La corretta individuazione del soggetto tenuto al versamento dell’Imposta Municipale Propria è il primo passo per prevenire errori fiscali e sanzioni. Il sistema italiano stabilisce che la responsabilità del pagamento del tributo gravi esclusivamente sull’usufruttuario, il quale trae un beneficio materiale e legale dall’immobile.
Di contro, il nudo proprietario è sollevato da qualsiasi obbligazione fiscale fino alla cessazione dell’usufrutto. Tale distinzione, che poggia su solidi principi giuridici, garantisce la corretta applicazione dei tributi locali, chiarendo ogni dubbio riguardante l’IMU sulla nuda proprietà.
Chi deve pagare l’IMU, usufruttuario o proprietario?
La legislazione tributaria, in particolare l’articolo 1, comma 743, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 (legge di Bilancio 2020, che ha disciplinato la cosiddetta “nuova IMU”), stabilisce in modo inequivocabile che:
“I soggetti passivi dell’imposta sono i possessori di immobili, intendendosi per tali il proprietario ovvero il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi.
L’obbligo di versamento grava unicamente sul titolare del diritto reale di godimento. Pertanto, il nudo proprietario, essendo privo della facoltà di fruizione del bene, è totalmente esonerato dalle pretese impositive locali.
La giurisprudenza di legittimità ribadisce la soggettività passiva alternativa, escludendo qualsiasi vincolo di solidarietà tra le parti e vincolando le amministrazioni a rivolgersi unicamente a chi gode dell’immobile.
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Come determinare il soggetto passivo IMU
Analizzare le regole applicative è essenziale per stabilire con certezza chi paga l’IMU, se l’usufruttuario o il proprietario. Per inquadrare al meglio come funziona la nuda proprietà in ambito fiscale, infatti, il corretto assolvimento degli obblighi tributari si articola secondo le disposizioni inerenti:
- a chi paga, stabilendo che l’obbligo fiscale e il relativo versamento ricadano esclusivamente su chi detiene il diritto di usufrutto, uso o abitazione (l’usufruttuario);
- all’abitazione principale, garantendo l’esenzione totale IMU qualora l’usufruttuario vi risieda anagraficamente e dimori abitualmente, a patto che l’immobile non rientri nelle categorie catastali di lusso A/1, A/8 e A/9;
- alla seconda casa, determinando che l’imposta sia dovuta e debba essere versata interamente dal titolare del diritto applicando le aliquote stabilite dal Comune, nel caso in cui non vi risieda (per esempio, perché la struttura è affittata o tenuta a disposizione).
Quali esenzioni IMU in base alla residenza
La determinazione dell’importo da versare dipende strettamente dall’utilizzo effettivo dell’unità immobiliare. Per chiarire in modo definitivo se l’usufruttuario paga l’IMU nel caso in cui si tratti di prima casa, occorre verificare la sussistenza congiunta della residenza anagrafica e della dimora abituale. L’ordinamento tributario prevede infatti che:
- l’IMU per l’usufruttuario residente risulti completamente azzerata qualora l’immobile costituisca l’abitazione principale, a condizione che il fabbricato non rientri nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9);
- l’IMU per l’usufruttuario non residente sia dovuta per intero qualora l’edificio venga inquadrato come seconda casa, calcolando l’importo tramite le aliquote ordinarie deliberate dalla giunta comunale;
- il versamento integrale venga richiesto allo stesso modo per gli immobili tenuti a disposizione, i quali seguono rigorosamente il regime fiscale applicato alle seconde case.
Di conseguenza, le eventuali variazioni regolamentari stabilite a livello locale o le direttive su cosa cambia per l’IMU dal 2026 influiscono esclusivamente sugli oneri a carico di chi detiene il diritto reale di godimento, confermando l’assoluta estraneità del nudo proprietario da qualsiasi obbligazione tributaria inerente alla gestione ordinaria del bene.
Casi pratici di usufrutto tra genitori e figli
Le dinamiche intrafamiliari costituiscono l’ambito in cui la divisione dei diritti reali si verifica più frequentemente, specialmente attraverso le donazioni con riserva di usufrutto utilizzate per pianificare la successione.
Nello scenario che vede una madre usufruttuaria e i figli proprietari, l’IMU ricade interamente sul genitore. Risiedendo stabilmente nell’immobile, quest’ultimo ha diritto all’esenzione totale per l’abitazione principale, mentre i discendenti, in qualità di nudi proprietari, sono del tutto sollevati dagli obblighi dichiarativi e contributivi locali.
Al contrario, quando un genitore trasferisce il godimento del bene alla prole, il versamento dell’IMU per l’usufrutto a un figlio rispetta la medesima logica fiscale. Il destinatario del diritto reale diventa immediatamente il soggetto passivo d’imposta.
