Quanti voti servono per le innovazioni in condominio?

I quorum per le innovazioni agevolate, quando basta la maggioranza ridotta e in quali casi serve l’unanimità per i lavori.

Vivere in un edificio condiviso significa dover prendere decisioni comuni che incidono sul portafoglio e sulla qualità della vita. L’assemblea è il cuore pulsante di questa gestione, il luogo dove si decide se rifare la facciata, installare un ascensore o trasformare il giardino. Spesso però i proprietari si bloccano davanti ai numeri: quanti millesimi servono per approvare un lavoro? La legge distingue tra opere ordinarie, straordinarie e modifiche strutturali. Un tema molto sentito riguarda i miglioramenti tecnologici o di sicurezza. Molti si chiedono: quanti voti servono per le innovazioni in condominio?

La risposta non è sempre “i due terzi”. Esistono infatti interventi specifici, chiamati innovazioni agevolate, che possono essere approvati con numeri più bassi per favorire l’ammodernamento degli stabili. In questo articolo spiegheremo con chiarezza come funzionano le maggioranze, la differenza tra prima e seconda convocazione e quando invece è indispensabile la firma di tutti.

Come funziona il calcolo dei voti in assemblea?

Per capire come si decide, bisogna conoscere il meccanismo della doppia maggioranza. In condominio non basta contare le mani alzate: servono sia il numero delle “teste” (i condòmini presenti) sia il valore delle quote (i millesimi). Chi possiede più millesimi ha un peso maggiore nella decisione, ma pagherà anche quote più alte.

La legge (art. 1136 c.c.) distingue due momenti:

Nella pratica, quasi tutte le delibere avvengono in seconda convocazione. Qui, per la gestione ordinaria (come approvare il bilancio), è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Quando è necessario il consenso di tutti i proprietari?

Esistono decisioni che l’assemblea non può prendere a semplice maggioranza perché toccano i diritti individuali o le basi del contratto comune. In questi casi serve l’unanimità, ovvero il consenso scritto di tutti i proprietari (mille millesimi).

Il voto di tutti è indispensabile per:

• vendere i beni comuni;

• modificare le tabelle millesimali in deroga ai criteri di legge;

• vietare attività nelle proprietà esclusive (ad esempio proibire un bed & breakfast);

• modificare il regolamento contrattuale predisposto dal costruttore;

• autorizzare locazioni superiori a nove anni.

Per altre decisioni importanti, ma non totalitarie, serve invece la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (metà del valore). Questo quorum si applica per la nomina o revoca dell’amministratore, per le opere straordinarie costose e per le liti giudiziarie che esulano dai compiti standard del gestore.

Cosa sono le innovazioni e come si approvano?

Le innovazioni non sono semplici manutenzioni. Secondo il Codice civile (art. 1120 c.c.), sono modifiche che puntano al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

La differenza rispetto alle semplici modifiche (art. 1102 c.c.) è sostanziale:

Un esempio classico di innovazione è la trasformazione di un giardino in una piscina o in un campo da tennis. Poiché l’impatto sulla vita condominiale è forte, la legge richiede una maggioranza qualificata molto alta: serve il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Quando basta la maggioranza ridotta per i lavori?

Il legislatore ha voluto facilitare alcuni interventi ritenuti utili per la collettività e l’ambiente, introducendo il concetto di innovazioni agevolate. Per queste opere non serve raggiungere i due terzi dei millesimi, ma è sufficiente un quorum semplificato: la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (metà del valore dell’edificio).

Rientrano in questa categoria agevolata:

• interventi per la sicurezza e la salubrità degli impianti;

• opere per il contenimento energetico e l’uso di fonti rinnovabili (come pannelli solari o eolici);

• eliminazione delle barriere architettoniche (l’ascensore è considerato innovazione necessaria);

• installazione di impianti centralizzati per la TV o internet satellitare.

Grazie a questa norma, è più facile ammodernare il condominio senza restare bloccati dal veto di pochi condòmini.

Sintesi delle maggioranze necessarie

Ecco la tabella con le maggioranze necessarie in assemblea, decisione per decisione.

INNOVAZIONI

Prima convocazione: maggioranza dei condòmini con 2/3 dei millesimi

Seconda convocazione: 1/3 dei condòmini con 1/3 dei millesimi)

REGOLAMENTO ASSEMBLEARE O INTERNO

Approvazione (art. 1138 c.c.)
Prima convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/2
Seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/2

Sanzioni per l’infrazione a norme regolamentari (art. 70 disp. att. c.c.)
Prima convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/2
Seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/2

REGOLAMENTO CONTRATTUALE

Approvazione o modifica di parti con valore contrattuale
Prima convocazione: tutti i condòmini – 100%
Seconda convocazione: tutti i condòmini – 100%

Modifica di parti relative al funzionamento del condominio o all’uso delle parti comuni
Prima convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/2
Seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/2

MANUTENZIONE E RIPARAZIONI

Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni
Prima convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/2
Seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/3

Riparazioni straordinarie di notevole entità (art. 1136, comma 4, c.c.)
Prima convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/2
Seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/2

ACCETTAZIONE PREVENTIVI SPESE

Spese ordinarie annuali
Prima convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/2
Seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/3

Riparazioni straordinarie di notevole entità
Prima convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/2
Seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/2

Approvazione polizza globale fabbricati
Prima convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/2
Seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/3

GESTIONE CONTABILE

Approvazione rendiconto annuale consuntivo e preventivo
Prima convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/2
Seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/3

Nomina del revisore contabile
Prima convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/2
Seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/2

Costituzione fondo speciale per manutenzione straordinaria
Prima convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/2
Seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/2

Costituzione fondo speciale per innovazioni
Maggioranza identica a quella richiesta per l’opera da realizzare

RETTIFICA O MODIFICA MILLESIMI

Millesimi di proprietà – in generale
Prima convocazione: tutti i condòmini – 100%
Seconda convocazione: tutti i condòmini – 100%

Modifica per errore
Prima convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/2
Seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/2

Modifica per sopraelevazione, incremento superfici o alterazione > 1/5 del valore proporzionale
Prima convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/2
Seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti – almeno 1/2