si può dividere la spesa in parti uguali?

Scopri come funziona il fondo speciale per pagare i fornitori, quando è legittimo chiedere una quota fissa a tutti i proprietari e perché il conguaglio finale in base ai millesimi è obbligatorio per legge.

La vita in condominio è fatta di equilibri precari, soprattutto quando si parla di soldi e di lavori di ristrutturazione. Può capitare che, al termine di un appalto con una ditta esterna, i conti non tornino perché alcuni vicini non hanno versato la loro quota. In questi casi, l’amministratore si trova con il fiato sul collo dei creditori e gli altri proprietari temono di dover pagare anche per chi non lo ha fatto. Per uscire da questa situazione di stallo e tamponare l’emergenza, l’assemblea spesso decide di creare un “tesoretto”, chiedendo uno sforzo extra a tutti.

Tuttavia, la fretta di risolvere il problema non deve portare a commettere errori legali. Molti si chiedono: il fondo morosi del condominio si può dividere la spesa in parti uguali? La risposta tocca il cuore delle regole sulla ripartizione delle spese. Sebbene la logica del “paghiamo tutti la stessa cifra per fare prima” sembri pratica, la legge impone il rispetto delle proporzioni di proprietà.

In questo articolo vedremo come istituire correttamente questo fondo salvagente, quali sono i rischi di una delibera approssimativa e perché, alla fine dei conti, i millesimi comandano sempre.

A cosa serve il fondo speciale se ci sono debiti?

Quando in un palazzo ci sono proprietari morosi, ovvero persone che non pagano le quote dovute, si crea un buco nel bilancio. Questa situazione diventa pericolosa se il condominio ha debiti verso terzi, come le ditte appaltatrici che hanno eseguito lavori di manutenzione. Se queste ditte non vengono pagate, possono agire legalmente.

Qui scatta un pericolo per tutti: il vincolo della solidarietà passiva. Significa che i creditori, se non trovano soddisfazione aggredendo prima i morosi, potrebbero bussare alla porta degli altri condòmini in regola con i pagamenti per recuperare il denaro.

Per evitare danni ben più gravi, come decreti ingiuntivi o pignoramenti che colpirebbero l’intero edificio, l’assemblea può decidere di istituire un fondo speciale. Si tratta di una cassa d’emergenza creata con versamenti straordinari dei condòmini virtuosi, finalizzata a estinguere di corsa le passività e chiudere i conti con i fornitori. L’urgenza di ripianare i debiti accumulati giustifica questa manovra, ma non autorizza a ignorare le regole matematiche del condominio.

Come si devono dividere le spese per legge?

La regola madre che governa ogni spesa condominiale è stabilita dal codice civile (art. 1123 C.c.). Questa norma prevede che i costi per la conservazione e il godimento delle parti comuni debbano essere sostenuti dai proprietari in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

In parole semplici, si paga in base ai millesimi.

Qualsiasi delibera che decida di ripartire una spesa in modo diverso, ad esempio dividendo l’importo totale per il numero degli appartamenti (“per testa”) anziché per valore, è tecnicamente illegittima. Questo principio vale anche quando si deve costituire il fondo speciale anti-morosità. La ripartizione degli importi da destinare a questo salvadanaio comune deve seguire le rispettive carature millesimali. Non si può decidere arbitrariamente che “tutti pagano la stessa cifra” solo per semplificare i calcoli, perché si finirebbe per avvantaggiare chi ha appartamenti grandi a discapito di chi possiede unità piccole.

Quando è ammessa la quota fissa uguale per tutti?

Esiste però un’eccezione dettata dalla praticità e dall’urgenza. I giudici (Corte d’Appello di Catanzaro, sent. 1542/20) hanno chiarito che è astrattamente possibile chiedere una contribuzione fissa (ad esempio 1.000 euro a testa) a tutti i condòmini, ma solo a condizioni molto rigide.

Questa deroga ai criteri legali ha carattere assolutamente eccezionale. Può essere utilizzata solo se c’è un’effettiva e improrogabile urgenza derivante dalla morosità di alcuni e dalla necessità di pagare subito i fornitori.

Tuttavia, questa richiesta di denaro “a cifra tonda” non può essere definitiva. Non può cioè sostituire il criterio legale, ma può servire solo come anticipo finanziario momentaneo per fare cassa velocemente.

Quale condizione rende valida la delibera?

Affinché la richiesta di una quota fissa sia valida e non venga annullata dal giudice, la delibera dell’assemblea deve contenere una clausola fondamentale: la previsione del conguaglio finale.

Se l’amministratore chiede, ad esempio, mille euro a tutti per tappare il buco, deve presentare contestualmente uno specifico piano di riparto. In questo documento deve essere espressamente prevista la correzione dell’iniziale riparto “a forfait” mediante un conguaglio a fine esercizio.

Il meccanismo deve funzionare così:

1. si versano subito quote fisse per pagare il debito urgente;

2. a fine anno si rifanno i calcoli in misura proporzionale ai millesimi;

3. chi ha versato più del dovuto in base ai propri millesimi riceverà un credito, chi ha versato meno dovrà integrare la differenza.

Senza questa precisazione sui tempi e i modi della regolarizzazione contabile, la decisione è illegittima.

Cosa succede se manca il piano di conguaglio?

Se il condominio si limita a depositare i documenti sui debiti con le varie ditte appaltatrici e decide di raccogliere soldi in misura fissa, parlando solo genericamente di un futuro aggiustamento dei conti, rischia grosso.

Come confermato dalla giurisprudenza, se non si specifica che il conguaglio avverrà in base alle singole carature millesimali, la delibera viene considerata nulla per violazione delle norme sulla ripartizione delle spese.

Un esempio pratico aiuta a capire: se l’assemblea approva una spesa extra uguale per tutti senza dettagliare il successivo riallineamento ai millesimi, un condomino può fare ricorso. Il giudice, in questo caso, non solo annullerà la decisione “incriminata”, ma condannerà il condominio a pagare le spese processuali.

Per evitare guai peggiori, dunque, l’amministratore deve sempre garantire che, passata l’emergenza, la matematica dei millesimi torni a essere l’unico metro di giudizio per i portafogli dei proprietari.