Gli affitti brevi, il diritto di proprietà e la sentenza del TAR della Toscana — idealista/news

Con la sentenza del TAR della Toscana n.925/2026, il diritto di proprietà sugli immobili nella città di Firenze ha ricevuto un duro colpo. Mentre nel resto d’Italia si potrà continuare a disporre dei propri diritti d’uso senza vincoli, la città di Firenze ha deciso che esistono supremi motivi di interesse generale che richiedono un sacrificio per alcuni proprietari.

Il Comune, infatti, ha vietato, tra altre misure, l’istituzione di nuove locazioni turistiche brevi nell’area UNESCO di Firenze, stabilendo un numero chiuso e vincolando le licenze attuali ad una durata di cinque anni. Poi “scadranno”.

Lo ha fatto introducendo una nuova categoria di residenti, quelli temporanei, e contemporaneamente vietando questa categoria nel Centro storico, con lo scopo dichiarato di “favorire gli usi abitativi, migliorare le condizioni di abitabilità, mantenere la riconoscibilità della struttura insediativa storica”.

Di fatto il Comune ritiene che gli affitti brevi siano la causa principale dell’overtourism di Firenze, dello svuotamento dei condomìni, del cambio di tipologia degli esercizi commerciali nelle strade centrali della Città. È vero che gli affitti brevi sono concentrati nell’area UNESCO, così come lo sono gli hotel, le attrazioni turistiche, i ristoranti e i negozi. Ma è altrettanto vero che lo stesso Comune negli anni ha spostato funzioni pubbliche dal centro alle periferie (Tribunale, Ospedali, Università), un po’ come accade in tutte le grandi città. 

È dimostrabile, però, che il Centro storico di Firenze abbia iniziato a spopolarsi già dalla fine degli anni ‘60. È opinabile, inoltre, che gli affitti brevi siano causa di spopolamento e di sovraffollamento. È molto opinabile, aggiungo quindi, pensare che una casa adibita a locazioni turistiche produca più rumore, rifiuti o affaticamento fognario di una casa abitata da residenti. È contestabile il fatto che la politica, senza aver avuto politiche abitative pubbliche per decenni, improvvisamente ritenga di affrontare il tema delle case a prezzi accessibili limitando il diritto di proprietà, sperando che siano i privati a risolvere problemi strutturali ignorati per decenni.

Perchè con le Associazioni di categoria dei Property manager e con diversi Proprietari ci siamo opposti ricorrendo al TAR contro il Regolamento di Firenze? Perché riteniamo che le Città siano in continuo cambiamento e che non si possa cristallizzare l’uso degli immobili rispetto a un desiderio nostalgico di un passato che non esiste più e non tornerà. 

Alcuni passaggi della Sentenza del TAR della Toscana riflettono inoltre un’ideologia centralista molto marcata, probabilmente in sintonia con la maggioranza della popolazione fiorentina e toscana. 

Si pone evidentemente un tema che potremmo definire filosofico della “tirannia della maggioranza sulla minoranza” come avrebbe detto John Stuart Mill, della tutela del diritto di pochi rispetto alla volontà dei molti. 

L’opinione pubblica, la maggioranza, si è formata un’idea semplificata di un problema complesso che vede nei proprietari di case in Centro i colpevoli della carenza di case a prezzi accessibili, dell’inflazione, della bassa produttività del lavoro, della scarsa crescita dei salari, dell’aumento dei canoni a lungo termine, del sovraffollamento turistico, dello snaturamento dell’identità culturale della città. 

Firenze è un mangificio inondato da turisti in ciabatte rumorosi e molesti? A quanto pare per la vulgata giornalistica e propugnata dall’Amministrazione è colpa degli affitti brevi e pare che anche i giudici si siano allineati a questa opinione.

Quali saranno gli effetti della Sentenza? L’economia non è una scienza esatta, ma la legge della domanda e dell’offerta parla chiaro: quando si restringe l’offerta con un regolamento, a parità di domanda si alza il prezzo. Cosa succederà quindi? Come successo a Parigi, Amsterdam, NY e Barcellona, diminuendo i posti letto degli affitti brevi aumenteranno i prezzi degli hotel. 

Questa correlazione non esiste nella maggior parte del Paese (se voglio una casa in Puglia e non la trovo cerco una casa in Grecia, non vado in hotel) ma esiste nelle città d’arte (se voglio visitare gli Uffici soggiornando in una casa a Firenze ma non ne trovo, scelgo un hotel).

Gli altri effetti sono già drammaticamente attuali: il mercato fiorente degli affitti brevi a Firenze vive già una fase di stallo. Nessuno investe più, non ci sono ristrutturazioni, non lavorano architetti, ingegneri e imprese edili. Si fanno alberghi e studentati, non si lavora a case per locazioni turistiche. Se l’orizzonte temporale è cinque anni, gli investitori guardano altrove. Imprese di Property management di dimensioni nazionali con sede in città pensano a spostarsi, investendo altrove.

Quali dovrebbero essere degli identificatori di performance oggettivi sui quali misurare l’efficacia dell’azione degli amministratori locali? 

Quando la classe politica chiede dei sacrifici a una parte dei cittadini, in questo caso ai proprietari di case, agli imprenditori e ai dipendenti del settore, ci si aspetta che le misure siano proporzionate e che gli effetti sperati siano identificati, misurabili e valutati in un ragionevole arco di tempo. 

Milton Friedman diceva che bisognerebbe giudicare i programmi politici dai risultati piuttosto che dalle intenzioni. Per poter valutare se gli obiettivi saranno stati raggiunti sarebbe necessario poterli avere chiari e misurarli.

Ebbene, nelle intenzioni dei politici locali queste limitazioni dovrebbero far diminuire il flusso dei turisti, far aumentare il numero dei contratti a lungo termine nel centro UNESCO di Firenze e francamente non saprei come misurare obiettivi vaghi come “migliorare la vivibilità del Centro storico”. È necessario che i politici siano sfidati con obiettivi concreti, per non finire come Barcellona e NY, che le stesse limitazioni hanno introdotto da anni, restringendo diritti e libertà senza ottenere nulla.