Di conseguenza, qualora il figlio non adibisca la casa a propria residenza, sarà tenuto a liquidare il tributo applicando l’aliquota ordinaria, poiché le amministrazioni locali non considerano i gradi di parentela ai fini dell’imposizione.
Differenze fiscali tra usufrutto e comodato d’uso gratuito
Per evitare errori dichiarativi, è essenziale distinguere il diritto reale di godimento dal semplice prestito dell’immobile. Il comodato d’uso gratuito trasferisce unicamente un diritto personale e temporaneo. Di conseguenza, il soggetto passivo ai fini tributari resta il proprietario del fabbricato.
La regola si inverte per i diritti reali. Infatti, il versamento dell’IMU per l’usufrutto gratuito compete sempre all’usufruttuario. Pur in assenza di un corrispettivo economico, l’ordinamento individua in chi detiene il godimento del bene l’esclusivo responsabile dell’obbligazione fiscale.
Come non pagare l’IMU all’usufrutto
L’ordinamento tributario prevede specifiche casistiche per azzerare o dimezzare l’imposta a carico del titolare del diritto reale. La condizione più vantaggiosa scatta quando l’immobile coincide con l’abitazione principale. Tuttavia, se tale opzione risulta impraticabile, il contribuente può ricorrere alla rinuncia formale davanti a un notaio.
L’atto notarile certifica la dismissione del diritto e provoca il consolidamento dell’usufrutto con la nuda proprietà, spostando in via definitiva l’intera responsabilità tributaria sul proprietario originario. Esiste, infine, una decurtazione legata alle condizioni strutturali. Infatti, gli immobili inagibili, inabitabili e non utilizzati godono di un dimezzamento della base imponibile al 50%.
Per accedere al beneficio, il deterioramento fisico deve essere comprovato da una perizia dell’ufficio tecnico comunale o certificato direttamente con apposita dichiarazione. In questa particolare circostanza, il pagamento dell’imposta agevolata continua a gravare unicamente sull’usufruttuario.
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Cosa succede in caso di IMU non pagata da usufruttuario deceduto
Un’eventualità complessa, sul piano procedurale, si verifica quando il titolare del godimento viene a mancare lasciando pendenze tributarie irrisolte. L’IMU non pagata da un usufruttuario deceduto costituisce un debito che entra a far parte dell’asse ereditario generale.
L’obbligazione tributaria pregressa non si trasferisce in alcun modo al nudo proprietario, salvo che quest’ultimo non sia contestualmente erede legittimo o testamentario del defunto. In caso di decesso, il diritto di usufrutto si estingue naturalmente e la nuda proprietà si consolida istantaneamente.
Da questo momento in avanti, l’ex nudo proprietario diviene soggetto passivo d’imposta per le annualità future. Tuttavia, per gli arretrati maturati negli anni precedenti, il Comune notificherà gli avvisi di accertamento agli eredi dell’usufruttuario, in rigida proporzione alle rispettive quote ereditarie, sempre che questi non abbiano formalizzato la rinuncia all’eredità. L’ente impositore non può aggredire il patrimonio del nudo proprietario per riscuotere i debiti del defunto.
Chi paga le tasse sulla casa, l’usufruttuario o il proprietario
L’imposizione fiscale sugli immobili non si esaurisce con la sola Imposta Municipale Propria, ma comprende una serie di oneri gestionali e dei restanti tributi locali che richiedono una chiara suddivisione delle responsabilità.
Il principio generale legato al godimento del bene si applica alla maggior parte delle spese correnti, pur richiedendo specifiche precisazioni legali per prevenire contenziosi. L’usufruttuario assume interamente a proprio carico la custodia, l’amministrazione e la manutenzione ordinaria dell’immobile, percependone i frutti e godendo delle utilità.
Il nudo proprietario interviene esclusivamente per gli interventi strutturali di maggior entità che accrescono o preservano il valore del capitale nel tempo. La netta demarcazione tra le spese di conservazione, imputabili al titolare della nuda proprietà, e le spese di gestione ordinaria costituisce il criterio chiave per una corretta gestione immobiliare.
Ripartizione di TARI, IRPEF e oneri condominiali
La tassa sui rifiuti (TARI) segue il principio dell’occupazione materiale del locale. Dunque, spetta all’usufruttuario versare il tributo, in quanto diretto fruitore del servizio di raccolta. Anche ai fini IRPEF, il reddito fondiario derivante dall’immobile deve essere dichiarato da chi detiene il diritto reale di godimento.
Per quanto concerne gli oneri condominiali, l’usufruttuario provvede al pagamento delle spese ordinarie relative alla gestione quotidiana, mentre al nudo proprietario competono le spese per interventi di manutenzione straordinaria, come il rifacimento strutturale del tetto o delle facciate condominiali.
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Carlo Iacubino
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