I fondi immobiliari italiani guadagnano quota in Europa

In una fase economica internazionale ancora attraversata da tensioni geopolitiche, transizione energetica, nuove sfide tecnologiche e mercati finanziari caratterizzati da elevata volatilità, il settore immobiliare continua a confermarsi uno dei principali punti di riferimento per gli investitori istituzionali. A testimoniarlo è il 48° Rapporto 2026 I Fondi immobiliari in Italia e all’estero, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei e presentato a Milano, che fotografa un comparto in crescita sia a livello globale sia nel mercato italiano.

Nel 2025 il patrimonio mondiale dei fondi immobiliari, considerando veicoli quotati, non quotati e Real Estate Investment Trust (REIT), ha raggiunto i 5.110 miliardi di euro, registrando un incremento del 6,2% rispetto all’anno precedente. A trainare il settore continuano a essere proprio i REIT, che rappresentano il 76,1% del patrimonio complessivo mondiale e mantengono un ruolo centrale nelle strategie di investimento internazionali.

Anche l’Europa prosegue il proprio percorso di espansione. Secondo il Rapporto, il continente conta oggi 2.478 fondi immobiliari e 283 REIT attivi, con un patrimonio aggregato pari a 1.730 miliardi di euro, in aumento del 4,9% su base annua. L’analisi, che quest’anno amplia il proprio raggio d’azione includendo anche il mercato polacco e osservando i REIT di ulteriori Paesi europei, evidenzia una crescita diffusa e strutturale dell’industria immobiliare continentale.

I cinque principali mercati europei – Italia, Germania, Francia, Spagna e Regno Unito – hanno generato nel 2025 un fatturato complessivo vicino ai 986,5 miliardi di euro, in aumento del 4,7%. Per il 2026 le stime indicano il superamento della soglia di 1.138 miliardi di euro. La Germania continua a mantenere la leadership con volumi pari a 324 miliardi di euro, davanti alla Francia con 220 miliardi. È però l’Italia a distinguersi per il ritmo di crescita più sostenuto: il fatturato del settore ha raggiunto i 162,7 miliardi di euro, con un incremento del 7,1%, mentre per il prossimo anno è previsto un ulteriore balzo fino a 176,8 miliardi di euro, pari a una crescita dell’8,7%.

Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, il real estate continua a rappresentare un approdo sicuro in una fase di forte instabilità internazionale. Il dirigente ha sottolineato come l’industria immobiliare italiana abbia dimostrato una significativa capacità di adattamento, beneficiando dell’interesse crescente degli investitori istituzionali, che oggi generano circa il 60% dei volumi complessivi del mercato. A sostenere il settore contribuiscono anche il rafforzamento del comparto residenziale e di quello ricettivo, mentre Milano e la Lombardia consolidano il proprio ruolo di hub strategico per gli investimenti immobiliari.

I numeri confermano il rafforzamento del mercato italiano dei fondi. Alla fine del 2025 il valore complessivo del Net Asset Value (Nav) ha raggiunto 125,7 miliardi di euro, segnando una crescita del 3,5% rispetto all’anno precedente. Ancora più significativa la dinamica del patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai fondi operativi, salito a 144,5 miliardi di euro, con un incremento del 4%.

Il settore può contare oggi su circa 700 fondi attivi, che rappresentano oltre il 13% di tutti i veicoli immobiliari operativi in Europa. Le previsioni per il 2026 indicano un’ulteriore fase espansiva, con il Nav atteso in crescita del 5%, il patrimonio immobiliare destinato ad aumentare del 5,5% e il numero dei fondi che potrebbe raggiungere quota 720.

Rimane sostanzialmente stabile la leva finanziaria. L’esposizione debitoria complessiva si attesta infatti a 62 miliardi di euro, corrispondenti al 43% del patrimonio gestito. La redditività media, misurata attraverso il Return on Equity (ROE), ha invece registrato una lieve contrazione, fermandosi all’1,7%.

Sul fronte della stabilità finanziaria, il comparto continua a ricevere valutazioni positive. Nel Rapporto sulla stabilità finanziaria pubblicato dalla Banca d’Italia nell’aprile 2026, i fondi immobiliari italiani vengono infatti descritti come un segmento caratterizzato da una struttura solida e da una limitata esposizione ai rischi di liquidità. Un elemento favorito dalla prevalenza dei fondi chiusi, che rende il sistema meno vulnerabile rispetto ad altre realtà internazionali.

Parallelamente cambia anche la composizione dei portafogli. Se gli uffici continuano a rappresentare la principale classe di attivo, con una quota pari al 56,5% del totale, emergono con crescente evidenza nuovi segmenti di investimento. Il residenziale ha ormai raggiunto il 9,7% del patrimonio complessivo, mentre il comparto alberghiero e turistico è arrivato al 7%, confermando una progressiva diversificazione delle strategie di investimento.

Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, evidenzia come il mercato stia evolvendo verso una maggiore ricerca di qualità degli asset e di operazioni di valorizzazione, soprattutto nelle aree urbane più attrattive. Una tendenza che si accompagna alla crescente attenzione verso immobili innovativi, sostenibili e in grado di generare rendimenti più stabili nel lungo periodo.

Anche il mercato delle transazioni conferma il dinamismo del settore. Secondo i dati riportati dalla Banca d’Italia, nel corso del 2025 gli acquisti effettuati dai fondi immobiliari hanno raggiunto 3,1 miliardi di euro, superando ampiamente le dismissioni, pari a 2,2 miliardi. Entrambi i valori risultano in aumento rispetto all’anno precedente. Sul fronte delle acquisizioni cresce in particolare l’interesse verso immobili commerciali e uffici, mentre le vendite hanno riguardato soprattutto quest’ultima categoria, che ha rappresentato circa il 64% degli scambi complessivi.

Un altro elemento rilevante riguarda la provenienza dei capitali. I fondi costituiti nel corso dell’anno hanno visto una prevalenza di investitori italiani, che rappresentano quasi i due terzi del totale, segnale di una fiducia crescente nel mercato domestico nonostante il quadro macroeconomico ancora incerto.

A sostenere l’industria contribuisce inoltre il ruolo delle società di gestione del risparmio. Attualmente operano 61 Sgr che amministrano circa 700 fondi, per un patrimonio complessivo di 144,5 miliardi di euro. Le principali società concentrano il 97% dei veicoli attivi, con una media superiore a 2,3 miliardi di euro gestiti per Sgr, mentre le prime venti realtà superano mediamente i 7,2 miliardi di euro, rafforzando ulteriormente il processo di consolidamento del mercato.