le novità del disegno di legge sugli sgomberi

Il disegno di legge del Governo accelera le procedure per liberare gli immobili occupati o con affitto scaduto. Tempi dimezzati e più tutele per i proprietari.

Il cuore della notizia è immediato: riavere indietro la propria casa sarà molto più rapido. Il Governo ha presentato al Senato il disegno di legge 1896/2026, ribattezzato Ddl sgomberi, che riscrive completamente le regole per liberare gli immobili, raccogliendo anche le istanze tecniche di Confedilizia. Dal testo emerge una regola generale valida sempre: il diritto a rientrare in possesso di un proprio bene non può essere ostaggio delle lungaggini burocratiche o di meschine tattiche dilatorie. Che si tratti di inquilini morosi o di veri e propri occupanti abusivi, il proprietario di casa avrà a disposizione strumenti inediti per tagliare i tempi del tribunale. L’intervento agisce sia a monte, modificando le regole per fare causa, sia a valle, accelerando le fasi di esecuzione materiale del provvedimento e introducendo un meccanismo innovativo per i contratti di affitto giunti a scadenza.

Come funziona la notifica per gli inquilini irreperibili?

Spesso le procedure giudiziarie si incagliano in partenza perché chi ha smesso di pagare le rate fa perdere le proprie tracce. Il nuovo provvedimento interviene chirurgicamente sul Codice di procedura civile, ottimizzando il sistema delle notifiche destinate a stranieri con dimora sconosciuta e, in generale, ai soggetti irreperibili. All’atto pratico, questo significa poter attivare la procedura sommaria di sfratto per morosità anche contro chi si è dato alla macchia. Non sarà più necessario costringere chi affitta a imbarcarsi in lunghi, estenuanti e costosi giudizi ordinari contro persone che hanno di fatto abbandonato i locali e non si presenterebbero mai davanti al giudice.

A cosa serve il nuovo domicilio digitale per gli affitti?

Per modernizzare la gestione delle comunicazioni legali, la riforma introduce la facoltà di creare un vero e proprio canale telematico dedicato in via esclusiva al singolo rapporto di locazione. Padrone di casa e affittuario possono accordarsi sin da subito per far confluire ogni carta, dagli avvisi condominiali ordinari fino alle notifiche degli atti giudiziari ed esecutivi, su uno specifico domicilio digitale. Si tratta di un’innovazione pragmatica che azzera il rischio di raccomandate non ritirate, finte assenze o giacenze postali infinite.

Cosa cambia per le locazioni arrivate a naturale scadenza?

Questa rappresenta una delle trasformazioni più incisive per il diritto immobiliare. Quando un contratto finisce regolarmente ma l’inquilino si rifiuta di fare le valigie, si applicherà un meccanismo molto simile a quello del decreto ingiuntivo normalmente usato per esigere i pagamenti. Non servirà più una vera e propria udienza preventiva. Poiché i contratti a uso abitativo (e ormai quasi sempre anche quelli commerciali, per ovvi motivi fiscali) richiedono la forma scritta, questa documentazione sarà sufficiente per ottenere un’ingiunzione di rilascio. Il provvedimento emesso sarà provvisoriamente esecutivo per legge. Il contraddittorio avverrà solo nell’eventualità in cui la controparte decida di opporsi formalmente. L’unica incognita resta legata all’efficienza dei singoli tribunali: la legge indica un termine ordinatorio di 15 giorni per emettere l’ingiunzione, ma la cronica carenza di personale in alcuni uffici potrebbe generare tempistiche a macchia di leopardo sul territorio nazionale.

Quando l’atto di acquisto diventa un titolo esecutivo?

Contro le occupazioni totalmente prive di titolo (i classici abusivi che sfondano la porta, senza alcun contratto alle spalle), il disegno di legge trasforma l’atto di acquisto in una vera e propria arma legale. I rogiti stipulati davanti a un notaio o a un altro pubblico ufficiale, purché regolarmente trascritti, varranno direttamente come titolo esecutivo per pretendere l’immediato sgombero. Attualmente, però, il testo esclude dalla tutela chi diventa proprietario tramite una successione ereditaria o in seguito a un’asta giudiziaria. Una svista che, secondo molti tecnici, il Parlamento dovrebbe correggere per non creare palesi disparità di trattamento, allargando lo scudo a tutti gli atti di acquisizione di proprietà o diritti reali.

In che modo vengono ridotti i tempi per liberare l’immobile?

La scure del legislatore si abbatte in modo netto sui tempi burocratici della fase finale, quella che porta l’ufficiale giudiziario sull’uscio di casa. Per rendere l’idea della portata dell’intervento, ecco i principali tagli alle tempistiche previsti dalla norma:

• dimezzamento dei termini di grazia, spesso invocati dai morosi al solo scopo di guadagnare tempo extra;

• riduzione della metà dei giorni concessi dal tribunale per riconsegnare le chiavi;

• abolizione totale dell’avviso di sloggio, il vecchio documento che preannunciava il giorno e l’ora esatta dell’accesso forzato;

• potere, e dovere, dell’ufficiale giudiziario di procedere senza alcun indugio fin dal giorno seguente alla scadenza indicata nel precetto.

  I continui rinvii non saranno più un’abitudine: l’esecuzione potrà essere rimandata una sola volta e unicamente in presenza di documentati e gravissimi motivi legati allo stato soggettivo degli sfrattati.

Cosa succede ai mobili lasciati dentro l’abitazione?

Un intralcio ricorrente alle operazioni è rappresentato dall’arredamento di scarso valore o dalla spazzatura lasciata dentro gli appartamenti. Il nuovo iter prevede che l’intimazione a sgomberare i propri beni sia inserita fin dal principio nel precetto per il rilascio. Se l’esecutato non reclama formalmente la propria roba, scatta il principio della presunzione di abbandono. Il padrone di casa potrà così organizzare autonomamente lo smaltimento in discarica senza attendere autorizzazioni, riappropriandosi dei locali in fretta. Gli addetti ai lavori auspicano che questa logica venga presto estesa anche agli animali d’affezione, talvolta sfruttati in modo cinico e abbandonati in condizioni disperate all’interno delle mura pur di ritardare l’accesso delle autorità in spregio ai diritti degli animali stessi.

Chi si occuperà di eseguire materialmente gli sgomberi?

Poiché i tribunali scarseggiano di personale, imporre scadenze così strette agli ufficiali giudiziari rischiava di mandare in tilt il sistema. Per evitare il collasso, si introduce la possibilità, non l’obbligo, di delegare l’attività materiale agli istituti vendite giudiziarie (IVG). Un’idea brillante per bypassare la carenza di organico in molte province. L’ideale, suggeriscono gli esperti di finanza ed esecuzioni, sarebbe estendere questa delega anche ai professionisti abilitati che già lavorano come custodi giudiziari nelle aste, permettendo loro di curare il rilascio sotto le direttive del giudice, un modello che funziona già con successo. Un’altra proposta sul tavolo per ovviare alla cronica irreperibilità della forza pubblica è quella di far affiancare l’ufficiale giudiziario, a spese del proprietario, da istituti di vigilanza privata e guardie giurate. Questo alleggerirebbe enormemente il peso sulle pattuglie di polizia e carabinieri, le quali, specialmente nelle grandi metropoli, sono oberate di emergenze primarie.