutuo per la prima casa senza residenza, a meno che l’acquirente non si trovi nei 12 mesi successivi all’acquisto o, ancora, in caso in cui il ritardo nel trasferimento di residenza sia dovuto a documentati lavori di ristrutturazione.

Qual è la detrazione per il mutuo nel 2026?

Relativamente alla detrazione degli interessi passivi del mutuo, la misura prevede uno sconto diretto del 19% sull’IRPEF, sull’importo complessivo degli stessi interessi corrisposti nell’anno precedente d’imposta.

È però utile sapere che, secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate sulla detrazione degli interessi passivi per la prima casa, l’agevolazione non si limita agli interessi puri, ma si estende anche ad alcuni oneri accessori e altre spese tecniche che il mutuatario ha sostenuto per la stipula del finanziamento. Di conseguenza:

• sono incluse nella detrazione  le commissioni spettanti alla banca per l’attività di intermediazione, gli oneri di istruttoria e di spesa tecnica sull’immobile, l’onorario del notaio per l’atto di mutuo, l’imposta sostitutiva sul capitale erogato, le spese di gestione e riscossione della rata e le eventuali quote di rivalutazione dei mutui indicizzati;
• sono escluse dalla misura le polizze assicurative, gli oneri notarili per il rogito di compravendita e il trasferimento di proprietà e le spese per l’agenzia immobiliare.

Il meccanismo si basa sul principio di cassa: si considerano solo le somme effettivamente pagate dal contribuente nel corso dell’anno solare di riferimento, a prescindere dalla distribuzione temporale delle rate nel piano d’ammortamento.

Qual è il limite massimo detraibile per gli interessi del mutuo

Esiste però un tetto massimo detraibile sugli interessi passivi del mutuo, fissato a un totale complessivo di 4.000 euro. Di conseguenza, la detrazione massima che spetta a ogni singolo contribuente non può superare i 760 euro. Inoltre, per le eccedenze non è ammesso il recupero degli interessi passivi per gli anni precedenti.

Bisogna però sapere che, a partire dalle dichiarazioni dei redditi del 2026 e ai contratti di mutuo stipulati dall’1 gennaio 2025, è necessario considerare anche i limiti generali di reddito definiti dalla Legge di Bilancio 2025 sulle detrazioni. In base all’articolo 16-ter del TUIR:

• sotto ai 75.000 euro di reddito, non vi sono limiti di detraibilità, si potrà procedere con il 19% sull’IRPEF, per un massimo di 4.000 euro;
• tra 75.000 e 100.000 di reddito, la detrazione concorre con altri oneri a un tetto massimo complessivo di 14.000 euro, moltiplicato per lo specifico coefficiente familiare in base al numero di figli a carico;
• oltre i 100.000 euro di reddito, il tetto complessivo per tutte le detrazioni scende a 8.000 euro, da riproporzionare sempre in base ai coefficiente sui figli a carico.

Per comprendere meglio la questione, è utile ricorrere a una detrazione d’esempio sugli interessi passivi del mutuo nel 730. Si ipotizzi che un contribuente, con un reddito di 45.000 euro, abbia corrisposto alla banca 3.200 di soli interessi passivi, sommati a 300 euro di spese di istruttoria e gestione. Di conseguenza, si avranno:

• 3.500 euro totali detraibili, inferiori al tetto massimo di 4.000 euro;
• 665 euro di credito d’imposta, ovvero di risparmio effettivo.

Si ricorda sempre che l’agevolazione vale per l’abitazione principale: non è infatti possibile procedere alla detrazione degli interessi passivi del mutuo per la seconda casa.

Come funziona la detrazione in casi particolari

Vi possono poi essere dei casi particolari, che meritano un’analisi a parte sulle effettive possibilità d’accesso alle agevolazioni.

La prima evenienza è quella di un mutuo cointestato: in questa situazione, il limite massimo di 4.000 euro deve essere ripartito fra tutti i cointestatari, in parti uguali o in base alle rispettive quote di titolarità. Ad esempio, due coniugi intestati al 50% potranno detrarre nel 730 un massimo di 2.000 euro ciascuno.

Un’eccezione fondamentale è rappresentata dalla detrazione degli interessi del mutuo per il coniuge a carico: qualora uno dei due cointestatari risulti fiscalmente a carico dell’altro, il partner che sostiene l’intera spesa può portare in detrazione entrambe le quote, sempre per un massimo di 4.000 euro.

Inoltre, bisogna considerare anche delle regole specifiche in base all’evoluzione o alla finalità del finanziamento:

• per i mutui destinati alla costruzione o alla ristrutturazione dell’immobile, si applica sempre la detrazione al 19%, tuttavia con un tetto massimo complessivo di 2.582,28 euro;
• in caso di rinegoziazione del mutuo, con una modifica delle condizioni contrattuali concordate con la banca, il diritto alla detrazione rimane inalterato, limitatamente agli interessi calcolati sul capitale residuo del mutuo originario;
• per la surroga e la sostituzione del mutuo, rimane il diritto all’agevolazione, sempre in relazione alla quota di capitale da rimborsare al momento della stipula del nuovo contratto. Non è però inclusa l’eventuale liquidità aggiuntiva richiesta dal mutuatario.

Come richiedere la detrazione

Per concretizzare la detrazione, è necessario compilare gli appositi quadri, disponibili sia sul nuovo modello 730/2026 che sul Modello Redditi Persone Fisiche 2026. Si tratta di un passaggio delicato, che spesso fa sorgere un dubbio comune fra i contribuenti: dove si trovano gli interessi passivi del mutuo?.

L’importo è presente all’interno della certificazione annuale che la banca mette a disposizione del cliente telematicamente, di solito entro i primi mesi dell’anno. Il documento riporta sia l’ammontare degli interessi passivi che gli oneri di gestione effettivamente pagati nel corso dell’anno solare precedente.

Trovato l’importo, nel Modello 730, la cifra va riportata nel Quadro E all’interno della Sezione I, compilando il rigo E7 e specificando:

• il codice 7 per i mutui stipulati entro il 31 dicembre 2021;
• il codice 48 per i mutui sottoscritti tra l’1 gennaio 2022 e il 31 dicembre 2024;
• il codice 57 per i mutui stipulati dall’1 gennaio 2025, quindi soggetti ai nuovi vincoli di reddito.

Se il finanziamento è per la costruzione o la ristrutturazione, si compilano i righi E8-E10, indicando:

• il codice 10 per i contratti stipulati entro il 31 dicembre 2021;
• il codice 46 per i finanziamenti sottoscritti tra l’1 gennaio 2022 e il 31 dicembre 2024;
• il codice 55 per i contratti firmati dall’1 gennaio 2025.

Per il Modello Persone Fisiche, i codici rimangono identici ma si compila il rigo RP7 per i mutui sull’abitazione principale e i righi RP8-RP13 per i mutui costruzione o ristrutturazione. In ogni caso, data la complessità dell’operazione, è bene chiedere consiglio al proprio commercialista di fiducia o, ancora, al CAF territorialmente competente.