Si possono vietare gli affitti brevi in condominio?

Le regole fiscali, l’obbligo del codice Cin, i limiti del regolamento contrattuale e le ultime sentenze su B&B e locazioni turistiche.

Il fenomeno delle locazioni turistiche ha trasformato molte città e palazzi, offrendo nuove opportunità di guadagno ai proprietari. Tuttavia, questa pratica genera spesso attriti con i vicini, preoccupati per il viavai di sconosciuti e la sicurezza. Prima di mettere il proprio appartamento su un portale online, è fondamentale conoscere le norme fiscali e, soprattutto, capire se si possono vietare gli affitti brevi in condominio. La legge è cambiata negli ultimi anni, introducendo obblighi severi come il codice identificativo nazionale e limiti al numero di appartamenti gestibili. Ma l’ostacolo più grande resta spesso il regolamento dello stabile. In questo articolo analizzeremo cosa prevede la normativa attuale, quali sono i requisiti di sicurezza e come interpretare le clausole che potrebbero impedire l’attività, alla luce delle recenti decisioni dei giudici.

Cosa si intende per affitto breve e quali tasse si pagano?

Quando si parla di affitti brevi, ci si riferisce a una specifica categoria definita dalla legge. La normativa fiscale (art. 4 del Dl 50/2017 convertito dalla L 96/2017) chiarisce che rientrano in questa fattispecie i contratti di locazione di immobili a uso abitativo con una durata non superiore a 30 giorni. Questa regola vale anche se il contratto prevede la fornitura di servizi accessori, come la biancheria e la pulizia dei locali. I contratti devono essere stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, e possono avvenire direttamente o tramite portali telematici che mettono in contatto domanda e offerta. Per questi redditi è possibile usufruire del regime fiscale vantaggioso della cedolare secca. Il contratto può essere firmato dal proprietario, ma anche da chi ha l’immobile in sublocazione o in comodato, purché ci sia accordo tra le parti e l’immobile rientri nelle categorie catastali del gruppo A (con esclusione degli uffici A/10). Se la durata supera i 30 giorni nell’anno, il contratto cambia natura: diventa obbligatorio registrarlo all’agenzia delle Entrate entro 30 giorni e pagare le relative imposte di registro e bollo.

Quanti appartamenti si possono affittare senza partita Iva?

La gestione degli affitti brevi ha subito una stretta per evitare che diventi un’attività commerciale mascherata. La legge di Bilancio del 2021 (art. 1, comma 595, L 178/2020) ha stabilito un limite preciso: è possibile destinare alla locazione breve un massimo di quattro unità immobiliari per ciascun periodo d’imposta. Se si supera questa soglia, ovvero dal quinto immobile in poi, la legge presume che l’attività sia svolta in forma imprenditoriale, con tutti gli obblighi fiscali e burocratici che ne conseguono, inclusa l’apertura della partita Iva.

Quali sono gli obblighi di sicurezza e il codice Cin?

Per garantire la sicurezza degli ospiti e la trasparenza del mercato, sono stati introdotti nuovi doveri per i locatori. Per tutti gli immobili affittati a uso turistico c’è l’obbligo di installare apparecchi di rilevazione del gas e estintori, oltre ad altri dispositivi eventualmente richiesti dalle norme locali (Dl 145/2023).

Inoltre, dal 1° gennaio 2025 scatta l’obbligo del Codice identificativo nazionale (Cin). Questo codice deve essere esposto all’ingresso degli immobili e allegato a ogni annuncio pubblicato online. I dati confluiscono nella Banca dati nazionale delle strutture ricettive (Bdsr). Le sanzioni per chi non si adegua sono pesanti:

Il regolamento condominiale può vietare l’attività?

Questo è il punto più delicato. Chiunque ha il diritto di affittare casa propria, ma bisogna fare i conti con il condominio. Prima di iniziare, è necessario leggere con estrema attenzione il regolamento condominiale di tipo contrattuale. Si tratta di quel documento predisposto solitamente dal costruttore e accettato dai proprietari al momento dell’acquisto (rogito), oppure approvato all’unanimità dall’assemblea. A differenza del regolamento assembleare (approvato a maggioranza), quello contrattuale può contenere vincoli molto stringenti e limitare i diritti dei condòmini anche sulle proprietà esclusive, vietando ad esempio specifiche attività.

Affinché questi divieti siano validi e opponibili ai nuovi proprietari, devono essere trascritti nei Registri immobiliari o richiamati esplicitamente nell’atto di acquisto. Inoltre, la clausola che impone il divieto deve essere chiara e specifica.

Cosa dicono i giudici sui divieti di locazione?

L’interpretazione dei divieti non è sempre univoca e i giudici valutano caso per caso. Di recente, la Corte d’appello di Roma (sent. 3419/2025) ha confermato il divieto di aprire un bed & breakfast in un palazzo dove il regolamento contrattuale vietava il cambio di destinazione d’uso, le attività rumorose o contrarie al decoro e, soprattutto, la locazione per periodi inferiori a sei mesi. Secondo i giudici, il divieto di affittare per meno di sei mesi esprime la chiara volontà di escludere le locazioni transitorie o brevi.

Tuttavia, bisogna considerare anche un orientamento diverso, come quello del Tribunale di Milano (sent. 4974/2024 e 7128/2021). Secondo i giudici milanesi, l’affitto breve non è equiparabile all’attività alberghiera o di pensione. Pertanto, se un regolamento vieta “attività di pensione o locanda”, questo divieto potrebbe non applicarsi alla semplice locazione breve, che resta una locazione abitativa, seppur di durata ridotta.

Come comportarsi prima di iniziare e chi paga le spese?

Per evitare liti costose, il consiglio è di far esaminare il regolamento da un esperto (avvocato o notaio) prima di avviare l’attività. Se esiste un divieto esplicito alla locazione breve nel regolamento contrattuale, questo va rispettato. Per rimuoverlo, serve il consenso scritto all’unanimità di tutti i partecipanti al condominio.

Se invece il regolamento non prevede limiti alle destinazioni d’uso, i vicini non possono opporsi.

Infine, una nota sulle spese comuni: il condominio non può decidere a maggioranza di aumentare le quote condominiali per chi fa affitti brevi. Un eventuale pagamento extra è legittimo solo se è espressamente previsto dal regolamento contrattuale.