è nulla la delibera senza il fondo speciale?

Scopri perché l’assemblea deve costituire il fondo per i lavori straordinari. La mancanza rende la decisione invalida secondo il Tribunale di Roma.

Partecipare a un’assemblea condominiale in cui si discute di lavori importanti, come il rifacimento del tetto o della facciata, è spesso fonte di preoccupazione per le famiglie. L’attenzione di tutti si concentra quasi sempre sul preventivo dell’impresa: quanto ci costerà? Quale ditta scegliere? Tuttavia, esiste un aspetto legale, spesso trascurato, che è determinante per la validità stessa della decisione presa. Non basta scegliere l’azienda e approvare la spesa; la legge impone un passaggio ulteriore e fondamentale per tutelare i portafogli dei residenti più diligenti. Stiamo parlando della costituzione obbligatoria di un “salvadanaio” comune dedicato specificamente a quell’opera. Se stai affrontando dei lavori in condominio e ti chiedi se è nulla la delibera senza il fondo speciale, la risposta è affermativa e molto severa. I giudici hanno chiarito che approvare i lavori senza prevedere contemporaneamente come accantonare i soldi rende la decisione illegittima. In questo articolo esploreremo perché il legislatore è così rigido su questo punto, analizzando come questo meccanismo serva a proteggerti dal rischio di dover pagare anche per i vicini che non versano la loro quota.

Quando è obbligatorio costituire il fondo lavori?

La regola base si trova nel codice civile (art. 1135, comma 1, n. 4), una norma che è stata rafforzata dalla riforma del condominio del 2012. La legge stabilisce che l’assemblea dei condomini, nel momento in cui provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale.

L’importo di questo fondo deve essere pari all’ammontare dei lavori preventivati. Non si tratta di una facoltà o di un consiglio di buona gestione, ma di un vero e proprio obbligo giuridico. Questo significa che la decisione di istituire il fondo deve essere presa contestualmente all’approvazione dei lavori. Se l’assemblea approva il preventivo della ditta ma “dimentica” di votare la creazione del fondo, o peggio decide deliberatamente di non farlo per non appesantire subito le tasche dei condomini, commette un errore fatale che vizia l’intera procedura.

Perché la legge impone di accantonare i soldi prima?

La ragione di tanta severità non è burocratica, ma serve a proteggere il patrimonio dei singoli proprietari. La norma ha natura imperativa, il che significa che non può essere derogata nemmeno se la maggioranza dei condomini è d’accordo. L’obiettivo è la tutela del singolo condomino virtuoso.

Immaginiamo che il condominio dia l’incarico all’impresa senza avere i soldi in cassa. Se poi alcuni condomini non pagano (i cosiddetti morosi), l’impresa creditrice potrebbe rivalersi sul condominio. Secondo le regole della responsabilità solidale (art. 63 disp. att. c.c.), i condomini in regola con i pagamenti potrebbero trovarsi esposti alle pretese del creditore se i morosi non hanno beni aggredibili. Costituendo il fondo preventivamente, invece, si garantisce che le risorse per pagare l’appaltatore siano disponibili prima che l’obbligazione venga assunta, evitando che i condomini onesti debbano pagare due volte per coprire i buchi lasciati dagli altri.

Si può versare il fondo un po’ alla volta?

La legge, pur essendo severa, è anche pratica e conosce le difficoltà economiche delle famiglie. Per questo motivo, il codice civile prevede una flessibilità importante. Se i lavori sono molto costosi e il contratto di appalto prevede un pagamento graduale, il fondo non deve essere versato tutto subito in un’unica soluzione.

È possibile costituire il fondo in relazione ai singoli pagamenti dovuti, seguendo i cosiddetti SAL (stati di avanzamento lavori). In pratica, il fondo viene alimentato a tranche: man mano che i lavori procedono e l’impresa presenta il conto parziale, i condomini versano le quote necessarie a coprire quella specifica fase. Tuttavia, questa modalità deve essere prevista esplicitamente nella delibera e nel contratto. L’importante è che ci sia sempre una corrispondenza tra i soldi accantonati e i pagamenti da effettuare.

Cosa succede se l’assemblea decide di non fare il fondo?

Se l’assemblea ignora questa regola, la delibera è affetta da nullità. Una recente sentenza di merito (Trib. Roma, sent. 78/2021) ha ribadito con forza questo concetto accogliendo il ricorso di una condomina.

Nel caso specifico, l’assemblea aveva approvato il rifacimento del lastrico solare ma non aveva istituito il fondo speciale. Il Tribunale ha stabilito che, trattandosi di una norma imperativa a tutela di interessi generali, l’assemblea non ha il potere di decidere a maggioranza di non allestire il fondo. Una simile decisione modificherebbe il criterio legale di gestione del rischio, ampliando l’esposizione debitoria di coloro che sono in regola con i pagamenti. Pertanto, qualsiasi delibera che approvi lavori straordinari senza il contestuale fondo (anche graduale) è nulla e non produce effetti.

Per chiarire meglio il concetto, facciamo un esempio concreto. Mettiamo il caso che il vostro palazzo debba rifare il tetto per una spesa di 100.000 euro. L’amministratore convoca l’assemblea e presenta tre preventivi. I condomini scelgono l’impresa “Alfa” e approvano il lavoro. A questo punto, qualcuno propone: “Per ora approviamo il lavoro, poi i soldi li raccoglieremo man mano che l’amministratore ci manda i bollettini, senza fare un fondo specifico adesso”. Se l’assemblea vota a favore di questa proposta, la delibera è invalida. Per essere in regola, l’assemblea avrebbe dovuto dire: “Approviamo i lavori e costituiamo un fondo speciale di 100.000 euro, che verrà alimentato in quattro rate trimestrali da 25.000 euro ciascuna, coerentemente con le scadenze previste dal contratto con l’impresa Alfa”. Solo così la delibera è blindata e i condomini sono tutelati.