la guida alle situazioni più frequenti

Comodato al familiare, fabbricati merce e casa al genitore affidatario: tre situazioni in cui l’IMU si riduce o non si paga, con le condizioni da rispettare e i casi ancora controversi.

L’IMU non si paga sempre e non si paga sempre nella misura piena. La legge prevede esenzioni totali e riduzioni significative per alcune situazioni ricorrenti: chi concede la casa in comodato a un figlio, chi costruisce immobili per venderli, chi si è separato e vive nell’ex casa coniugale assegnata dal giudice. Ma queste agevolazioni non sono automatiche: dipendono dal rispetto di condizioni precise, e basta una variazione nella situazione patrimoniale o familiare per perdere il diritto allo sconto.

In materia di sconti ed esenzioni IMU, la guida alle situazioni più frequenti parte da tre casistiche che generano ogni anno domande, errori e contenziosi con i Comuni. Il comodato gratuito al figlio convivente consente di dimezzare la base imponibile, ma solo se il genitore rispetta regole precise sul numero di immobili posseduti. I fabbricati destinati alla vendita dalle imprese costruttrici sono completamente esenti, ma serve la dichiarazione IMU. La casa assegnata al genitore affidatario è esente, ma quando i figli crescono la situazione si complica.

Comodato al figlio: la riduzione del 50% e le condizioni da non trascurare

Chi concede gratuitamente un appartamento a un figlio — che lo abita come residenza principale — può ottenere una riduzione del 50% sulla base imponibile IMU. La misura è prevista dall’art. 1, comma 747, lettera c), della legge 27 dicembre 2019, n. 160, ed è esclusa per gli immobili di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 — le abitazioni di pregio e le ville.

Le condizioni da rispettare sono tre, e tutte devono ricorrere contemporaneamente.

La prima è la registrazione del contratto di comodato. Un accordo verbale non è sufficiente: il contratto deve essere formalizzato e registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

La seconda riguarda il patrimonio immobiliare del genitore comodante. Questi deve possedere un solo immobile in Italia, oppure — come alternativa — possedere nello stesso Comune sia la propria abitazione principale non di lusso sia l’immobile concesso in comodato, avendo in quel Comune sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale.

La terza è che il figlio comodatario utilizzi l’immobile come propria abitazione principale, con residenza e dimora effettiva.

Il punto più insidioso è il conteggio degli immobili. La norma parla di possesso, e il possesso include anche le quote in comproprietà: una quota ereditata su un appartamento in un altro Comune, per piccola che sia, può far perdere l’intera agevolazione. Chi possiede due abitazioni in Comuni diversi non ha diritto alla riduzione. Chi possiede tre immobili abitativi, anche se uno è in comproprietà con altri familiari, non ha diritto alla riduzione.

È una verifica da fare ogni anno, perché la situazione patrimoniale cambia: un’eredità, una donazione ricevuta, un acquisto possono modificare il quadro e far venire meno il diritto allo sconto. La dichiarazione IMU per il comodato rimane obbligatoria.

Fabbricati merce: esenzione totale per chi costruisce per vendere

Le imprese costruttrici che destinano gli immobili alla vendita beneficiano di un’esenzione IMU totale, introdotta dal 1° gennaio 2022. La norma si applica ai fabbricati costruiti ex novo e a quelli già esistenti su cui l’impresa abbia effettuato interventi di recupero pesante — ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo, demolizione e ricostruzione — ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettere c), d) e f), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

La condizione fondamentale è che gli immobili siano effettivamente destinati alla vendita e non siano concessi in locazione in attesa di essere ceduti: se l’immobile viene affittato, anche temporaneamente, l’esenzione viene meno.

Il punto più delicato riguarda la dichiarazione IMU. L’esenzione non opera in modo automatico: richiede la presentazione della dichiarazione IMU entro il termine annuale. Dal 2020, la dichiarazione produce effetti anche per gli anni successivi, purché la situazione non cambi. Non è quindi necessario ripresentarla ogni anno se l’immobile rimane nelle stesse condizioni. Se però intervengono variazioni — l’immobile viene affittato, viene venduto, cambia la destinazione — occorre dichiararlo.

Va segnalato che la Cassazione, con la sentenza n. 8357/2025, sembra orientarsi verso l’obbligo di dichiarazione annuale. Questo orientamento però pare riferirsi alla disciplina antecedente al 2020. Per le situazioni successive, la posizione prevalente resta quella della validità pluriennale della dichiarazione già presentata.

Casa al genitore affidatario: esenzione e dubbi sulla maggiore età dei figli

Quando la separazione o il divorzio porta all’assegnazione della casa coniugale a uno dei genitori con provvedimento del giudice, l’IMU segue regole particolari. Il genitore assegnatario — quello che abita la casa con i figli — acquisisce ai fini IMU un diritto di abitazione: la casa è considerata la sua abitazione principale e non è soggetta all’imposta. Il genitore proprietario, invece, non paga l’IMU perché viene assimilato a un nudo proprietario, privo del godimento del bene.

Questo schema funziona chiaramente finché i figli sono minori. Il problema sorge quando raggiungono la maggiore età.

Alcuni Comuni ritengono che la maggiore età del figlio — anche se non è ancora economicamente autosufficiente — faccia automaticamente cessare l’assimilazione all’abitazione principale, con conseguente obbligo di pagamento dell’IMU. Questa posizione si fonda sulla sentenza della Cassazione n. 10204/2019, secondo cui la semplice maggiore età determina la cessazione dell’esenzione.

La Cassazione è però tornata sulla questione con l’ordinanza n. 23443/2025, affermando un principio diverso: il diritto di godimento della casa familiare viene meno solo quando il figlio maggiorenne ha raggiunto l’effettiva autosufficienza economica. Non basta compiere diciotto anni: occorre che il figlio sia in grado di mantenersi autonomamente.

Il contrasto tra i due orientamenti non è ancora risolto. Chi si trova in questa situazione — con figli che hanno superato la maggiore età ma non sono economicamente indipendenti — deve monitorare come si comporta il proprio Comune e, in caso di accertamento, valutare se impugnarlo richiamando l’orientamento più recente e favorevole della Cassazione n. 23443/2025.